牡丹江“白菜价”一套房,房价跌回十年前,资源型城市出路在哪里?

引言:“全国房价哪里最廉价?前年是黑龙江鹤岗市,房价比白菜还便宜,一套房才2万多元,今年位居黑龙江第五位的城市牡丹江紧随鹤岗之后,5万元可买一套房!没听错,不是一平米,是一整套房!如果深究,这是为什么?”

现在很多应届毕业生出生社会之后面临的三座大山就是:房子、车子、票子,但是鱼和熊掌不可兼得,一线城市固然吸引人,都想通过自己的奋斗在此安家乐业,但是一看到几万一平的房价,大部分普通人都会望而却步。牡丹江、鹤岗作为东北的资源型城市,人口呈现流出的趋势,却不太可能因为“白菜价”的房子而获得扭转。

2020年,鹤岗东北小城因为3万元一套房而迅速走红,使其成为当时的热点,也变成了“网红”城市,而就在这个月初,同样是黑龙江的地级市牡丹江也被爆出了5万元买一套房的消息后,迅速被推上了讨论的热搜榜单。

一、地理区位

1、牡丹江市地处黑龙江省的东南部,位于中、俄、朝合围的“金三角”腹地,北邻依兰县和勃利县,西邻五常市、尚志市、方正县,南邻汪清县、敦化市,东邻鸡西市、鸡东县,并与俄罗斯接壤。

2、牡丹江是黑龙江南部的重要城市,牡丹江穿城而过东流入海,是承接黑龙江对外开放之城,牡丹江同时也是东北亚经济圈的主要城市,与俄罗斯有200余公里的边境线,距离乌苏里斯克市远东交通枢纽仅50余公里,距离符拉迪斯托克港口也只有不到200公里,享受着良好的区位条件。

二、东北兴起之缘

1、牡丹江作为东北三省一份子,也有一段可歌可泣的历史。上世纪50年代,东北当时占据有利的区位与发展条件,重工业超过6成都在东北三省,直至80年代,东北无偿的向全国输送着建设资源和工业人才,可以说,是为全国作出了巨大贡献的。

2、在上世纪60年代,全国有156个重点建设项目,其中58个规划在东北发生,占全部项目的三分之一,长春一汽、沈阳飞机制造厂、沈阳机床厂都是在这个时期建设起来的,奠定了东北重工业的基础。

3、凭借资源为导向的东北三省,随着建设浪潮的不断涌进,形成了极其单一的产业结构,工业占比曾经一度高达6成,可以说牵一发而动全身,以重工业为导向的产业经济直到1978年都能够如鱼得水......

三、牡丹江房地产

1、我们就拿最早的2015年到现在的数据来对比,可以看出,牡丹江的房市整体经历了两个变化比较大的阶段,第一个阶段也是牡丹江楼市的“光辉岁月”,2015年-2019年下半年,从每平方米4000出头的价格一路攀升到2019年11月的5700元/平的最高点。短短四年的时间,涨幅近40%,那么为什么2016年-2019年是涨幅最快的年份?

2、牡丹江的房市更多的是从2015年谈起走,中介带看多,新盘多,买房的人也多,市区核心板块,卖到7000/平不成问题,这可以写进牡丹江楼市里面。

1、2017全年是上涨最大的一年,可以说是月月都涨,最高一个月涨幅超过2%,但是好景不长,牡丹江楼市的光辉被定格在2019年。

2、牡丹江楼市的兴,根本原因就是2015年,由于货币化棚改的推进,不仅是黑龙江,全国的房地产都是欣欣向荣的局面。

3、2019年是牡丹江楼市急转直下的一年,2019年-2021年底,两年的时间里,超过7成的月份都是下降。仅3成月份微微上涨。从近9成上涨的月份到如今近7成的下降月份,过山车式的经历,牡丹江楼市怎么了?

四、人口红利消失

1、先看过去十年人口流失最严重的省份——黑龙江,数据显示,与2010年六普数据相比,黑龙江常住人口减少646.39万,降幅高达16.87%。全省13个地市人口全部下滑,绥化、齐齐哈尔、牡丹江。

2、牡丹江作为黑龙江南边的一个面积为4.06万平方千米的地级市,根据第七次人口普查,常住人口为229.02万人,而省会城市哈尔滨占地5.3万平方千米,人口在东北三省还是算多的,达到1000万,而河南省面积不足1万平方千米,但是人口高达1200余万,牡丹江与这些相比,是标准的地广人稀。

3、以牡丹江来说,这座城市七普时期公布的常住人口为229.02万人,与2010年的279.87万人相比,十年间减少50.85万人。

这是当下很多资源型城市的特点。牡丹江的人口流失,是整个东北地区人口流失的缩影。

五、经济情况

1、2021年全市地区生产总值875亿元,同比增长6.1%。其中穆棱市以132.97亿位居第一,其余过百亿的有宁安市、海林区、开发区,剩余的都在100亿内。

2、上世纪90年代,牡丹江GDP是在200以内徘徊,到2017年,GDP曾经高达1700余亿,短短20年,十倍涨幅。

3、而2020年是牡丹江市首次跌破千亿的时期,达831亿,跌幅很大。全国快速增长的几年里,这座城市却走了“回头路”,究其原因,这也是资源型城市的通病。

六、总结

像诸如牡丹江、鹤岗这些资源收缩型城市,特殊的经济和产业结构,使东北受石油、煤炭等大宗原材料价格的影响非常大。由于资源型城市经济往往依赖单一产业,当这些单一的产业原材料价格暴跌的时候,也是这个城市到了“难以承受之重”的时候。东北这种城市太多了,如大庆、鞍山、双鸭山和鸡西等。

而牡丹江、鹤岗作为东北地区资源型城市的缩影,如何转型升级、留住人才是摆在现实的一道难题。