这个世界就像一个漩涡，绝大多数人都无法独善其身，只能跟着一起旋转。
昨天，国家统计局公布了2022年商品房销售情况，结果还是意料之中的冷：
销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%；商品房销售额133308亿元，下降26.7%。
作为一线城市的广州，也经历了楼市最寒冷的一年，一二手住宅都出现不同程度的下滑。
但幸好，如果要举办一场比惨大赛，那么住宅市场永远都不可能是垫底的那一个。
因为在它身后，一直都有人活在更悲惨的世界，例如：公寓市场。
来看一看广州中原研究发展部最近发布的2022年年度数据：
2022年，广州公寓类产品入市12902套，成交13838套。
乍看之下，还有点供不应求对不对？
但实际上，供求量分别同比下跌31%、21%，而且均创近5年新低。
从月度数据来看，1、6、9月为年度成交高位，分别达到1856套、1483套、2496套。
但即便如此，全年仍有7个月成交不足千套，10月份之后持续低迷，未出现往年的翘尾行情。
整体来看，2022年可以说是公寓成交小年。
从各区的成交情况来看，存在非常明显的分化行情。
2022年，全市只有3个区成交套数实现同比增长，分别是：
白云2142套，同比上涨251%；天河1743套，同比上涨24%；从化140套，同比上涨17%。
整体成交低迷的情况下，公寓市场的去库存周期也不断拉长。
截至12月末，公寓去库存周期上升至22.4个月，相比去年同期增加了7.5个月。
换句话说，按现在的成交水平，几乎要2年的时间，才能卖完广州所有公寓。
总结一下，2022年公寓市场低迷的原因，至少有三点：
1、2022年国内经济形势的变化，加上疫情因素，尤其第四季度广州疫情的反复，是公寓市场需求受到冲击的主要因素，而个别月份的成交大涨，只是开发商让利促销所致。
2、2022年房企频频爆雷，也导致购房者对市场的信心下滑，不敢贸然出手买房，对于公寓这类小众产品来说，也受到了一定的大环境影响。
3、2022年白云、天河的公寓成交量之所以能上涨，主要是因为都是中心区，且在全市供应中的占比都超过20%。而从化成交量上涨，则是因为公寓新盘货量比往年有所增加。
当然，正如我之前写过的广州千万级豪宅市场一样，公寓市场其实也有类似的“二八”行情。
2022年，广州千万级商业大平层公寓成交比往年出现了大幅提升。
全年成交套数达到120套，同比增长17%，创下近三年新高。
同时，套均总价也首次突破2000万元/套，套均面积达到390㎡/套。
原因也不难理解。
一方面，2022年市中心商业大平层供应增加，刺激了部分富豪阶层出手，尤其是金融城、珠江新城、广船板块都有标杆项目入市，成为了全年成交的集中地。
另一方面，从2022年市中心成交的商业大平层项目来看，基本上都有一线景观、大开间、通风采光优越等特点，所以价格也随之上涨，像合景臻溋名铸单价就超过20万/㎡。
此外，相比住宅而言，公寓还有不限购、不限贷的特点，无需房票就能买，出于资金避险的需求，市中心的商业大平层也成为不少富豪买家的选择。
最后来说一说，今年公寓市场的走势和一些建议：
今年广州公寓市场依然会很“卷”。
市中心的天河、海珠、白云、荔湾四区，今年供应超9500套，比2022年增加500套左右，而外围区供应主要集中在番禺，超4600套。
按照目前的成交水平，随着供应的不断增加，今年公寓市场的主旋律大概率还会是促销走量，当然除非后续广州政策放松，整体市场信心恢复，公寓市场才有可能出现回暖。
图片来源：广州中原研究发展部
不要对公寓抱有美好幻想，普通人最好别碰。
相对于住宅来说，公寓一向是非主流市场，虽然价格更加便宜且不限购、不限贷，但是也存在转让税费高、居住体验较差、水电费高、梯户比高等劣势，一般来说其投资属性要大于居住属性。
所以，如果要买公寓，而且是小户型公寓，最好选择能人流量大、租房需求高的核心地段，同时买之前也要看下项目附近的租金水平，估算一下投资回报率，如果很难回本，我劝你赶紧撤。
当然，像市中心的商业大平层就另当别论了，毕竟这是能和豪宅媲美的产品，它从来都只属于那20%能为所欲为的有钱人。