我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者在合肥高效安心置业。
以下为“合肥买房参谋”微信公众号粉丝问答精选提问分享。
合肥买房参谋公众号粉丝提问：
我目前在外地工作，想在合肥买房，准备买总价200万出头的住宅，但是发现可选的新盘楼盘不多？想买到满意的楼盘还是蛮难的，合肥房子为何这么难买？未来合肥房价走势如何？合肥还会上涨的么？
合肥买房参谋回答：
前言：前段时间我在网上发了一个帖子说合肥房价未来还会继续上涨，被很多人怼的呀惨不忍睹。
合肥房价涨不涨有它自身的客观原因，不是因为我一个人说上涨就上涨了。就像雄鸡在鸣叫，天就亮了，搞得好像天亮了是因为鸡鸣叫才亮的。天既然亮了，就该起床起床了，该上班上班了，不要责怪雄鸡打鸣！
正因为我是房产从业者，对于合肥楼市未来走势，房价走势，所以我更比其他行业的人有话语权，更深刻了解合肥的房产市场，而且我们每天在一线跑，更了解实际的市场情况！
也许很多人还没有买房，急需上车买房，心情比较焦急，希望房价不要再上涨了，这种没有上车想着上车的心情我可以理解。但是也不能看见谁说房价上涨就去怼一顿。如果这样心情好一点，那也行，毕竟需要一个释放的机会的。
但是我们还是要尊重市场规律来的。不能坐在家里想着房价下降就会自动下降的！
这里准备系统的梳理下合肥房地产市场，从土地产业人口等各个方面，深度剖析下合肥房价未来发展趋势。本篇是第一篇，从合肥建成区面积角度切入分析土地供应。欢迎持续关注后续篇章！
正文开始：
房产市场也是市场经济，是市场经济就要遵守市场规律。有市场规律，我们就可以从基本的经济学常识进行大概判断预测的。今天我们从更宏观的城市规模与土地供应角度来剖析这个问题。
合肥新房房价上涨，最重要的一个原因就是供不应求，供不应求的一大原因是新房土地供应量不足。合肥最近一年来，新房理论去化周期不足6个月时间。
根据最新数据显示，合肥2022年6月份住宅库存仅1.6万/套。按照当下的去化周期来算，只需6个月左右时间（假设合肥没有新的住宅加推情况下），合肥将无房可卖。这是什么概念？
一般来说，去化周期12个月是比较不错的理想状况供求平衡，如果去化周期24个月说明供大于求，合肥只有6个月属于严重供不应求状况，急需增加供给。
很多人讲，土地供应不足，那就加大供应呗，这么简单的道理。但是土地资源是稀缺，不可再生的资源，而且一个城市发展，不可能都把土地盖住宅了，还需要发展工业产业，需要公园，需要学校，需要道路，需要配套商业写字楼。真正一个发达城市土地用于纯住宅的量，可能只有1/3。
每个城市的住宅土地的供应量，必须经过省里面审批的，有计划的给指标的，不能自己说多少就是多少的。
深圳为何房价这么高的一大原因是因为深圳土地严重不足。深圳新房为何倒挂厉害，因为深圳新房开发量严重不足，同时新房价格因为价格管控，比周边二手房价格低，所以深圳新房动辄几万人摇号，买到就赚到！
合肥建成区小，合肥建成区面积502.5平方公里。2020年郑州市中心城区城市建成区面积为709.69平方公里，市域城市建成区面积为1284.89平方公里，武汉建成区面积885平方公里。2021年长沙市建成区面积760平方公里。
合肥与武汉、长沙、郑州相比，这四个城市的建成区（即不包括县），合肥的建成区面积最小，可以看出最小的长沙建成区面积都比合肥大50%的。
建成区大意味着面积大，很多楼盘距离很远的。建成区意味着具体楼盘的分布只要是在区一级范围内的，都会统计进去的，很多较远的楼盘价格肯定低，就拉低了整个市区的新房成交均价。
合肥的地盘最小，意味着很多楼盘距离市中心非常近，距离市区近，房价自然高的了。合肥三县现在基本都和合肥市区融合发展了，尤其是肥西肥东和长丰北城，都是一体化发展。但是三县的成交均价没有实际纳入合肥市区的成交均价范围内的如果把三县的新房成交也纳入合肥市区统计，合肥市区房价估计可以下降两千元问题不大。
更重要的是建成区大，意味着有足够的土地来开发住宅，而合肥建成区小，直接导致土地供应不足的，导致整体市场供不应求。
为了直白的说明这个问题，我们可以从卫星图上看出，合肥经历了这些年发展，合肥主城区已经扩大很大范围的了，未来主城区土地供应情况不容乐观。
这是2007年的合肥卫星地图，可以看看出那时候合肥滨湖区域还是空白的，没有进行开发，肥西上派县城与肥东县城与合肥之间还没有完全的连成一片。大蜀山以西板块还处于未开发状态。
到2022年，合肥经过十几年的快速发展，可以看出，合肥往南发展，已经挨着巢湖北岸了，整个滨湖区域除了省府东再往东的卓越城板块，还有一些成块土地没有出让。要不再往南发展，过了珠江路再往南发展，那有成块的土地。
合肥往东发展，已经和肥东县城连成一片了，除了东部新中心还有一些土地没有出让，但是面临拆迁还有土地污染问题，东部新中心需要大规模发展还需要时间。
合肥再往北发展，和长丰北城连成一片了，庐阳区除了三十岗板块还有一些土地，基本发展饱和了，现在这里规划了大科学装置区，很多土地要做科研用地的，也有部分的住宅用地，但是不多。
合肥往西发展，现在高新区方兴大道以东区域已经发展饱和的了，只有往西还有一些土地，但是还需要建设产业园，还需要给中科大新校区未来发展配套留足土地，比如讯飞小镇，比如科大硅谷，留给住宅用地极少。
所以现在合肥再往西发展现在的运河新城板块，那边有成块的土地，再往西也到肥西了。
合肥东北方向的新站区，应该是未来合肥住宅用地最多的板块，目前还有大量的空白用地等待开发，比如少荃湖北岸目前还处于前期阶段，啥配套也没有，再比如更远的翔鹤湖板块，现在还处于规划阶段，向更远地方发展，需要时间，需要接受的一个过程，不可能现在就做到大规模供地的。
所以，合肥目前建成区市区范围内，整体上土地是稀缺的。房屋是建立在土地之上的，土地稀缺，房屋自然也就不多，合肥近十年来，平均每年有小20万外来人口进入合肥，有着巨大的买房需求。
尤其是合肥很多产业布局在南边与西边，但是南边与西边土地供应严重不足，导致新房很难买到，所以出现了动辄千人摇号抢几百套房子的现象。
千人摇号，一方面说明房子稀缺，另外一方面说明新房房价还是低了，如果摇号新房在现在基础上普遍上涨五千元，甚至省府板块新房，价格要上涨一万元，我相信就应该不会出现摇号现象了。
这说明买摇号的新房还是有较大利润空间，买到就是赚到的，也说明摇号的楼盘价格低了！
合肥的土地拍卖价格虽然是限价的，但是这个最高限价，也是浮动的，就是随着周边新房与二手房市场情况而定，即如果市场好房子好卖，那边这个板块的土地下一次的成交最高价格肯定就会上浮的，即土地成本上涨，那么拿地后的新房价格也就会上涨！
2022年6月23日24日两日，合肥市区与三县分别举行了土地拍卖，成交38宗地揽金超247亿元！
新站区房价破2万，高新要3万将会成为现实。不管从包河区楼面价上涨，还是新站楼面价上涨一千多，肥西楼面价上涨了2000多。面粉涨价了，面包会下跌么？再次说明合肥新房价格不会下跌。
总之，单纯从合肥建成区面积小，导致土地供应不足角度可以分析出，不用任何怀疑与质疑，未来合肥新房价格整体上还会上涨。
未来随着合肥进一步发展，市区可用土地越来越不够，咋办？只有将三县撤县划区，但是上面目前已经冻结了省会城市行政区划变动，所以短期内（预计七八年内）合肥市区不会扩大，合肥市区范围内，还会面临新房住宅土地供应不足的局面。
本文为系列文章，欢迎关注下篇：合肥房产市场深度剖析之二。
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