北京部分出现高弃选率的共有产权房，其申购条件中的户籍要求从项目所在地转移到其他区县。本报资料室/图
本报实习记者陈雪波记者卢志坤北京报道
已经历过两轮选房的北京市共有产权房四季盛景园项目近期再次开展选房。尽管这次的认购对象已从项目所在地大兴区转移到了东城区，但和此前的高弃选率类似，此次总共200套房源，到选房结束时仅有29套被选走。
北京市推出的共有产权房高弃选率现象早不鲜见。此前，金隅·金林嘉苑、城志畅悦园、金融街·金悦嘉苑等几个共有产权房项目的弃选率分别高达80%、81.9%、98.5%。
而在去年10月，四季盛景园首次选房，该项目选房当天2224套房源中仅有28套房子被选走，近99%的弃选率成为北京迄今为止共有产权房弃选率最高的项目。
认购资格从大兴区转到东城区
大兴区不少本地人仍在观望是否会拆迁自家老房子，而购买共有产权房会影响拆迁补偿，他们心有顾虑，故有大量弃购。
记者在北京市大兴区政府网站上搜索发现，2018年10月15日首次发布的四季盛景园共有产权房项目申购公告中，明确要求房屋申请人需“连续取得大兴区户籍满24个月”或者“申请当月前24个月以上在大兴区连续缴纳社会保险”。之后该项目先后经过了两轮选房，仍然有大量剩余房源，最新一轮选房为8月13日。
2019年5月23日，四季盛景园项目的申购公告出现在了东城区政府网站上，申购条件中的户籍要求变成了“东城区户籍家庭”，房源数量为200套。同时面向东城区户籍家庭开放认购的，还有同属大兴区的国瑞·瑞福园项目。
不同于四季盛景园的命运，同一天选房的国瑞·瑞福园项目区位相较四季盛景园要好，选房当天200套房源被一扫而空。
共有产权住房实行政府与购房人按份共有产权，购房者可购买房屋的部分产权，剩余产权则由政府持有，并被要求5年内房屋不得转让，取得不动产权证满5年后的转让同样受到限制。
记者在最新一次选房前的一个工作日探访四季盛景园售楼处，到达地铁4号线黄村西大街站后，打车仍需半小时才能到达该楼盘售楼处。出租车司机告诉记者，他夫人老家的村子正位于该楼盘所在地，老房子被拆迁后原址建了新房。项目售楼处附近除了在建的几个工地外，大都是荒地。
当天下午五点记者进入四季盛景园售楼处时，售楼处除了销售人员外没有其他人，几十把椅子和小圆桌整齐地摆放在大厅里。二十多分钟后，有几位售楼人员脱下工作服换了便装准备下班。销售人员向记者解释道：“今天不是周末，看房子的人少一些。”
至于为何还有大量剩余房源，销售人员表示，选房要求购房者三天内将一百万元左右的首付款交齐，这给很多人设置了购房门槛。
同时，大兴区不少本地人仍在观望是否会拆迁自家老房子，而购买共有产权房会影响拆迁补偿，他们心有顾虑，故有大量弃购。
位于房山区的金林嘉苑小区，这个项目已面向西城区户籍无房家庭开放认购，在8月13日的选房后，该项目400套房源被选走219套。
记者致函致电四季盛景园开发企业、金林嘉苑开发企业北京隆源房地产开发有限公司所属的金隅集团，截至发稿未收到回复。
产权政策“吓”退购房者
目前北京市的大部分共有产权房都分布在城区外围，不少楼盘是原来的农村拆迁后建设起来的，交通条件相对欠缺。
“共有产权房那个产权将来不好说呀，卖也不好卖，房子价格也便宜不到哪儿去。”在大兴看房的一位颜姓客户已经在大兴缴纳了8年社保，完全满足购买当地共有产权房的资质，但其表示不考虑共有产权房，而是直接去了旁边的限竞房中海云熙和金茂悦两个楼盘售楼处了解。让他顾虑的，还有交通问题。“这附近没有地铁规划，开车去地铁口都得半个小时，这个很不方便呀。”
目前北京市的大部分共有产权房都分布在城区外围，不少楼盘是原来的农村拆迁后建设起来的，交通条件相对欠缺。而相比处于同样区位的商品房，共有产权房并未有太多价格优势。四季盛景园的标价为2.9万元/平方米，购房者有80%的产权，如果换算成100%产权则为3.6万元/平方米，购房单价不受户型影响，是固定的，排序靠前的人可以自由选择户型和楼层，排序靠后的人则选择范围很小。
与四季盛景园相隔不超过1000米的商品房中海云熙和金茂悦的特价房价格为3.7万元/平方米和3.9万元/平方米，与上述共有产权房换算成完整产权的差价只有0.1万~0.3万元/平方米，但可以自由选择户型、位置、楼层，没有选房顺序限制。
在四季盛景园售楼处的样板房，记者看到房屋室内没有采用飘窗或者落地窗设计，窗户比较小，部分主卧窗户朝向为朝西和朝东，而非朝南。由于产权的限制，在交房后五年内购房者不能对房屋结构进行处置，包括不允许敲掉任何墙面、地板。有的户型客厅狭长，相比之下卧室则较小。此外，小区并未进行人车分流，地面上保留了访客车位。从沙盘来看，小区也没有见到大块的休闲娱乐设施。
共有产权房被限制在5年内不得转让，取得不动产权证满5年后转让也需要优先出售给房屋产权代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
“共有产权房在流通性方面要差一些，有改善需求的购房者会考虑到将来卖掉这套房也很难凑够新房子的首付，所以买共有产权房的人就少了。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“北京共有产权房有去投资化的特点，不具备增值属性，从这方面来看达到了保障性住房的目标。”
剔除投资属性
北京共有产权房弃选率居高不下，从侧面反映出市场上并没有那么多刚需。
共有产权房的最早试点城市是在江苏淮安。淮安早在2007年便在全国首次推出了共有产权房模式，个人与政府分别可以享有房屋70%和30%的产权，在经过数次放宽对购买者的收入要求后，这种模式在淮安走向成熟。
根据《淮安市市区共有产权拆迁安置住房管理办法》，共有产权拆迁安置住房的购房人在5年内可一次性按原安置价格购买政府部分的产权，5年后购买的，按届时的市场评估价格结算。
据淮安市人民政府网数据，截至2018年底，淮安已经向9703户家庭供应了共有产权房，其中已有613户回购了政府产权，共回笼资金3483万元。
上海也实行了共有产权房政策，不同的是，上海市对共有产权房购房者的收入做出了详细限制，要求3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准为人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）。
不同于北京的共有产权房政府持有产权无法转让，上海的共有产权房购房人、同住人取得房地产权证满5年后，可以购买政府产权份额，也可以转让共有产权保障住房。安居客的数据显示，2010年上海开始试点供应共有产权保障住房，到2018年底，试点批次18000余户家庭已经取得房地产权证逾5年，符合上市交易的年限要求。
上海市普陀区于2018年12月开展的第六批共有产权保障住房公开选房工作中，准予购房家庭为4034户，参加选房家庭3629户，选购房源家庭为3450户，选购率为85.5%；2019年1月，上海市宝山区第六批共有产权保障住房选房中，应选3115套，实选2643套，选购率为85%。到目前，上海共有产权房选房并没有出现大规模的剩余房源，递补和二次申购的情况也很少。
北京中原房地产首席分析师张大伟表示，上海没有像北京一样出现很高弃选率的原因是，上海共有产权房的政府持有部分产权可以在5年后被购买下来，从而成为商品房，相当于分期付款。但北京共有产权房的政府持有产权是不准购买的，也就剔除了投资属性。北京共有产权房弃选率居高不下，从侧面反映出市场上并没有那么多刚需。
“只有政府持有产权永远不可以变，这才叫真共有产权。除了北京是真共有产权，没有投资可能性，其他城市的共有产权房其实都是分期付款。”张大伟表示。
记者就共有产权房相关内容致函北京市住建委采访，截至发稿未收到回复。