法律公益诊所｜未交付的期房就开始收物业费，合法吗？

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本期主持：羊城晚报全媒体记者 鄢敏

海报设计：羊城晚报全媒体记者 陈倩

咨询人：网友小A

我购买了一套2020年开售的期房，合同约定最晚交付时间是2022年12月30日。但是，临近交付前7天，开发商才邮寄《收房通知书》。我到现场验房发现，房屋存在水管漏水、墙体开裂等明显质量问题。我要求整改完成后再收楼，开发商却表示，无论是否收楼，物业费都由交付日（2022年12月30日）开始计算。请问，开发商提出的物业费计算方式是否合法？期房交付时，如果业主提出整改，开发商需要在多长时间内完成？是否有相关规定？

解答人：广东大同律师事务所主任朱永平

首先，开发商提出的“无论是否收楼，物业费都由交付日开始计算”的方式是不合法的。

根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

物业费用的计算起点首先看业主与物业公司签订的物业服务合同约定的日期。如在该日期前，由于开发商的原因，购房者未验收房屋的，属于房屋尚未实际交给购房者占有，因此物业费由开发商进行缴纳。需要提醒的是，如果属于购房者的自身原因拖延了房屋的验收，那么物业费计算时间可以自收到开发商的《收房通知书》的日期计算，拖延期间的物业费在购房者最后收房时也应一起补交。

其次，目前法律上并未严格规定开发商关于房屋质量问题的整改时间。但如开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》等相关协议中，明确约定了整改的时间，那么应当按照相关协议的约定履行；另外购房者可以通过协商的方式与开发商约定整改的期限，且尽量将具体的质量问题、整改的标准、整改的期限、逾期责任等通过书面固定下来，如果后续协商不成或履行不符合约定的可通过诉讼手段维权。