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2001年8月18日，
一列绿皮火车， 157双手，
正等待着搅动上海房地产市场。
在那里，房产协会收到上海市政府领导指示：
一定要把温州看房团服务好。
而他们出发的地方，早已经在3年的时间里，被炒火、炒透了！
与此同时，
一家崛起于温州的浙江房企，输掉了自己的中原大战，战略转进苏州，准备东山再起。
这次失败惨到，十多年之后，这家房企已经凭借独到的投资眼光，跻身行业黑马的时候，
每当总裁提起此事，心口依然隐隐作痛。
后来，每一次要进行全国化布局的时候，他都会说：投资不要去山东。
底下的投资人纷纷应和：总裁高见！
在温州开始炒房的20多年前，
煎熬在“九山半水半分田”里的温州人，靠着骨子里的商业精神，敏锐地嗅到了改革开放之后，中国人对商品的巨大需求。
家家户户开起了小作坊，从皮鞋、眼镜、打火机到印刷品、服装、锁具，什么能赚钱就做什么，把小商品城和发廊开遍全国。
改开的第一波红利，让温州大小老板个个手握大量现金，
而这个时候，全国大多数地方的人们，手里的钱还赶不上他们的零头。
1981年，温州卖出第一套商品房，一平只要68.85元/平米，一套房子才2600元。
在全国做生意赚钱的温州人，一边手握重金，一边心念家乡，掀起了买房的热潮。
温州市区的房价从1989年的1000元，到1999年时已经突破5000元。
这个时候，上海的房价还不到4000，相比温州，简直就是价值洼地。
于是，在把温州炒透之后，猛兽出笼了！
足以颠覆市场的巨量资金，和温州人抱团的传统，让炒房团成为楼市的大庄家，他们影响房价走势，在高位悠闲地收割韭菜。
挑选存在明显价差的城市，炒完一个就换下一个，资金在中国开始了攻城略地。
温州人找到了中国的暴富漏洞，但是高层不会允许这样的漏洞一直存在。
在这之后，国家用各种规定把买房的漏洞一个一个地补起来，温州炒房团折戟沉沙。
但是房产开发的漏洞还没有被堵上！
手握炒房团的“价差”和“城市轮动”理论，一家成长于温州的房企，开始向外看。
地图引用自“雷狮”
铺开中国地图，全中国被一个个的贫困县染成了红色，全域没有贫困县的省只有广东、福建、浙江、江苏、山东。
去广东？人家可是投机的鼻祖，投资在粤语里，那就是“投机”呀；
去福建？人家在艰苦环境里打拼出一个“勇”字，看着就没有底气；
留浙江？遍地都是大佬，就是干不过才要往外看的；
去江苏？人家看着温文尔雅，手在桌子底下，打算盘打得快冒烟了；
去山东吧！房价低得离谱，而且同处沿海，经济发达，按城市轮动，该轮到它了。
之后就是总裁的大败，转进苏州。
这期间到底出了什么问题？
除了总裁喜欢说的政商关系，恐怕更大的问题是：山东水不多。
水多不多，决定了市场好不好。
2000年之前，趁着改开的春风，温州能靠家庭作坊式的小商品，从全国吸水，汇聚在温州。
这股水把温州房价推到全国最高，溢出来的水，也能把上海冲得七荤八素。
等到2001年，中国入世之后，家庭作坊开始跟不上外贸的需求，产业走向正规化，外贸开始从全世界吸水，温州就不够看了。
从国外吸过来的水有多少呢？
直接看外汇就能明白了，挣了外汇，想要在国内用，就得换成人民币。
在1994年以前，国家放水基本靠国内的银行贷款，挣外汇换成人民币的比例只有26.4%。等到2005年就突破了100%，到了2009年更是达到了134%。
什么意思？
1994年，国内多了100块钱，其中有26块是挣到的外汇换成了人民币，只有74块是国家印的。
等到2009年，国内多了100块钱，可是挣到的外汇就换了134块人民币，国家还收回了34块钱。
在这段外贸造水的日子里，山东就远远跟不上沿海省市的造水能力。
各省市外贸占经济的比例
在2010年，我们可以看到，江浙、广东、北上的外贸经济远超山东，即使是因为台海问题被搁置发展的福建，外贸经济都比山东高。
更大的问题是，山东这只大象，虽然身强体壮，但是胳膊腿却有毛病。
拿2020年的数据来看，创造同样的GDP，浙江老百姓能赚到的钱，比山东多很多。
老百姓赚到的钱分两部分，一边是老板赚的，要交企业所得税，另一边是打工人赚的，要交个人所得税。
山东的GDP比浙江多，可是浙江老板和打工人赚的比山东还多，关键是，浙江人还比山东少。
原因也简单，山东的经济被称为“大象经济”，因为它的国有企业占比大，重工业多。
国有占比大，就不能以利润为导向，要以承担国家责任为重；
同时国有和重工业也挤压了民营经济的发展空间，民营条件比国有还差。
看看山东各行业的工资情况就能发现，国企和政府编制多的行业，工资在平均水平以上；民营经济多的行业，工资大多远低于平均。
这就不难理解山东人的考公、考编热情。
除了承担国家支柱的重工业和国企，山东还奢侈地种了很多粮食蔬菜。
山东作为中国最大的菜园子，蔬菜、水果、水产品产量均居全国第一，蔬菜产量占全国的12%，水果占全国的11%，水产品占全国的13%。
在北京蔬菜市场上，大约有1/3的蔬菜来自山东寿光；而上海，对山东兰陵蔬菜的依赖度则高达50%以上。
可以说，只要山东一哆嗦，能把北上饿晕。
要知道旁边的江浙，那可是恨不得把山都涂绿了冒充农田，好把土地用来开发产业。
这样一比，山东怎么可能赚钱嘛！
前面说的那家地产，自从被山东收割，转进江浙之后，“炒房团”的理论突然又好用了起来，在之后的周期里，赚得盆满钵满。
直到国家重新下场，把房产开发的漏洞也一个个堵上。
山东在为国家承担多年的责任之后，今年上半年交出了全国GDP增量第一的成绩；
在工信部公布的第六批冠军企业名单里，山东以109家的数量，力压苏粤浙。
时代的风开始转向，新的“水龙头”将要出现，但是不变的是，只有抓住时代的漏洞，才能找到暴富的机会。
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LEJU
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