土地月报｜成交量价环比齐降，下月将迎重点城市三批次土拍高峰（2022年8月）
本月土地市场热度延续低位运行，三轮土拍预计仍是“央国平”主场。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
进入8月份，正值重点城市二三轮集中土拍间歇期，加之三四线城市土地市场持续低温影响，本月土地市场成交规模环比走低，平均地价也因成交结构变化而不及上月。热度方面，除了深圳次轮土拍热度仍在高位外，济南、天津溢价率仍处于22城中低水平，成交地块多以底价成交。不过，随着三批次供地潮的开启，当前已有9个城市发布了第三批供地公告，包括北上深杭等热点城市，除无锡和厦门外，其余城市的三批次供地均将于下月开拍。
核心要点
供求：多地发布第三轮集中供地公告，平均楼板价回落至年内低点
热度：溢价、流拍双双上行，但天津、济南流拍现象均有所好转
重点地块：深圳成为入榜主力，二批次供地溢价与流拍互现
后市展望
土地市场热度延续低位运行，三轮土拍预计仍是“央国平”主场
2022年8月，全国土地市场成交规模因大规模集中土拍减少影响而环比走低，平均地价也降至低位。不过，成交规模环比走低的趋势将在下月中止。结合供应来看，在无锡、厦门开启三批次供地潮后，本月又有北京、上海等多个一二线城市发布了第三轮集中供地公告，集中在9月中下旬开拍，届时成交量预计将会有所回升。
不过，市场热度仍将延续低位运行。究其原因，主要还是由于当前楼市销售仍在筑底期，特别是在烂尾、“断供潮”等舆情冲击下，购房者信心不足，导致楼市回暖期限拉长，企业流动性压力巨大，拿地意愿不足。因此，若销售端未现明显起色，对于即将来临的三批次集中土拍，估计底价成交还将是主旋律，央国企及地方平台也仍将是参拍主力。
01
供求
多地发布第三轮集中供地公告
平均楼板价回落至年内低点
土地供应方面，月内多城发布第三轮集中供地公告，8月份土地市场供应量较7月份有所回升。CRIC统计数据显示，全国市场经营性土地供应总建面积1.26亿平方米，环比上升26%，同比下降40.1%。供应幅数为3182幅，环比上升47.6%。
具体来看，一线城市中北京、上海均在月内发布了集中供地公告，其中上海供应地块38宗，合计出让底价超千亿，为今年以来上海最大规模的一次集中供地；北京供应含宅用地18宗，合计建面147.5万平方米，此外深圳也有一块零星商办用地供应。二线城市方面，合肥、青岛、厦门、武汉、杭州均在月内发布了第三轮集中供地公告，此外沈阳、郑州、长春也为二轮集中供地发布了收官公告，月内二线城市合计供应建筑面积3164万平方米，环比上升97%。三四线城市方面，本月供地亦有所增加，环比增加15%至1.2亿平方米。
土地成交方面，截至8月28日，全国300城经营性土地8月总成交建筑面积为7938万平方米，环比7月下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%，与去年同期差距小于上半年平均；成交幅数共计1636幅，环比降幅约11%，同比减少33%；成交总价方面，本月土地成交总金额1872亿元，环比上月减少56%，同比下降35%。因月内集中土拍减少，且无锡、厦门土拍均集中在月末，截稿时尚未结束，导致三四线城市成交占比增加，土地成交均价下降至2358元/平方米，环比降幅达到47%。
02
热度
溢价、流拍双双上行
但天津、济南流拍现象均有所好转
市场热度方面。重点城市中有5市在本月进行集中土拍，至截稿时深圳、天津、济南已完成土拍，此外部分热点城市也在月内举行了土拍。对比来看，各城市土拍热度依旧分化，深圳二轮土拍热度虽有所回调，但对比22城表现来看仍在高位，本轮14宗含宅用地平均溢价率达到了9.33%。在本轮土拍中，深圳进一步调高了住宅用地的销售限价，但是由于一二手房价格倒挂依旧存在，因此得益于销售无虞之下的利润率提升，本轮仍有9宗地块地价触顶，其中被越秀摇号竞得的宝安地块更是迎来了10家企业的争夺，在2022年的市场中尤为罕见。但另一方面，天津、济南土拍平均溢价率持续低位，溢价水平仍只在0点附近徘徊。三四线方面同样明显分化，湖州、六安、芜湖月内土拍平均溢价率均超过10%，而徐州、金华、绍兴、温州等热点城市土拍则全部为底价成交。
另一方面，流拍率也在延续上升。和上月相比，重点监测城市的土地流拍率上升至15.7%，环比增加了2.7个百分点，回升至今年均值附近。本月流拍率的回升，主要还是由于三四线流拍地块过多所致，在本月已完成集中土拍的城市中，可以看到天津、济南流拍现象均有所好转。天津流拍率由第一轮的83%降至18%，济南更是从47%降至0%。固然，两座城市土拍流拍率的下降，一方面是因为供地数量的下降，但更重要的还是本轮供地质量有所提升，优质板块地块供应比例增加，从而保障更多的地块可以实现成功出让。
03
重点地块
深圳成为入榜主力
二批次供地溢价与流拍互现
2022年8月，重点城市次轮土拍潮进入尾声，月内仅深圳、天津和济南等3个重点城市进行了二轮集中土拍。尽管天津和济南二批次供地质量进一步抬升，但因楼市遇冷、土地市场热度也持续低温。而相比市场较冷的天津和济南，供地资源相对稀缺的深圳成为本月土地市场的焦点，多宗地块入围本月成交总价及单价榜单。
就深圳第二批次供地表现来看，尽管整体热度不及首轮，但成交地块中仍有多幅地块触顶成交，其中前海T102-0410地块、龙华民治街道A818-0479地块、宝安西乡街道A104-0147地块、龙华民治A806-04005地块及宝安新安A003-0434地块等5幅地块更是进入摇号阶段，房企拿地意愿仍旧强烈。不过，在深圳出让的16宗地中仍有2幅素质相对一般的地块遭遇流拍。由此，也可看出即使在高能级城市房企拿地也十分谨慎。
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