土地周报｜供求规模环比均上涨，北京三轮土拍热度微升（9.19-9.25）

9月19日-9月25日，重点城市集中土拍高峰期来临，周内迎来了北京、上海、合肥的第三轮集中土拍及郑州的第二轮集中土拍。尤其是北京，在加大优质土地供应、采取预公告的出让机制下，土拍热度较第二轮出现回升，多宗地触及地价上限成交。在此影响下，重点监测城市的土地成交量价环比进一步走高，溢价率也出现微涨。此外，供应量也环比大涨，南京、成都、无锡等城市均有多宗土地集中挂牌。

因楼市成交持续低迷，中小城市的土地市场热度降至低谷，房企拿地意愿降至低位。在此影响下，多个中小城市在土地供应端做出调整，包括优化供地结构、降低保证金比例或延缓土地价款缴纳期限等。比如邢台提出将合理把握供地节奏，对于商品房成交连续同比下降、去化周期超过合理区间的区域将减少或暂停住宅用地供应，以减轻片区内库存压力。

供应方面。据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面为1474万平方米，同环比涨幅均超100%。供应量的显著上涨，主要是由于周内成都、南京、无锡等多个城市集中挂牌了多宗地块，其中成都、南京为第三批次集中供地，本轮供应量均在300万平方米之上，无锡则为第四批集中供地，共推出13宗地，总建筑面积达150万平方米，涉及梁溪南长、新吴区太科园、滨湖区河埒口等多个热点板块。

成交方面。周内迎来北京、上海、合肥、郑州等多个城市集中土拍，因此重点监测城市的成交量价环比进一步走高。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达1278万平方米，环比大涨九成，与去年同期也大致持平；成交金额也随即上升至1735亿元，同比大涨50%；在京沪多宗地高价成交的拉动下，平均楼板价抬升至年内高位，楼板价达13572元/平方米，同环比涨幅分别为51%和24%。

各能级城市方面，一线城市在京沪均有多宗土地集中成交的拉动下，成交占比大幅上涨。具体来看，一线城市中北京、上海于周内开启了第三批次集中出让，其中北京第三批次共成交18宗地，总建面为147万平方米，共收金500亿元，上海在出让首日成交了29宗地，成交金额接近800亿元。二线城市中，合肥、郑州也进行了集中土拍，成交量分别为146万平方米和178万平方米，此外青岛因胶州、莱西等下辖城市集中成交的影响成交体量也超过100万平方米。三四线城市中，长三角城市仍是成交主力，衢州、温州等城市的成交量也超过了50万平方米。

市场热度方面。重点监测城市的溢价率与上周相比微有上涨，平均溢价率达3.6%，环比微涨0.2个百分点。聚焦到城市来看，北京、上海及合肥等均有多宗地高溢价成交，其中北京4幅地触及地价上限，带动北京第三批次集中成交溢价率上升至6%，较上一轮微有上升。

土地流拍方面。在入市土地幅数增加的影响下，本周重点监测城市的土地流拍幅数较上周有所增加，比如合肥、郑州等均有多宗地块遭遇流拍。以合肥流拍地块为例来看，这些地块多为出让条件较为复杂或地理位置不佳的地块，房企青睐度不高，因此最终遭遇提前中止或流拍。

中秋假期过后，重点城市三轮集中土拍高峰期来临，本周迎来北京、上海、合肥等多个城市第三轮集中供地。在市场环境低热下，这些城市纷纷调整了土地供应结构，优质用地入市规模大增，如北京推出了海淀西北旺、丰台大红门、造甲村等多宗稀缺用地，上海也加大了静安、徐汇等传统中心城区的土地供应。

高能级城市优质土地供应的增加也吸引了多家房企参拍，如单价榜中入榜的5幅地均为溢价成交，竞拍十分激烈。其中，位于北京海淀区西北旺HD00-0403-0013地块在地价达到上限下，竞配现房销售面积也成功触顶，最终由中海幸运摇中，溢价15%。

9月23日，上海年内第三批集中供地如期开拍。本次集中土拍，上海共出让35宗地，总建筑面积达358万平方米，起拍总价超过1000亿元，是上海今年集中供地中起拍金额最高的一批。在市场热度走低下，上海也加大了热点地块的供应力度，静安、徐汇、普陀等中心城区共推出了7幅地。

在首日的土拍中，上海共成交了29宗地，收金761亿元。在29宗地中，成交总价最高的地块为静安区中兴社区C070202单元304-03地块，成交总价为120.60亿元，由静安国资旗下的北万置业竞得。据地理位置来看，项目地处内环内，区位优越，靠近地铁8号线中兴路站，周边生活配套齐全。目前，地块周边在售项目不多，最近开盘的天汇世纪玺成交均价约12.4万元/平方米，二手房挂牌价格基本在14万元/平方米以上，高于项目住宅限价。虽然项目位置优越，但地块出让要求也十分严苛，除保障房配建及中小户型比例要求外，还需自持8万平方米以上的商业办公、导入产业也有一定要求等等，对拿地企业的资金实力及运营实力都有较高的要求，因此最终底价成交。

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