土地周报｜土地供求规模双双上涨，溢价率环比大降（8.15-8.21）
2022年第34周
8月15日-8月21日，迎来北京、杭州、郑州等多个城市的集中供地，重点监测城市的土地供应规模因此环比大幅走高。成交方面，因西安、金华等城市大规模土拍，重点监测城市的土地成交建面环比上涨，价格也较上周进一步微涨。不过，因多数城市的楼市仍旧遇冷影响，土地市场成交热度也延续低位运行，本周成交地块平均溢价率仅为0.5%，环比上周显著下降。
土地政策
租赁宅地难吸引企业竞拍
“以租换购”成为地方筹集保租房新模式
8月17日，据住建部消息，近两年来全国已开工建设保租房达256万套（间），十四五期间将讲话筹集建设870万套（间）。而纯租赁用地作为保租房供应的主力之一，从土地需求端的市场反应来看，这类宅地竞拍热度低，基本均由地方国企托底或惨遭流拍。与此同时，部分城市因楼市销售遇冷影响，新房库存重回高位。在此背景下，为了盘活存量住房，同时增加保障性租赁住房供应，长沙、成都及西安等城市相继出台了“以租换购”的相关政策，通过盘活市场上存量住宅增加保租房供应同时增加新房市场需求，以此希望促进市场良性循环。
土地供应
三批次供地潮开启
北京三批次增加“竞现房销售”项目比例
供应方面。由于多个城市集中供地批次由三变四，为了完成供地计划，重点城市第三批次土地挂牌潮也在8月底开启。具体而言，继无锡和厦门后，北京和杭州也于本周也公布了第三批次集中供地清单，其中北京推出18宗地，总供应建面达148万平方米，杭州供应量则较第二轮大减，仅推出19宗地，总供应建面约207万平方米。值得一提的是，北京此次加大了现房销售地块的比例，超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。此外，郑州第二轮供应地块也于本周公布，总供应建面约227万平方米。在多城大规模供地的带动下，重点监测城市的供应规模也得以环比提升，供应总建面达1013万平方米。
土地成交
成交规模延续低位运行
二三线城市为成交主力
成交方面。随CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达646万平方米，同环比均呈显著上涨，但就近一年水平来看，成交规模仍处于中低位。成交面积上涨之下，成交金额也随即提升，共243亿元，环比上涨105%，同比也有33%的涨幅。受城市供地结构变动影响，平均地价环比小幅走高，本周平均楼板价达3753元/平方米，环比上涨14%，但却明显不及去年同期。
各能级城市表现各异。一线城市本周无成交，二线城市的成交建面环比呈上涨趋势，成交占比达60%，成为本周成交主力，三四线城市成交建面则不及上周。具体到城市来看，成交体量最大的城市是西安，共成交了32宗地，总成交建面达304万平方米，除供地大户西咸新区外，主城片区也有多宗开发用地成交，吸引了金茂、中铁建等企业拿地。除此之外，金华、青岛的成交建面也超过了50万平方米，其余城市的活跃度不高。
市场热度
溢价率环比大幅下探
各能级城市溢价率均未超过1%
市场热度方面。本周重点监测城市的溢价率仅为0.5%，环比大幅走低，就近一年水平来看，也处于较低位。除无土地成交的一线城市外，二线城市和三四线城市的成交溢价率均未超过1%，尤其是三四线城市，出让地块基本均以底价成交，平均溢价率仅为0.1%。
土地流拍方面，本周重点监测城市的流拍率下降至5.1%，较上周明年缓和。不过，从流拍地块所在城市来看，三四线城市仍是土地流拍的重灾区，尤其是楼市表现不佳的郊县，出让地块最易遭到流拍。
周度TOP5
底价成交仍是三四线地市主旋律
金华三批次土拍遇冷
在重点城市集中土拍断档的影响下，三四线城市再次成为本周榜单的入榜主力。就总价榜单来看，本周成交总价最高的地块为金华湖海塘单元地块，成交总价为14.17亿元，门槛地块为绍兴越城区一宗含安置房的地块，成交总价为9.09亿元。联系成交溢价来看，这些来自三四线城市的地块均为底价成交，入榜的5幅地中仅西安城北区地块溢价成交。
在楼市仍未实质性回暖的背景下，尽管多个城市相继降低土地出让门槛，项目利润空间提升，但三四线城市的土地市场仍在持续遇冷。如本周完成第三批次集中供地的金华，出让6宗地中仅1幅地由民企竞得，其余地块则全部由地方国企托底。究其原因，还是由于当前房企对于三四线城市市场信心不足，竞拍意愿也因此降至低位。
重点地块点评
金华三批次集中出让唯一由民企竞得地块
地块分析：
8月17日，金华迎来年内第三批次集中土拍。本次集中土拍，金华共出让6幅地，涉及湖海塘地块、人民医院南地块等优质好地。但受市场仍在筑底期影响，这些地块最终全部底价成交，无一宗溢价，共收金38亿元。
成交的7幅地中，成交总价最高的一宗地是位于湖海塘板块的商住用地，成交总价为14.17亿元，由万固实业以底价竞得，也是本次集中土拍中唯一由民企竞得的地块。据地理位置来看，项目位于湖海塘板块，位置较佳，周边配套设施也逐步完善中，金华市新东方双语学校、李渔小学、金华市体育中心等配套环伺周边。加之，项目自带6万平方米的商业，配套资源将会更加丰富。当前，地块周边有多个项目在售，平均售价约2.1万元/平方米以上，与地块上住宅限价持平，因此项目入市时或面临一定的竞争压力。
排版丨Jenny
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