河东，非大盘，不逆袭！
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如果你不想让秘密君消失在你的生命里，
大概有三件事可以做：
2022年天津楼市最深刻的印象是什么？80%的人会说冷，但秘密君认为是：撕裂。都说客户是上帝，但有时候上帝也是盲目的，特别在市场动荡的年代。最直观的体现就是天津房价格局重构：和平站稳6万+，河西南开4万+，河东河北红桥3万+，环城环内部分2万+，环外跌破两万。在全新的房价格局下，中原总结说：城市资源决定房价上限。何谓城市资源，恐怕99%的人都约等于了学铁商的配套，但津滨大道上城投万欣城的逆势反攻可以告诉你：真不是！
▲中原数据：2022年天津房价格局
PART 01
区域向上突破的力量在哪里！
城市发展的一切条件，可以称为“城市资源”。基础就三个：土地生态代表的自然“资源”；交通便利为选择性“资源”；行政中心为政治性“资源”。伴随着城市经济发展成熟，工业、商业和金融业会成为经济性“资源”。当城市成为文化策源地时，先进文化也是“资源”。
历史上很多城市的兴衰都可以从城市资源更迭中找到因缘，曾红极一时的攀枝花、大同、鹤岗、大庆都是资源禀赋极强的经济重镇，居民富裕程度羡煞旁人，但产业转型与资源枯竭让没落成为必然。扬州、徐州是水路与铁路交通重镇，但交通组织方式变革让扬州在全省都名声不显，徐州更是黯然。再譬如北京典型的行政资源，杭州成为互联网经济的策源地，而广州正在逐步成为文化前哨战。
▲ 天津城市建设历史沿革格
天津城市自然资源以海河为代表，河北河东成为最早开发、成熟升级为名片的地带，现在海河两岸非富即贵。主城交通体系在快速路与地铁路网日渐织密之后趋于均衡，但和平无疑核心依旧。工业以滨海为代表，行政以河西为最，文化繁盛当属南开。在这种大格局之下，区域向上突破的机会在哪里？答案就是大盘带动，片区开发！
2000年前后天江板块开发，几个典型项目的入市成功带动整个广开片区崛起，从三不管跃升为城市高地。同期打造的梅江，只是自然资源主导的楼市单核驱动，但在行业升浪背景下，热潮直至今日。
对区域而言，片区打造是最具吸引力也是最具突破机会的时刻，因为意味着整个区域的城市资源的重新整合、定义、梳理与升值。
▲ 2015年启动的三大新兴开发片区
2015年后，天津再度进行了一轮大区域打造过程，河西典型是八大里的整体开发。南开则以1911为代表目标打造产城融合区，河东万欣城板块与津滨大道以快速路为主轴进行全方位形象提升。
这些大盘、片区开发不仅是卖房，更多是以地产开发为驱动，强化地铁与快速路网的交通地位、写字楼承载的升级产业地位，引入学校、商业、医疗提升居住价值。从城市形象上片区全新打造，形成了完整的城市建筑风貌，城市界面与管理水平会得到大幅度跃升。
现在来看，八大里已经成熟，南开1911受行业与企业经营波折陷入停滞，而万欣城与东丽津滨大道一线，正在进入兑现阶段。
▲城投万欣城体育公园实景
PART 02
东部崛起，必然是河东腹地
2007年左右是津滨大道第一波开发热潮，万达广场、爱琴海、红星美凯龙等商业先后落地，以万达为中心的津滨大道商圈格局初现。
万达商圈处于河东的传统核心，成功在河东打造了海河沿线外的又一个商业集中地。目前这个板块商业成熟度已经毋庸置疑，而远期沿津滨大道的商业项目远不止于此。览秀城、山姆会员商店以及城投万欣城、融创城一线超过30万平方米商业项目都在以城投万欣城为中点的津滨大道沿线布局。沿线写字楼群落地后，将会形成城市级产业办公与商业消费走廊，将会构成未来城市东部发展的核心动力，其资源能量并非一个商业配套、商业综合体所能比拟的。
▲ 津滨大道山姆会员店，沿线商业带
这个津滨大道为轴的大板块内，一直是河东区政府的所在地，诸多行政部门与大型配套公建均在片区内，虽然不如省市政府的行政资源强劲，但在城市东北部属独一份的存在。
如果说行政资源算是单一资源，新兴商业重构城市的力量会缓慢凸显，那交通资源无疑是最直接的导入人口、金融、产业等城市资源的动脉，就像一个游泳池的注水口。
▲ 津滨双城海河北岸联络通道
2008年，该片区因天津空间战略“双城双港，相向拓展”的策略迎来交通资源优势的大提升，津滨大道不光是直接联系天津两个核心的骨干，而且在这条线上串联了诸多重大城市节点，典型的空港片区与天津机场，都在串联范围内，而滨海片区津滨大道直接贯穿塘沽老城、于家堡以及泰达三大核心。现在每天早上的通勤高峰都可以看到密集的车流量，城市通道的价值空前提升。
与此同时，新一轮地铁线路扩围中，万达商圈的轨道交通地位得到前所未有的强化。2021年底4号线开通，串联了东南角传统商业核心、和平路城市核心以及六纬路商圈后接入万达爱琴海片区。4号线南段有4个换乘站，能实现与2、3、5和10号线的无缝衔接。2022年10号线开通，直奔西南，途径海河柳林、梅江等板块。
▲ 城投万欣城区位图
有数据显示河东万达2020年客流量排名全市前三，爱琴海也突破2500万人次。随着地铁开通，导入的客流量会带来商业消费活力的再度提升，也让客户对该片区的市场认可度凸显。
2022年区域核心项目城投万欣城共成交251套住宅产品，均价稳定的同时，成交套数提升56%、成交面积上涨61%。在市场下行大环境下，大多数项目打折降价盘不断，销量腰斩是常态，但4号线地铁上盖的城投万欣城却吹响了逆势反攻的号角。
▲ 城投万欣城销售量价走势
PART 03
近70万平大盘，进入兑现时间！
城投万欣城作为整个津滨大道的核心项目，总建面高达68.4万方。其中地上45.67万，地下22.72万。地上建面中涵盖了25.83万平住宅，商业面积18.37万平米，小学、幼儿园1.47万平米。
整个建筑体量中住宅仅占了1/2强。大量商业配建与学校公共设施构成重头戏。这也意味着这个项目本身在住宅开发外，更像一座“微缩城市”。商业需要结合整个商圈打造，形成完整的商务办公与商业消费集群。地铁站点接驳要求也意味着需要作为整个地铁路网上重要节点，从规划之初就肩负了带动区域、更新城市乃至于激活整个城市资源链条的使命。
▲ 城投万欣城整体规划图
如果很多项目讨论的是配套，城投万欣城讨论的更多是片区与城市。所以项目尝试了一种对各年龄段业主最友好的街区式“窄路、密网、小组团”布局。将大盘拆分成10个独立组团，10大组团围绕公园与小学分布。让各个组团形成大聚合小独立的居住氛围，避免了大体量建筑形成的压抑感受，利用公园与学校拉开了住宅组团的空间，在密集的城市核心地带形成开朗的居住条件。
各组团距离学校不超过步行5分钟，家长儿童都能节约大量交通时间，孩子稍大完全可以独立上学。1万㎡的体育运动公园可以给老人、儿童与年轻人提供匹配各自爱好的公共活动与社交空间。楼下可以打球遛狗与邻居聊家常，孩子自顾自的玩儿还能有从小玩到大的邻居兼同学。同时小组团更加便于社区管理，物业服务更加精细。
▲万欣城行知小学实拍图
2022年，天津城投接手万欣城，迄今2年时间，大手笔投入换来了稳步兑现。2020年9月，菊园交房。2021年9月，竹园部分楼座、枫园交付。到目前，几乎所有居住需求的配套设施均已经兑现，运动主题公园建成投用，配备漫步道、儿童场地、篮球场。内部道路万庆道、畅韵道、和韵道等市政道路已经通车。
项目代建的小学、幼儿园均已呈现，小学为河东实验教育集团行知小学，已于2021年秋季招生，菊园已经明确划入行知小学招生范围。幼儿园已经顺利移交河东区教育局，预计引入天津市实验幼儿园。商业地块也已经开始招商工作......
▲ 万欣城竹园实景图
从规划到落地，万欣城确实走过了比八大里、天江乃至于梅江更长的路，这条长路遇到了市场下行与坎坷波折，让整个大盘一度黯然失色。但是作为汇聚了整个城市东部核心资源的大盘，其城市基底与资源禀赋却无可置疑。市场下行与项目跌宕反而给很多精明的购房客提供了一个抄底捡漏的机遇，这种机遇伴随着兑现正在逐渐演变为眼见的收益。
▲ 万欣城荷园地块效果图
目前城投万欣城主力在售的是地块的最后一个组团荷园地块，整个外立面适应现代市场主流打造了公建化外立面，丰富了业主选择的同时让津滨大道的城市风貌更加多元。整个地块5栋住宅都是90～120㎡的三室户型，最小的90㎡户型起步总价仅在240万而最大的三居室120㎡户型总价也仅仅在360万左右。换句话说，这个价格，就可以买到东部片区的城市级资源，这种机会在2021年之前，几乎是百分之九十九购房者不敢想象的存在。