重磅！惠州首套普通住房首付款比例降至20％

本次调整，主要针对首次购买普通住房的家庭而言，要求家庭名下无房且无购房贷款记录，即必须是首房首贷！政策自2022年8月15日0时起执行！

据了解，目前惠州已有银行如中国建设银行、中国农业银行惠州分行执行首套房两成首付政策，对于刚需购房者而言，可谓是一大利好消息。

为配合惠州市调整房地产市场政策，按照“因城施策”原则，结合惠州市房地产市场形势变化及政府调控要求，广东市场利率定价自律机制住房信贷工作小组经研究，形成以下决议：

一、自2022年8月15日0时起，各银行业金融机构在惠州市新发放的商业性个人住房贷款最低首付款比例调整如下：

2.对居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按原政策执行，即不低于 30%。

二、各银行业金融机构应对“首次购买普通住房的商业性个人住房贷款”执行统一标准。对居民家庭名下无房，但经查有已结清购房贷款记录，再次申请商业性个人住房贷款的，不能认定为“首次购买”，贷款最低首付款比例仍为30%。

三、在惠州市符合以下条件的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行：在2022年8月15日前（不含8月15日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对惠州房贷新政的点评如下：

第一次是退出限购，2022年4月30日，惠州取消大亚湾区以及惠阳区两个临深区域的限购政策，再次恢复无论惠州户籍还是非惠州户籍一律不限购的购房政策。今年8月15日是第二次松绑，调整限贷。重点是将无房无贷的首套住普通房购置首付比例，从25%降至20%。无房有贷款记录的，首付30%，二套房40%首付，均未有变化

新政的变化集中于首套普通住房首付比例的下降，二套首付40%并不算高。在购房预期不振、信心不足的情况下，特别是惠州楼市购买力主要来自深圳，而深圳近期商品房市场较为低迷（上半年新房、二手住房同比下跌34.2%、63.5%），导致惠州外溢需求集聚下降。适当调整首付比例，降低购房门槛，有利于激活刚性需求，也是贯彻国家支持刚性需求和改善型购房需求。

根据wind的数据，上半年惠州新房交易下降62.1%，且半年度环比已经连续下行，上半年环比去年下半年下降41.09%，去年下半年环比去年上半年下降35.6%，去年上半年环比2020年下半年环比下降29.1%。2021年新房交易量（21842套）、2022年上半年交易量（5039套）均创下2009年以来新低。依仗外需，特别是深圳投资客，导致惠州楼市的弹性很大。当楼市出现大幅度下行时，对各方的影响非常大，适当调整政策，目的就在于保持楼市稳定。

一是，考虑到此前退出了限购，而惠州房价总体较低，以深圳、东莞等周边外溢高收入人群为主，此次政策调整有所为有所不为，既稳定了地产，又考虑到了深莞外溢人群的购房需求。同时，政策姿态也彰显了管理层的左右为难，既要稳定地产，又要防止惠州房地产化继续蔓延。

二是，政策主要惠及真正的刚需，对于“无房有贷“的购房者，很多地方给予刚需标准认定，但惠州依旧坚持30%（而不是20%），彰显了防止政策异化，投资泛起，背后也反映了管理层防止惠州地产进一步泛起的可能，2013-2014年惠州”鬼城“殷鉴不远。

三是，惠州人口只有500多万，但新房销售量位居广东省前两位，有时候是第一位，比深圳、广州等2000万人口城市还要卖的多。显然，房地产化很严重、投资炒房很严重。所以，既要稳定，也要渐进去除地产依赖。

接连退出限购，松绑限贷，惠州楼市会有起色。二季度已经实现了正增长，7月份的跌幅也比1季度要小。但是，惠州楼市走势基本取决于深圳，只有深圳楼市好转了，深圳常住人口买房预期提振了，需求回升了，才会在3-6个月左右外溢到惠州。目前，深圳二手住房价格仍旧在下跌（7月二手房指数下跌0.5%），新房二手房交易量跌幅明显，有的新房项目推出“0首付“，市场整体仍处在低迷态势，即便政策纾困下惠州楼市趋于好转，但不可能迅速好转起来，未来一段时间仍处于”低位寻底“的态势中。

2022上半年的惠州楼市也有不俗的表现，2月开始新房及二手房市场月度交易量进入上升区间，持续上涨四个月。当前全国楼市大环境不佳，惠州楼市还能有如此逆势表现，实属不易。

乐有家研究中心数据显示，惠州一手住宅在价格稳定的前提下，成交量持续上涨，自2月的2320套一路提升至6月的8061套，涨幅超247%。其中6月成交8000+套更是大湾区排名前三的交易量，仅次于广州与佛山。

惠州住建局近期还公开了2022上半年二手楼市的月度成交量。二季度惠州二手楼市每月交易量稳中有涨，持续在2000+套，至6月已经达到2715套，往3000大关奔去。2022年1月以来，惠州房贷利率多次下调，再加上央行降息，大大降低了购房成本。

往年惠州二手房市场放贷缓慢，客户买了二手房后往往要等许久才能批贷。如今银行贷款额度宽松，批贷耗时大大缩短，也给惠州二手市场带来了一定的利好，对于促进市场发展有正面作用。

2022年4月底，惠州取消惠阳及大亚湾限购政策，吸引了更多深圳客的到来。

乐有家研究中心数据显示，惠州售出的房源中，半数都被深圳客买走了。这在临深的几个城市中，占比是最高的。深圳客更愿意选择居住惠州，深惠同城化早已开启。

8月3日，广东省自然资源厅对外公布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》，提出根据人口、用地、行政治理等因素综合识别各都市圈规划范围。其中明确，深圳都市圈包括深圳市（含深汕特别合作区）、东莞市全域，以及惠州市的惠城区（含仲恺高新区）、惠阳区（含大亚湾开发区）、惠东县、博罗县。

此次画圈，深圳都市圈范围“缩小”了，定义更精准，含金量更高。

以1小时通勤圈为基本范围，深圳、东莞全域入圈，惠州除龙门县之外的其他行政区组团入圈，河源、汕尾的都市区部分则未写入其中。最新版的深圳都市圈将构筑“一主两副七廊多节点”的多中心分布式结构，惠州就是“两副”中的其一，也是深圳都市圈的核心区。

深圳都市圈的发展不再追求面积，而是集中力量做好深莞惠一体化。这对于惠州，对于临深片区的惠阳、大亚湾都是极大的利好。作为多年的“深圳人后花园”，惠州楼市又将迎来一波新的深圳都市圈红利。

深圳都市圈国土空间发展格局图

交通方面，深汕高速、深汕高铁、深圳轨道交通14号线形成的渡河交通走廊，将串联深圳中心区-龙岗-惠阳。深莞惠中心区布局9个轨道主枢纽，其中惠州布局2个：惠州站、惠城南站。

深圳都市圈将在人口与经济活跃的东莞、惠州和深圳相邻地区，通过设置虎门站、滨海湾站、塘厦站、光明城站、平湖站、惠州南站6个临界次级枢纽，与主枢纽形成高效的轴辐式结构分担主枢纽压力，支撑东莞滨海湾、深圳会展海洋新城、东莞松山湖、深圳光明科学城、塘厦、平湖北、大运新城、惠阳以及大亚湾等关键分布式节点。

产业方面，惠阳与大亚湾将纳入湾区先进制造产城融合节点。与坪山一起，形成深惠融合发展的战略性新兴产业、先进制造业等工业4.0产业集聚地区以及世界级的高新技术产业策源地。依托坪山比亚迪、中芯国际等龙头企业，协同惠阳、大亚湾和深汕特别合作区，主要发展电子、汽车零部件等产业，形成区域协同、分工明确的空间产业链布局。

综合整理自深圳乐居、惠州住建局、乐有家研究中心