PART1
江苏整体市场概况
基本面
江苏位于长江三角洲，中国大陆东部沿海，与上海市、浙江省、安徽省、山东省接壤。江苏下辖13个设区市，是全国唯一所有地级行政区都跻身百强的省份。
江苏省域经济综合竞争力居全国前列，是中国经济最活跃的省份之一，与上海、浙江、安徽共同构成的长三角城市群已成为6大世界级城市群之一。
2021年末，全省常住人口8505万人，2022年地区生产总值（GDP）12.3万亿，位居全国第二，仅次于广东省。
空间规划与产业布局
在空间总体格局上，江苏省深化落实“1+3”重点功能区，构建“生态优先、带圈集聚、腹地开敝”的“两心三圈四带”国土空间总体格局。
其中，“两心”为太湖丘陵生态绿心、江淮湖群生态绿心；“三圈”指南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈；“四带”则为扬子江绿色发展带、沿海陆海统筹带、沿大运河文化魅力带、陆桥东部联动带。
图：江苏省国土空间总体格局
在制造业空间布局上，江苏省将建设全国制造业高质量发展示范区，创建一批具有标杆示范意义的国家级、省级先进制造业集群，重点发展战略性新兴产业；加快传统产业转型升级和布局调整。
协同打造科技创新发展带，支持创建综合性国家科学中心和科技产业创新中心，加快推进沪宁产业创新带、太湖湾科技创新圈等，深度参与G60科创走廊。推动开发区集约高效发展，积极推进开发区低效用地再开发；加快开发区转型升级，提升产城融合水平；推进南北共建园区高质量发展。
图：江苏省制造业空间分片指引示意图
江苏产业园区市场概况
1
整体情况：市场平稳健康，供求关系良好
江苏经济实力强、开放程度高、产业基础好，产业体系完善，且政府很强势，很少出现供大于求的局面，所以江苏整体是一个健康、安全的市场。虽江苏市场很难牟取暴利，但市场层面十分友好，产业地产商只要具备一定的能力，就可以在江苏市场生存下去。
2
市场格局：市场分化格局显著，苏南、苏中、苏北梯度差异明显
江苏市场存在一定的两极分化，第一梯队为苏南地区，第二梯队为苏中地区，第三梯队为苏北地区等，对于第一、第二梯队板块，市场需求大，支撑力强，去化压力可控，第三梯队板块产业基础相对薄弱，客户基数较小，质量相对低端，市场相对缺乏购买力支撑。
3
政府政策：门槛越来越高，鼓励存量产业用地提容增效
整体来说，江苏市场拿地门槛越来越高，根据2021年出台的《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（下称《意见》），江苏省将定期修订江苏省建设用地指标，逐步提高容积率、固定资产投资强度、土地产出率、地均税收等标准。早期的一些概念对政府吸引力弱，项目自身需要有一定的亮点，最好是有着一定的产业资源储备再去跟政府勾地洽谈。
同时，《意见》也对于工业项目的容积率底限提出要求：苏南、苏中、苏北容积率分别不低于1.5,1.2,1.0。鼓励建设高标准厂房，高标准厂房容积率不低于2.0，鼓励建设四层及以上配工业电梯的高标准厂房。
在政策的导向下，“工业上楼”模式也正成为江苏市场的新模式。目前，苏州工业园区已提出鼓励 “工业上楼”，提高产业用地容积率。2022年，苏州工业园下属子公司表示，将聚焦苏州生物医药产业园六期、恒泰智造智能制造产业园（金光产业园二期），致力打造“工业上楼”风向标，推动生产垂直化，打造“垂直园区”，苏州也就此成为长三角率先尝试“工业上楼”的代表城市。
4
市场竞争格局：市场集中度不高，政府园区平台、区域型运营商、头部运营商多方竞争
目前江苏产业地产市场呈现政府园区平台、地方运营商、头部企业多方竞争的格局，市场上集聚了联东、中南高科、中电光谷、金地威新、招商蛇口、浙大网新、苏高新集团、中新集团、万洋集团、上海均和集团、北京天瑞金集团、吴中高科、平谦国际、雅居乐集团、中节能实业、普洛斯集团、世贸集团、南山集团、垠坤集团、中新智地、灏谷科技集团、启迪控股等一批产业地产商。主要城市主要运营商项目布局情况如下表。
表：江苏省主要城市主要产业园区运营商项目布局
数据来源：PDS（亿翰园区产业通）
PART2
区域产业园区市场情况
区域产业园区市场基本情况
1
苏南地区市场概况
苏南是我国工业最发达区域之一，苏南地区5市产业基础良好。苏州市是我国三大工业城市之一，其规模以上工业营收要占比全省近30%。无锡、南京和常州，也都是我国主要的工业城市之一。
经过多年以增量为主、项目蓬勃发展的阶段，苏南产业地产市场目前已进入存量更新的阶段，二手地、法拍地成为拿地的主要方式，纯粹的一手地在苏南地区，已经几乎不现实。这进一步推动了二手地开发的项目，总体来看，市场新增项目呈现下降的状态，销售的价格攀升得很快，属于市场稀缺供应。
未来，产业地产商在苏南市场应聚焦项目特色，项目开发水平，以及项目所带来的价值，打造区域标杆。
2
苏中地区市场概况
苏中地区相对苏南经济水平、产业基础都要弱势一些，但市场整体呈现不错，如果能掌握一定的政府资源，项目投拓也会较为顺利，整体来看，苏中地区一手地性价比很高。产业地产商可重点关注苏中地区项目经营情况，铺规模，做项目数量。
3
苏北地区市场概况
苏北地区大部分城市的工业基础较为薄弱，虽然在近十几年来有不少新建工业设施。但相比营商环境更好、地缘条件更优的苏南主要城市来说，还是相差甚远。整体来说，政府端心态较为浮躁，客户端市场客户基数偏低，且较难承接上海产业转移，仅依靠本地客户可能会有较大的去化压力，产业地产商还需谨慎布局。
重点城市产业园区市场情况
南京市
1
城市基本情况
南京是中国东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽，是长江三角洲唯一的特大城市和长三角辐射带动中西部地区发展重要门户城市、首批国家历史文化名城和全国重点风景旅游城市。
2021年末，全市常住人口942.3万人，2022年地区生产总值（GDP）1.69万亿，位居全省第二，2022年GDP同比增长2.1%。
在产业空间布局上，南京优化城市功能梯度，构建以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”的“一核三极”重点功能布局。
图：南京市“一核三极”产业空间总体布局
2
工业用地市场
从工业用地供需情况来看，2016年以来，南京工业用地新增供应波动下降，由2016年的1.05万亩下降到2021年的5550亩，2022年，工业用地市场迎来一波上升，全年工业用地供应量上升至8468亩。
表：2016-2022年南京市工业用地供求量价
数据来源：亿翰产城数据库
分区县来看，2016-2022年，南京市工业用地供应最多的区域为江宁区、溧水区和浦口区，中心城区建邺区、雨花台区、秦淮区、玄武区工业用地十分紧俏，鼓楼区甚至多年无工业用地供应；较少的土地供应也使得中心城区亩均价高企，其中建邺区亩均成交价达到280万元，是南京市成交亩均价最高的区。
表：2016-2022年南京市各区县工业用地供求量价
数据来源：亿翰产城数据库
3
产业园区租售市场
南京市产业园区市场以科研办公园区为主，市场整体以租赁为主，如江宁区、建邺区、浦口区均以租赁为主；玄武区、秦淮区则只租不售。市场主力面积在500-2000㎡，租金0.5-3.25元/㎡/天，其中，与地价相对应，建邺区的租金也是各区县之首，租金约为2.5-4.5元/㎡/天。
分板块来看，鼓楼核心区、秦淮核心区、软件谷板块租金最高，江北新区租金范围最广，最低至0.5元/㎡/天，最高可达2元/㎡/天。
图：南京市各板块产业园区租售情况
4
典型项目
■ 联东U谷·南京经开国际企业港
联东集团在南京布局有联东U谷南京经开国际企业港、联东U谷·南京三里港创智园。
联东U谷·南京江宁谷里科技产业园、联东U谷·南京九龙湖制造创新港、联东U谷·江宁高新国际企业港、联东U谷·南京江北新区国际企业港等多个项目，各项目在产品类型相似，因此，本文以联东U谷·南京经开国际企业港为代表介绍联东南京产品的基本情况。
联东U谷•南京经开国际企业港项目位于国家级南京经济技术开发区核心位置，是联东U谷产业集群领域升级之作，总建筑面积14万平米。项目共26栋，分层12栋，14栋双拼；项目于2019年上半年基本去化完毕，2020年初全部清盘，项目整盘均价在5000元/左右。
入园企业以医疗器械、机械设备、电子信息、汽车零部件、商贸类为主力，如南京东东电子科技、南京金宁富士三环、南京禾阳机电、阿克塞斯空气动力、南京宁粮生物工程、江苏丰聚智能科技、南京博克纳自动化、南京纽雀克电子等。
■ 南京天安数码城
南京天安数码位于南京市秦淮区白下高新技术产业园区内，总用地面积9.3万平方米，总建筑面积33万平方米。毗邻南京理工大学、南京农业大学、南京航空航天大学 等一批重点高校，规划建设8幢创新科技产业大厦及8幢生态科技总部楼，被列入南京市、区重大项目之一。
目前入驻企业110余家，办公人员约4000人，包括中船重工、中设航空、联童科技等一批大中型物联网企业及总部型企业。截止到2022年，共计培育上市公司5家、高新技术企业31家、新增瞪羚企业1家，新增培育独角兽企业3家。
■ 垠坤· 南京大数据产业基地
垠坤·南京大数据产业基地由中国（南京）软件谷管委会与南京垠坤共同运作。项目坐落于中国（南京）软件谷核心区域软件大道180号，项目占地面积90亩，总建筑面积约8万平方米，目前总投资额已超过2.1亿元，是南京首个以大数据产业为发展方向的产业园区。
该项目地上6层，地下1层为车库，1、2、7、8栋单层面积约1500平米，3-6#单层面积约1300平米。
项目自2014年3月份启动改造以来，吸引了包括江苏瑞中数据股份有限公司、亚信科技（南京）有限公司、南京银石支付、平安科技（深圳）等在内的一大批大数据产业链关键企业入驻办公。
园区除设有便利超市、员工食堂等生活内服务；还为入园企业提供相关的外包服务，如人力资源、财务审计、法律咨询、投融资等，同时还可以享受软件谷33号文政策；最后园区还提供一站式的客户服务，从工商注册到代理装修，以及细化到后期的空调、办公家具代购、入住后的开荒保洁和日常维保等。
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客群分析
产业园区是做大做强实体经济的主力军，主力客群制造业一直是园区的立区之本、经济发展的“压舱石”。
一般而言，企业单独购地建厂投入非常高，大型企业自身实力比较雄厚，政府政策也相对倾斜，所以更偏向单独购地建厂；小微企业规模较小，量级达不到拿地自建厂房的入园门槛，购买厂房的能力也不足；而中小企业规模中小，量级也达不到拿地自建厂房的入园门槛，但其有一定的购买力，所以，中小企业一般而言是工业地产市场的主要客户。
根据南京市制造业企业初步统计，截至2023年2月，南京市共有7.1万家制造业企业，其中注册资本在500-3000万的中小企业数量为10544家，且南京市制造业企业以通用设备制造业、专用设备制造业等中高端制造业为主，客户质量较高，具备一定的购买厂房的基数。
图：南京市制造业企业规模结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
表：南京市制造业企业行业结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
分区县来看，江宁区中小企业数量最多，达3042家，占南京市中小企业数量的29%，其次是溧水区和浦口区，中小企业数量分别为1572家和1312家。
表：南京市各区县制造业企业规模结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
苏州市
1
城市基本情况
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东傍上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。截至2021年，苏州全市下辖5个区、代管4个县级市。2021年末，全市常住人口1284.8万人，2022年地区生产总值（GDP）2.4万亿，位居全省第一，2022年GDP同比增长2.0%。
苏州市下辖姑苏、虎丘、吴中、相城、吴江5个区及苏州工业园区，代管常熟、张家港、昆山、太仓4个县级市。各区域主导产业如下图所示。
图：苏州市各区县主导产业
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工业用地市场
从工业用地一级市场供给情况看，2016-2019年，苏州每年新增工业用地基本维持在1.7-1.9万亩；2020年后，新增供应持续下降，新增供应由2020年2.27万亩下降到2022年的1.5万亩，同时，工业用地亩均成交价也从2020年的31万元增加到2022年的38万元。
表：2016-2022年苏州市工业用地供求量价
数据来源：亿翰产城数据库
分区县来看，2016-2022年，苏州市工业用地供应最多的区域为张家港市、常熟市和吴中区，核心区姑苏区7年来仅出让7宗工业用地，亩均成交价高达91万元。
图：2016-2022年苏州市各区县工业用地供求量价
数据来源：亿翰产城数据库
3
产业园区租售市场
目前，苏州市大部分产业载体以出租为主，其中，吴中经开区产业载体租金在0.67-1.5元/㎡/天，苏州高新区在0.75-1.5元/㎡/天，苏州工业园区在0.67-2.5元/㎡/天，姑苏核心区在1.7-2.4元/㎡/天，太湖新城在0.9-1.8元/㎡/年，吴江经开区在0.65-1.8元/㎡/天，整体租金水平呈上涨趋势。
4
典型项目
■ 联东U谷·苏州木渎国际科创园
联东U谷·苏州木渎国际科创园项目位于苏州市吴中区木渎镇工业核心位置，项目建设用地面积37亩，总可租售面积6.8万㎡。项目规划建设厂房11栋，为8层分层和4层独栋户型，可分割出售单层面积为1000㎡，独栋户型整栋面积为2100-2600㎡。项目以高端装备、机器人、医疗器械、新能源等行业企业为招商方向。
■ MAX科技园（苏州·吴江）
MAX科技园(苏州·吴江)位于苏州吴江开发区运东大道旁，占地147亩，总建筑面积约25万平方米。项目由企业独栋、多层办公组成。截至2022年7月，一期除招商中心、样板房及沿湖2栋为自持租赁，其余均售罄，二期已封顶招商中。
5
客群分析
根据苏州市制造业企业初步统计，截至2023年2月，苏州市共有29.3万家制造业企业，其中注册资本在500-3000万的中小企业数量为37862家，总体来看，企业规模小而精，多为高科技产业链最上游的产品和配套零部件制造商，客户质量较高。
表：苏州市制造业企业规模结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
表：苏州市制造业企业行业结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
分区县来看，得益于毗邻上海的优势，昆山市制造业企业不断壮大，截至2023年2月，昆山市制造业企业数量达6.3万家，其中中小企业数量达3042家，占苏州市中小企业数量的23%，其次是吴江区和吴中区，中小企业数量分别为5523家和4098家。
表：苏州市各区县制造业企业规模结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
常州市
1
城市基本情况
常州地处江苏省南部、长三角腹地，东与无锡相邻，西与南京、镇江接壤，南与无锡、安徽宣城交界，与上海、南京两大都市等距相望，区位条件优越。2022年末，全市常住人口536.6万人，地区生产总值（GDP）9550.1亿元，位居全省第五，2022年GDP同比增长3.5%。
常州市辖金坛、武进、新北、天宁、钟楼5个行政区，代管溧阳市1个县级市。各区域主导产业如下图所示。
图：常州市各区县主导产业
2
工业用地市场
从工业用地一级市场供给情况看，近两年，常州每年新增工业用地基本维持在1万亩；2016-2022年，常州市工业用地亩均成交价持续上升，2022年亩均成交价达44万元。
表：2016-2022年常州市工业用地供求量价
数据来源：亿翰产城数据库
分区县来看，2016-2022年，常州市工业用地供应最多的区域为金坛区、武进区和溧阳市，天宁区亩均成交价高企，2016-2022年梁溪区亩均成交价平均达50万元/亩。
表：2016-2022年常州市各区县工业用地供求量价
数据来源：亿翰产城数据库
3
典型项目
■ 联东U谷·常州智能智造科技园
联东U谷·常州智能智造科技园位于常州经开区，占地约92亩，建筑面积约11万平方米，项目一期建设18栋高标准厂房，二期6栋厂房。
园区现已招引企业66家，园区内企业以轻型生产企业为主，客户涵盖装备、电子、环保设备类企业，引进客户包括：盛奥华环保、瑞工液压、思捷光电等。主力购买面积段在1500~2500平米，注册资本金1000万以上企业占比约50%，成立时间大部分在5~7年。
园区对招商企业设置了初级“门槛”，要求其行业必须符合常州经开区发展定位，每家企业亩均税收不低于40万元，每年园区还将对企业进行税收考核。
■ 坤鼎生命科技智造园
坤鼎生命科技智造园位于常州市天宁区雕庄街道，建筑面积约5.2万平方米。项目共由16栋单体组成，其中7栋为办公研发楼，9栋为生产车间。项目2020年年中开始预招商，平均售价4500.0元/㎡，受年限原因，价格比1km左右的联东项目低将近1000元左右。
3
客群分析
根据常州市制造业企业初步统计，截至2023年2月，常州市共有11.9万家制造业企业，其中注册资本在500-3000万的中小企业数量为14532家。分行业来看，常州市制造业企业以装备制造业、金属制品业、电气机械和器材制造业为主。
图：常州市制造业企业规模结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
图：常州市制造业企业行业结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
分区县来看，常州市中小制造业企业主要集聚在武进区和新北区，其中，武进区中小企业数量最多，达5931家，占常州市中小企业数量的41%，其次是新北区，中小企业数量为3293家，占比23%。
表：常州市各区县制造业企业规模结构
数据来源：企查查
（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）
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