2022城市更新发展总结与展望（行业篇）
自国家提出“实施城市更新行动”以来，行业各主要参与主体积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面持续探索，推动城市更新迈向更成熟的发展阶段。本报告系统梳理了2022年城市更新领域各参与主体相关动态，总结出七大特征，为下阶段企业参与城市更新行动提供参考。
特征一：城市更新投资规模巨大，老小区改造仍是重点
从各地公开的城市更新投资计划来看，整个“十四五”期间辽宁、广东、成都、浙江等地城市更新相关项目总投资均超过万亿。各地“十四五”规划已为城市更新设定数量指标，期间全国平均每年拉动的投资规模在万亿级以上。其中“老旧小区”改造是各地发力的重点，未来几年将继续成为城市更新领域的重要内容。
表：“十四五”期间部分地区城市更新计划
资料来源：中指研究院综合整理
“十四五”时期的惠民生工程就是老旧小区改造工作。根据住建部统计，2020年全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，2021年全年实际新开工改造城镇老旧小区数量达5.56万个。2022年初以来，全国城镇老旧小区改造工程持续高速推进，前11月新开工改造小区5.25万个，与2021年基本持平。
图：2019-2022年11月年中国老旧小区改造计划及实际完成情况
资料来源：中指研究院综合整理
结合全国2022年老旧小区改造计划量的数据来看，老旧小区改造市场未来几年发展潜力仍然巨大。其中，重庆计划新开工改造城镇老旧小区2177个，3089万平方米；河北计划改造城镇老旧小区3698个；湖北计划改造老旧小区3053个；河南计划全年开工改造37万户；黑龙江计划城镇老旧小区改造开工35万户以上；四川计划新开工改造城镇老旧小区5300个。企业可把握市场机会，优选老旧小区改造计划量大、政策市场化程度高的地区。
表：2022年各省市老旧小区改造计划目标
资料来源：中指研究院综合整理
特征二：政企协同，创新城市更新合作模式
2021年已有部分企业与地方政府达成战略合作关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等。2022年以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企联动”成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制，为双方合作共赢、共同发展拉开了崭新的思路。上海市嘉定区政府和上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下一阶段工作进行部署；华润置地先后与深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业发展、长租房等多方面内容；中国铁建与南阳市宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新；首开集团与北京市海淀区人民政府签署战略合作框架协议开展深度合作，又与北京市朝阳区人民政府签订《全面战略合作框架协议》，双方将在非经资产管理处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作；万科与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等多领域开展深度合作；葛洲坝与长沙市天心国资集团、中建五局共同举行片区城市更新项目合作签约仪式；大悦城与黄浦区人民政府签署战略合作框架协议，将把黄浦旧区改造与城市更新重点工作；天恒集团与北京市白纸坊街道签署《西城区白纸坊街道老旧小区综合整治项目战略合作协议》，双方将以此次战略合作为契机，结合区域特征充分发挥各自优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制。
未来，政企之间更平等、深入的合作将成为城市更新的发展趋势。由政府政策引导，调动企业等多方参与，充分尊重居民意愿，可缓解政府旧改开发资金压力，调和政府工作的计划性与居民诉求的多样性之间的矛盾，达到各类效益的最大化。
表：部分房企与政府合作情况
资料来源：中指研究院综合整理
特征三：创立城市更新联盟，搭建行业信息与资源共享平台
我国早期各地的城市更新组织多为政府机构及行业协会，基本以政府主导为主，各类市场主体较少参与其中。2022年，各地开始尝试搭建多方协同平台，各地城市更新联盟的成立有助于各个企业发挥所处领域的优势，形成常态化的资源和信息共享机制。2022年2月，汉中与多家企业签订城市更新项目合作联盟协议，共同建设总投资约300亿元的汉台区城市更新项目及城东新区综合开发等项目。2022年6月，无锡成立城市更新技术联盟，通过学术界、法律界、金融界和建设界等领域跨界合作，形成信息互联、资源互通、优势互补的共建共享机制。2022年7月，江苏省文化投资管理集团有限公司、中建安装集团有限公司等14家单位成立江苏城市更新服务联盟。当月，北京也成立城市更新联盟，吸引力100余家单位加入，其中央、国企与金融机构在北京城市更新联盟中数量占比较多。与此同时，苏州城市更新党建联盟推进会举行，党建联盟成员单位正式签约，同时为产城融合城市更新行动支部、古城保护城市更新行动支部授旗。2022年7月，在川渝住房城乡建设博览会暨城市更新论坛上，川渝城市更新智库联盟成立，联盟首批成员单位23家，汇集国内知名高校院系、建设设计单位、策划咨询公司和金融机构等多行业领域成员。2022年11月，北方设计联盟城市更新专委会成立，专委会将聚焦工作实际和社会需求，继续开展城市更新领域交流活动，为助力天津城市开发建设方式转型、实现天津城市更新高质量发展发挥作用。
城市更新的个性化特征明显，城市之间、企业之间资源和信息的分散性影响着项目的推进，城市更新联盟作为各类主体的资源交流平台，是破解目前问题的一个有益尝试。联盟成员之间建立多元共享机制，实现优势互补和强强联合，能够更加高质量推进城市更新业务。
表：各地城市更新相关机构或组织成立情况（不完全统计）
资料来源：中指研究院综合整理
特征四：各地发力筹建城市更新基金，探索投融资新模式
2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金，部分房企也参与其中，包括海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、保利集团等。2022年，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，更多的企业也参与到城市更新基金当中。2022年2月，上海完成800亿元城市更新基金中的引导基金备案。2022年3月，重庆宣布力争2022年完成城市更新基金筹建工作。2022年4月，保利发展宣布将参与上海城市更新引导私募基金，洛阳则联合10家央企及6家银行设立城市更新基金。2022年5月，沈阳发布公告计划设立1支100亿元的城市更新基金。2022年6月，成都、温州要求当地相关部门加快城市更新基金设立工作。2022年8月，绍兴、扬州在相关部门的牵头下，完成了城市更新基金的组建落地工作。2022年11月，南宁出台相关文件对城市更新基金设立模式进行了明确，同月，北京通过了《北京市城市更新条例》，其中明确鼓励设立城市更新基金。
城市更新项目运作有其自身的规律，过去传统开发建设的投融资模式难以满足城市更新“投、融、建、运、退”一体化运行的要求。城市更新基金能够提高投融资结构的灵活性，导入相关项目资源、专业能力要素以满足城市更新项目的实施和成功运营的需要。
表：部分地区城市更新基金相关动态
资料来源：中指研究院综合整理
特征五：金融机构创新金融产品推动城市更新信贷资金落地
2021年已有企业和地方政府就城市更新业务与金融机构开展广泛合作。2022年初以来，金融机构对各类城市更新项目的信贷资金支持力度持续加大。2022年1月，农业发展银行对兴安县、永福县老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造发放3亿元贷款；2022年5月，兴业银行北京分行为亦创高科承建运营的城市更新产业升级项目发放贷款2.91亿元；2022年6月，恒丰银行为新宋风建设授信额度6.5亿元。2022年7月，建设银行北京分行主动对接城市更新联盟，与北京市住建委签署城市更新合作备忘录。截至目前，建设银行已支持100多个城市更新项目，审批和投放贷款1000多亿元，融资支持老旧小区改造50多万平方米，同时，建行已开发20个金融产品助力城市更新相关业务。2022年10月，青岛工行为600余家企业开展现场辅导，实现城市更新业务七区三市宣传推广全覆盖，审批城市更新业务总额超100亿元。2022年11月，沈阳工行成功投放首笔城市更新项目贷款，同月，浦发银行杭州分行获批富阳区某城市有机更新项目贷款65亿元。
近年来，各类金融机构发力城市更新领域，一方面加大信贷投放支持力度，另一方面，加大城市更新相关金融产品创新，多渠道探索新形势下城市更新的新模式、新路径。整体来看，目前相关金融支持已经逐步落地，未来企业在开展业务的过程中如何结合项目属性积极与金融机构开展合作取得合适的贷款也有了清晰的路径。
表：部分金融机构城市更新信贷投放动态
资料来源：中指研究院综合整理
特征六：部分民企困境下寻求辅助，与国企加大合作力度
2021年各大房企积极布局城市更新市场，加速城市更新业务拓展，但在房地产市场持续下行的影响下，2022年初以来，各大房企纷纷调整策略，部分民企困境下寻求辅助，国企顺势加大布局力度。世茂集团于2022年2月宣布退出深圳横岗四联贤合村项目，并由广州粤泰集团负责开发。2022年3月，时代中国申请退回从化区、增城区3个旧村改造项目的履约保证金，以及黄埔区5个项目的前期投入资金，佳兆业与中铁五局集团在长沙签署战略合作协议，推动双方在大湾区城市更新方面的深度合作。2022年4月，恒大退出庙头村旧改，并公开表示“欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅助”。星河地产则通过协商，退出南沙区天益村、大稳村的旧改。佳兆业官宣与招商蛇口、长城资产签署《战略合作协议》，三方拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域合作。招商蛇口与新世界中国签署了战略合作协议，以期充分发挥和利用自身资源和经验。2022年6月绿景地产发布公告，宣布公司旗下的深圳白石洲旧改项目将引入万科进行合作，龙湖集团与湖北联投集团正式签订战略合作协议，双方将依托各自优势，就城市更新、房地产开发等业务板块展开全方面深层次合作。2022年9月，御龙天地项目引入国企安居建业，为项目全程提供工程管控、保交付服务等全方位专业管理支持。2022年10月，招商蛇口接盘恒大深圳南山饼干厂旧改。2022年11月，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新领域共同协作，助力城市发展。
表：2022年初以来部分房企城市更新合作动态
资料来源：中指研究院综合整理
特征七：各地政府成立专业平台公司，城市更新参与方扩围
2021年，已有部分地方政府就城市更新业务搭建相关平台公司，如湖州市、天津市、沈阳市纷纷成立负责城市更新的专业平台，安徽省则成立了省级城市更新公司，负责全省范围内的城市更新安排。
2022年初以来，各地政府搭建城市更新专业平台力度持续加大，纷纷成立省级、市级、区级城市更新公司，以此加快城市更新建设，推动城市高质量发展。武汉市政府分区成立不同的片区城市更新公司，分别于1月、8月、9月、10月成立了汉阳城市更新投资有限公司、长江新区城市更新投资有限公司、武昌城市更新投资有限公司、硚口城市更新发展有限公司；北京市在2021年提出鼓励国有企业搭建平台公司政策后，石景山区政府积极响应跟进，于2022年3月成立了区属首家城市更新平台公司——实兴集团；江苏省则是在2022年7月成立了省属企业系统首家以城市更新公司——江苏苏豪城市更新有限公司，标志着江苏省属国有企业在城市更新领域的拓展迈出实质性步伐；2022年7月，宿迁市城投公司正式设立城市更新二级子公司；2022年10月，青岛市同样在城投公司下设立了城市更新有限公司；2022年12月，中山市则通过整合现有国有企业资源，通过企业重组，正式成立了中山市国企首家城市更新公司，并将按照“政府主导、国企实施”的模式在当地开展城市更新相关业务。
表：部分地区政府成立城市更新专业平台情况
资料来源：中指研究院综合整理
作为城市化进程中城市基础设施建设运营的主要载体，各地平台公司在推动城市建设发展中基本都形成了片区开发、房地产、建筑工程等城市更新相关的业务基础，具备大规模城市更新项目的技术能力和精细化运营的团队储备。为了统筹推进和专业运作城市更新项目，解决项目投资问题，国内已有部分城市专门组建了城市更新平台。这些专门组建的城市更新平台公司具有天然的优势，后期通过深度参与城市更新项目，将不断提高自身竞争力，逐步成为未来城市更新市场中的重要参与方。
总结与展望
整体来看，2022年的城市更新投资规模仍然较大，特别是老旧小区改造在不同地区均存在较大体量。各地要完成大体量的城市更新投资规模，各参与主体共同发力就非常重要。因此，2022年，企业与政府之间的合作力度、企业与企业之间的互动进一步加强。在投融资方面，各地政府除了加快构建完善的政策体系，也在发力筹建城市更新基金，而金融机构的城市更新信贷投放也进入到实质性落地阶段。值得注意的是，城市更新行业的参与主体正在经历阶段性调整，一方面部分国有房企以纾困的形式顺势加大城市更新布局力度，另一方面地方政府为了更快推动城市更新也在积极成立专业城市更新平台公司。可以说，2022年的城市更新行业生态实现了进一步优化。
展望未来，在经历了城市更新政策调整、疫情冲击、房地产行业市场调整后，未来的城市更新行业格局也将进入到多主体参与、多模式探索、多维度支持的新阶段。从更长远角度来说，城市在追求高质量发展背景下，城市更新长期仍将是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措。企业未来的业务发展战略可与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。
中指助力实施城市更新行动
城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径，也将成为新一轮城市竞争力打造的关键。中指研究院较早进入城市更新研究领域，2013年即与美国哥伦比亚大学联合开展城市可持续发展论坛，并实地考察了美国城市更新典型项目，2016年提出城市年轻态立项，搭建早期的城市更新相关研究理论体系。中指研究院也基于前期开展的城市更新理论和实践，较早组建城市更新研究课题组，专注于开展城市更新相关的系列专题研究和项目服务。
中指研究院“城市更新课题组”目前已为中海、卓越等城市更新标杆企业提供定制化服务。2020年，结合新时代中国城市更新需求，中指研究院与广东省三旧改造协会、中国人民大学城市更新研究中心、卓越集团共同发起，首次发布了《2020中国城市更新评价指数(广东省)研究报告》，推动中国城市更新进入指数评价时代。2022年，中指研究院主持撰写《山城印记·万巷更新——2022重庆城市更新发展报告》并于“2022川渝住房城乡建设博览会暨城市更新论坛”重磅发布。
基于现有的理论和实践经验，中指研究院为广大城市更新服务商提供企业城市更新发展白皮书服务、城市更新企业策略/对标研究服务、城市更新月度/季度/年度报告服务、城市更新项目认证服务。此外，中指研究院积极发挥平台价值，组织开展年度城市更新论坛，构建中国城市更新行业交流平台与互动机制。
真诚欢迎广大城市更新“行动者”与中指研究院开展城市更新研究合作，共同助推更新行业高质量发展！
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2022年中国物业服务价格指数研究报告
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