专题回顾｜陷入低生育率陷阱后，楼市需求侧面临的四大挑战

导语

国际经验来看生育率难再回升，促产业结构转变、解决人力供求结构性错位是关键。

◎ 文 / 马千里、邱娟

专题视点

国家统计局数据显示，2022年末全国人口141175万人，比上年末减少85万人，这是我国人口首次迎来负增长，我国也正式步入人口负增长国家之列。负增长主要源自长期低生育率，2022年全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰，这是我国出生人口首次低于1000万，较2016年出生人口1786万人减少了830万人，规模较少了46%，规模明显收缩。同时“七普”数据显示，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经处于较低水平。按照人口理论，2.1的总和生育率是维持代际更替、人口稳定的基本条件；1.5是国际社会通认的警戒线，一旦下滑至1.5以下，就有掉入“低生育率陷阱”的可能，楼市需求侧势必也会面临多方面的挑战。

从相关人口数据来看，我国已经陷入低生育陷阱，受计划生育政策、教育理念的影响，与同等经济水平的国家相比，我国的生育率水平更低。不仅如此，我国的老龄化冲击也先一步来临，粗略算下来，未来10年我国劳动人口将减少7000万人，年均减少700万。老龄化使得城镇就业人口大幅减少，由于老年人对住房需求相对较少，势必对住房市场造成一定的冲击。分区域来看，受产业转型升级以及收入水平差异等多重因素的影响，城市竞争越发严重，山西、贵州、甘肃等地区或将面临更严重的产业转型阵痛，这些地区的房地产市场也将遭受一定的冲击。

国际经验显示，一旦陷入低生育陷阱（总和生育率低于1.5），生育率是很难回升的。即使生育率有所回升，也难以实质性上台阶，且容易出现反复。在我国人口出生率大幅下降这样的大背景之下，为了更好的应对房地产行业的规模波动挑战：

首先，可以利用完善托育服务体系、增加育儿补贴等生育鼓励政策提升人口出生率，增加购房需求；尤其是多子女家庭在购房、租房方面给予政策倾斜，在降低购房门槛、减免税费、实行差异化的信贷政策等方面都有可能出台一些鼓励措施，进而激活房地产市场；

其次，要结合产业转型升级，开展职业技能培训，加快培养制造业高质量发展的急需人才；以市场主导、共建共享的方式构建人力资源供给体系，缓解就业结构性矛盾，千方百计提高就业率和收入水平，进而提升购买力；

此外，也要破除妨碍劳动力、人才流动的体制和政策弊端，加快城镇化进程，为增量城镇人口提供户籍、就学、就医等方面的便利，提升城市竞争力，有效缓解低生育率带来的冲击，从而实现房地产市场软着陆。

PART.01

新出生人口减少

需求更替速度同步下降

受晚婚晚育、婚育理念转变的影响，我国人口出生率明显下降。受此影响，2022年，我国人口出生规模首次跌破千万，总人口规模减少85万人。分区域来看，有超14个地区人口规模已经负增长，其中黑吉辽三省，人口自然增长率均在-3‰以上，依赖内生需求的省市面临更大挑战。

1.1 2022年出生人口首次跌破千万，我国也正式步入人口负增长国家之列

受80后婴儿潮生育高峰和二胎放开的影响，2011-2017年人口出生率持续高位，多个年份出生率超过13‰，出生规模均在1600万以上，创下一波生育高峰。但是自2016年以来，我国人口出生率开启了断崖式下跌，出生率由2016年的13.57‰降至2022年6.77‰，出生率七连降创历史新低，下降了6.8个千分点。

从绝对规模来看，2022年我国出生人口跌至956万人，首次降至1000万人以下，较2016年出生人口1786万人减少了830万人，规模较少了46%，规模明显收缩。同期死亡人口1041万人，死亡率为7.37‰；自然增长率为-0.60‰，这也是我国人口自改革开放以来首次迎来负增长。2022年，我国总人口降至141175万，较2021年减少了85万，2022年我国也正式跨入人口负增长国家之列，可以称之为“人口负增长元年”。

1.2 近半数地区人口规模收缩，人口大省山东也步入人口负增长时代（略）

1.3 上海总和生育率降至0.7，人口流入较多的杭州自然增长率也明显收窄（略）

PART.02

人口红利“消退”，劳动力人口减少

从规模上来看，我国劳动人口规模明显有减少的趋势，与此同时，老和少的规模在不同程度地增加，2021年总抚养比增至46.3%，即不到2.2个劳动人口就要供养1个老人或儿童，抚养压力明显增加。不仅如此，东北和中西部部分地区50-59岁人口比例均超17%，将在未来的10年迎来一波“退休潮”，养老压力继续增加。

2.1 劳动力人口规模明显下滑，总抚养比增至46.3%

统计局数据显示，2021年我国15-64岁人口为9.65亿人，较2013年峰值10.1亿人减少了4500万人，人口红利有“消退”的趋势。与此同时，0-14岁和65岁以上人口规模逐渐增加，2021年总抚养比增至46.3%，即不到2.2个劳动人口就要供养1个老人或儿童。而总抚养比在2010年仅有34.2%，由此可以看出抚养压力的增速之快。

具体来看，受人口出生率下滑的影响，少儿抚养比在2020年达到阶段性峰值26.2%之后，2021年有下降的趋势，降至25.6%；而老年抚养比已经延续了多年的上升，由2003年的10.7%增至2021年的20.8%，比例接近翻番，并且年均增速明显加快，近三年年均增速高达1.33个百分点，而在2010年之前的10年间年均增速不足0.2个百分点，养老压力剧增。

2.2 东北和中西部地区将迎来一波“退休潮”，养老压力继续增加

国家统计局数据显示，2022年我国65周岁及以上人口达20978万人，占全国人口比重14.9%，较2021年增加了0.7个百分点。按照国际通行划分标准，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。按照这个标准，2022年，我国已经进入到深度老龄化社会。不仅如此，受社会、产业、经济、人口流动等多重因素影响，地区之间的老龄化率也存在较大差异。

第七次人口普查公布的人口结构数据显示，2020年全国50-59岁人口占比为16%，这部分人群在未来的10年相继退休，养老压力进一步增加。分地区来看，黑龙江、吉林、辽宁、内蒙、湖北、甘肃、江苏、安徽等东北和中西部地区目前50-59岁人口占比均超17%，在之后的10年间这些地区将会出现一波较高的退休潮，养老压力将明显增加。

2.3 大量的人口流入一定程度减缓老龄化进程，上海50岁以上人口比重为38%

反之，10年间新增退休人员占比较低区域集中在西部和东南沿海地区，这些地区大都是生育率较高的地区，譬如西藏、贵州、新疆、宁夏、广西、广东等，50-59岁人口占比均在15%以下，尤其是西藏，濒临退休人员比重仅有11%，50岁以上总人口比重仅有20%，是全国养老压力最小的地区。

值得注意的是，受益于人口流入，目前深受重度老龄化之痛（目前60岁以上人员比重高达23.4%，仅次于辽宁省）的上海未来10年退休人员占比为14.1%，在全国31个地区中处于较低水平，在一定程度上可以减轻上海的老龄化压力，50岁以上比重为38%，低于辽宁、黑龙江、吉林、江苏、重庆、四川、湖北、内蒙古、山东多个地区，老龄化程度进程略有变缓。

PART.03

增量需求更加依赖于人口迁徙和住房改善

考虑到全国人口总规模峰值已过，各省常住人口将逐步进入负增长车道，目前已知的2022年人口规模增长比较显著的是浙江，年末全省常住人口6577万人，比上年末增加37万人，在目前已经公布数据的地区中居于首位（广东尚未公布）。这一数据可以看出内生需求将明显减少，势必对房地产行业造成一定的冲击。统计局数据显示，2022年商品房销售面积、金额分别为135837万平方米、133308亿元，同比分别下降24%和27%，快速发展20余年的房地产行业规模正式进入下行周期。在人口规模减少的大背景之下，长期以来经济发达地区或大中心城市人口逐年大增的态势将会扭转，购房需求将更多地依靠人口迁徙和住房改善，对于少数人均住房面积较低的区域而言，下一阶段的增长空间优势也会更为显著。

3.1 2030年城镇化率有望突破70%，人口迁徙虽降速仍有望中期趋稳（略）

3.2 未来十年城镇人口增长主要看县域，河南、山东、四川增量高居前三（略）

3.3 约1/4人口住房面积仍不足35㎡，大湾区改善需求空间较大（略）

PART.04

产业结构进入转型阵痛期

就业人口指标出现波动

改革开放四十多年以来，我们经济社会取得了巨大的发展，产业结构也明显调整。尤其近些年，随着网络经济、人工智能等新技术革命的快速发展，原有的劳动密集型产业工人逐渐被机械化取代，低端产业工人需求逐渐减少，对他们的就业造成一定程度地影响，而高科技人才和受过良好专业技能训练的新型劳动者成为需求主力。这样一来，中短期内会出现就业岗位与人力资源供求结构错位，就业指标出现波动。此外，各地区、各行业之间薪酬差距也在逐渐拉大，在此影响下，人力资源供求越发失衡。

4.1 产业升级叠加疫情影响，失业率升至5.6%的阶段性高位（略）

4.2 区域薪酬水平差异巨大，进一步加剧人力资源供求错位

统计局数据显示，31个省、自治区、直辖市在从业人数、工资水平和失业率方面表现各不相同。就收入水平上来看，京、沪城镇单位就业人员平均工资均超19万元/人，较第三位的西藏自治区高出5万元/人，第四、五位的则是天津和浙江，收入为12万元/人。总的来看，31个地区之间的收入水平存在巨大差异。

分区域来看，收入水平较高的区域除了京、沪、津等直辖市和西藏外，浙江、广东和江苏收入水平在国内处于领先位置。尤其是是长三角区域，在高收入的吸引下，其人口吸引力大增。“七普”数据显示，长三角三省一市2020年常住人口总量2.35亿人，较2010年增加了近2000万，占全国的1/4；人口增幅高达9%，远超全国平均水平5.38%，人口聚集规模和速度在全国表现均较突出。

以长三角地区劳动力占比最高的杭州为例，互联网行业尤为发达，而这些行业恰恰是高薪行业，2022年其城镇居民人均可支配收入高达77043元/平方米，居于全国前列。高薪也吸引了大量高素质人才，其政府工作报告显示，2022年杭州市新引进35岁以下大学生34.7万人，连续三年保持在30万人以上，人才净流入率继续保持全国第一，这也进一步推升了杭州的大学生比重。

相比之下，珠海、佛山等城市虽然劳动力比重在全国居于前列，但是这些城市的大学生比重均低于杭州，教育素质不佳。以东莞为例，虽然其劳动人口比重高达81.41%，居于全国首位，但是其居民受教育水平较低，大学生比重仅有13%，不及杭州的一半，也低于全国平均水平；占比最高的人口是初中生，占比高达42%，多以低端产业工人为主，这部分人群收入普遍不高，因而影响了购房需求的基本面。

不仅如此，中西部地区由于产业能级相对低，收入水平也处于较低水平，人口外流现象较为突出，城市竞争力又会被进一步削弱。就以大学生比重较好的太原为例，2020年其城镇居民可支配收入仅38329元/人，低于全国平均水平。长久以来，其高学历人口比重均居全国前列（“六普”时仅次于北京、南京和武汉，比重高达24%，甚至超过了上海），但是其收入水平在一二线城市处于垫底位置，仅略高于长春（34045元/人）。与之类似的城市还有郑州，其收入水平同样与其高学历人口比重极不匹配，其经济潜力有待进一步发掘。

4.3互联网行业收入仍处领先位置，依然是年轻人心中的“白月光”（略）

PART.05

结论：城镇就业人口年均下降700万

人力供求错位加剧需求减量

从相关人口数据来看，我国已经陷入低生育陷阱，老龄化和少子化同步到来。受计划生育政策、教育理念的影响，与同等经济水平的国家相比，我国的生育率水平更低。老龄化使得城镇就业人口大幅减少，由于老年人对住房需求相对较少，势必对住房市场造成一定的冲击。分区域来看，受产业转型升级以及收入水平差异等多重因素的影响，城市竞争越发严重，山西、贵州、甘肃等地区或将面临更严重的产业转型阵痛，这些地区的房地产市场也将遭受一定的冲击。

5.1 需求缺口：老龄化冲击先一步来临，城镇就业人口每年下降700万人

“七普”数据显示，我国大陆地区60岁及以上已经超2.6亿，占比高达18.70%，而10年前“六普”时60岁及以上老人不足1.8亿人，占比仅有13.3%。10年间老年人增加了近8000万，年均增量约800万人。

不仅如此，受生育理念转变的影响，近5年我国年度出生人口数呈现断崖式下跌，2022年已经跌破1000万人，人口总量进入“负通道”。“七普”数据显示，20岁以下的青少年比例仅有23.1%，较10年前下降了1个百分点。考虑到2020年之后新生儿人口规模下降速度加快，未来10年青少年比例降幅将会超过1个百分点。一系列数据表现，在“六普”到“七普”的十年间，我国老龄化、少子化速度均明显加深。

对比2010和2020年人口“金字塔”，可以明显的看出，我们人口正在从“稳定型”向“收缩型”转变，年轻人口组比例逐渐缩小，中年以上各组比重较大，塔形下窄上宽。2020年人口年龄比重最高的年龄组是30-34岁，占比为8.81%，其次是50-54岁和45-49岁年龄组，占比均超8%，劳动力人口以“中年”为主；而2010年人口年龄比重最高的年龄组是20-24岁，占比为9.56%，其次为40-44岁、35-39岁，年龄相对较轻。

基于我国人口年龄结构，2030年人口年龄比重最高的的年龄组大概率是40-44岁（“七普”时30-34岁），与此同时，1963年及整个六十年代（“七普”时50-54岁和45-49岁）出生高峰期出生的一代人都将依次进入老年，使得我国人口老龄化进程进一步加速，向深度老龄化发展。粗略算下来，未来10年我国劳动人口将减少7000万人，年均减少700万。

5.2 区域分化：城市竞争进一步加剧，山西、贵州、甘肃或面临更严峻产业转型阵痛（略）

5.3 政策建议：国际经验来看生育率难再回升，促产业结构转变、解决人力供求结构性错位是关键

“七普”数据显示，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，简单来说就是一名女性平均生出1.3个孩子，这个数据代表着现如今我国仍然处于较低生育水平阶段。通常是越是发达的国家，人口增长率就越低，甚至时常还会有负增长的情况出现。与同等收入水平国家相比，我国生育率处于垫底水平。即我国当前人均GDP为1.2万美元，而同等收入水平的俄罗斯、马来西亚生育率分别为1.8、1.9，而我国实际生育率仅1.3。“未富先少生”，我国已成为人口前景最不乐观的国家之一。

造成这种现象的原因是多方面的，既有因计划生育导致育龄妇女数量明显较少的缘故，又有房价、教育、养育成本过高的影响；尤其是近5年，20-35岁处于生育旺盛期的妇女大幅减少，房价又集聚攀升，叠加疫情的影响，使得我国生育率断崖式下跌。

国际经验显示，一旦陷入低生育陷阱（总和生育率低于1.5），生育率是很难回升的。即使生育率有所回升，也难以实质性上台阶，且容易出现反复。参考同样实施过节育政策的新加坡，1960年代，新加坡总和生育率一度高达5.4，1970年代开始推出节育政策。在节育政策和经济、社会发展的双重效应下，其总和生育率从1971年的3.0快速下降到1986年的1.44。之后新加坡及时调整了人口政策，从限制生育转向鼓励生育，政策起到了一定作用，生育率从1．44增加到1989年的1．8，但好景不长，生育率上升4年后又重回下降趋势，虽然新加坡不断加大鼓励生育的力度，但总和生育率依然在下降，1995年降到1.71，到2002年之后则一直低于1.4，之后则徘徊在1.1至1.3之间的低水平，2022年，新加坡生育率已低至1.05。由此可见，鼓励生育政策的作用是有限的，一旦陷入低生育陷阱，人口负增长的趋势很难被逆转。

在我国人口出生率大幅下降这样的大背景之下，为了更好的应对房地产行业的规模波动挑战：

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陷入低生育率陷阱后，楼市需求侧面临的四大挑战

一、新出生人口减少，需求更替速度同步下降

1.1 2022年出生人口首次跌破千万，我国也正式步入人口负增长国家之列

1.2 近半数地区人口规模收缩，人口大省山东也步入人口负增长时代

1.3 上海总和生育率降至0.7，人口流入较多的杭州自然增长率也明显收窄

二、人口红利“消退”，劳动力人口减少

2.1 劳动力人口规模明显下滑，总抚养比增至46.3%

2.2 东北和中西部地区将迎来一波“退休潮”，养老压力继续增加

2.3 大量的人口流入一定程度减缓老龄化进程，上海50岁以上人口比重为38%

三、增量需求更加依赖于人口迁徙和住房改善

3.1 2030年城镇化率有望突破70%，人口迁徙虽降速仍有望中期趋稳

3.2 未来十年城镇人口增长主要看县域，河南、山东、四川增量高居前三

3.3 约1/4人口住房面积仍不足35㎡，大湾区改善需求空间较大

四、产业结构进入转型阵痛期，就业人口指标出现波动

4.1 产业升级叠加疫情影响，失业率升至5.6%的阶段性高位

4.2 区域薪酬水平差异巨大，进一步加剧人力资源供求错位

4.3 互联网行业收入仍处领先位置，依然是年轻人心中的“白月光”

五、结论：城镇就业人口年均下降700万，人力供求错位加剧需求减量

5.1 需求缺口：老龄化冲击先一步来临，城镇就业人口每年下降700万人

5.2 区域分化：城市竞争进一步加剧，山西、贵州、甘肃或面临更严峻产业转型阵痛

5.3 政策建议：国际经验来看生育率难再回升，促产业结构转变、解决人力供求结构性错位是关键

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