重磅！一纸报告窥透3季度房地产市场变化！

不同视角看世界，

不同维度看楼市。

前几日，道士君拿到一份2022年3季度房地产市场总结与趋势展望报告，信息量大，内容丰富，分析全面，重点摘出几点和大家分享交流。

第一个，大家最关心的房价问题，到底涨了还是跌了？

一、三季度百城新房及二手房价格持续下跌，走势低迷。

2022年前三季度，百城新建住宅价格累计上涨0.12%，为2015年以来同期最低水平；其中三季度累计下跌0.03%，较二季度及2021年同期均由涨转跌。2022年前三季度，百城二手住宅价格累计下跌0.18%，其中三季度累计下跌0.35%，跌幅较二季度扩大0.34个百分点，较2021年同期由涨转跌。受经济下行压力加大、疫情反复等多因素影响，购房者置业信心不足，三季度百城新建住宅与二手住宅价格各月环比均呈下跌态势。

道士君观点：通过数据，我们发现，无论是新房端还是二手房端，均有不同程度降幅。摆在眼前的事实是，尽管全国各地普遍出台政策以求支持房地产市场尽快复苏，但在诸多因素综合影响下，实际住房销售难以扭转疲软态势，原本期盼的“金九银十”转为了“黑九灰十”。在疫情、极端气候条件和房企现金流等问题的作用下，销售端呈现负增长。但值得注意的是，整体降幅的比例其实并不大。说明房价在可控的范围内，更直白点讲就是楼市最后一道防线维稳。

另外，提一下各梯队前三季度城市房价变化。概况总结为：

一线城市新房价格结构性下跌。二手房房价韧性强，实现持续上涨；

二线城市比较有意思，市场降温，虽梯队内超半数城市房价累计下跌，但整体新房价格微微上浮。二手房房价跌幅持续扩大；

三线城市，无论新房还是二手房房价均有明显下跌。

买房的大逻辑是看城市、看区域、看板块、看项目，基于此，道士君建议2022年买房，可重点关注的城市。

第一梯队：北京、上海、深圳，广州，杭州，苏州

第二梯队：成都、武汉、重庆、西安、佛山、合肥、东莞

第三梯队：南京、天津、长沙、宁波、福州

第四梯队：青岛、济南、石家庄、南通、哈尔滨

接下来看看，今年3季度。新房及二手房成交多少面积？这个成交量，放在楼市历史长河中，又处于何种水平？

二、三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近三成，成交规模为2015年以来同期最低水平，市场调整态势未改。二手住宅方面，三季度市场情绪略有修复，低基数下，8-9月重点城市成交面积同比转增。

2022年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3161万平方米，同比下降37.8%，市场情绪整体偏低。三季度，市场成交活跃度未出现明显好转，重点城市商品住宅月均成交面积3332万平方米，为近几年同期最低水平，同比下降26.7%，环比增长4.6%。2022年前三季度，15个代表城市二手住宅累计成交面积为7706万平方米，同比下降31.9%。

道士君观点：单从成交量来看，新房及二手房成交活跃度均不足，7、8月份淡季特征较为明显，叠加全国高温和疫情在部分地区反复，导致原本惯性下滑的房地产销售市场难以走出颓势。 直到9月下旬，阶段性负面因素褪去后，随着市场供应端改善，政策效果逐渐显现叠加企业积极营销抢收回款，全国商品房销售面积出现局部复苏。目前市场依旧波动筑底中，复苏周期拉长。

关于销售量修复，回正，道士君鄙见，核心要解决四大问题，其一、信心。其二，预期。其三，收入。其四，就业。

成交量低位运行，那供应量又是怎样的行情？

三、三季度重点城市供应同比降幅近五成，可售面积处高位，出清周期达17.5个月。

2022年1-8月，全国房屋新开工面积为8.5亿平方米，同比下降37.2%。8月房屋新开工面积同比下降45.7%，同比降幅已连续5个月超四成。1-8月，全国房屋施工面积为86.9亿平方米，同比下降4.5%。全国房屋竣工面积为3.7亿平方米，同比下降21.1%，8月房屋竣工面积同比下降2.5%，降幅较7月收窄了33.5个百分点，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房企竣工进程改善，竣工出现边际修复。

2022年前三季度，重点50城商品住宅月均新批上市面积1773万平方米，同比下降44.8%。其中三季度房企推盘力度较弱，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积1918万平方米，处近几年同期最低水平，同比下降46.9%，环比下降4.9%。

现阶段，重点城市供需两端偏弱，可售面积稳定在相对高位，出清周期17.5个月。截至9月末，50个代表城市商品住宅可售面积37535万平方米，处于2017年以来的相对高位，整体规模较二季度末增加0.1%。出清周期方面，截至9月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.5个月，较二季度末缩短1.1个月。

道士君观点：总体来说，房屋新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅收窄，短期现边际改善。在交易市场延续低迷情绪及企业资金持续承压下，企业开工意愿仍不足。目前，供给端政策将聚焦“保交楼”。

现阶段，供应端的明显缩，销售端购买力不足，导致短期市场供小于求。去化周期冗长，市场库存去化承压。

实事求是来讲，供应萎缩，销售难销，库存去化承压，短期内呈现出“僵持”局面，亟待突破，激活市场。

进入2022年以来，楼市政策利好一波接一波出，核心刺激刚需，刺激改善，那么市场端的真实表现是什么？

四、刚需观望情绪未见明显好转，多数城市90平以下住宅占比下降，改善性群体入市积极性相对较好。

整体来看，三季度刚需群体观望情绪仍未得到改善，部分城市受优质高价项目陆续入市及改善性购房者需求持续释放等因素影响，1-8月多数代表城市项目成交套总价延续上涨态势，套总价均值、中位数均较2021年有所提升。

从面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，叠加调控政策的松动对再改、高端改善需求的释放形成助力，改善市场表现出较强韧性。

道士君观点：2022年，改善性需求明显释放,少数城市甚至可以说是迎来爆发期。最直接的市场表现是，豪宅成交火、越好卖的房子改善客越占大头。 高端改善走出独立行情，亦暗示了优化资产的新方向。

就拿道士君所在的城市天津来讲，沉淀在成交链条另一端的改善力量开始发挥效力。从数据端来看，天津总价400-500万，500-800万区间的改善成交逐年攀升，其中总价400-500万的房子成交套数2021年成交突破35000套，且创了近五年来新高。进入2022年，改善需求量向上的趋势越来越强劲，400-500成交量是主流，1-9月成交量仅比去年同期少了500余套。尤其成交的主力集中主城区。

想说一句，改善的客户，现阶段买房是一个不错的窗口期，抓准时机，紧盯主城，选择稳健房企，高品质项目。

五、三季度住宅用地供求规模均为近十年同期最低水平，其中住宅用地成交规模同比降幅收窄至18.6%。

在房地产市场下行态势未见明显改善、房企资金承压下，地方政府推地力度明显放缓。2022年前三季度，全国300城住宅用地供求规模大幅缩量，三季度同比降幅虽有收窄，但企业拿地意愿仍不足，土地市场低温态势延续。

三季度住宅用地推出面积缩量趋势未改，同比降幅超三成。

受土地推出缩量及企业拿地积极性偏弱等因素影响，三季度住宅用地成交面积同比继续下降，但在土拍规则延续宽松及房地产调控政策优化作用下，部分重点城市土拍情绪略有修复，流拍撤牌情况好转，叠加低基数影响，三季度住宅用地成交面积同比降幅较二季度有所收窄。2022年前三季度，全国300城各类用地共成交11.6亿平方米，同比下降15.9%，其中住宅用地成交3.4亿平方米，同比下降44.0%；