月报核心观点
1、政策速览：1-2月，南宁市房地产行业相关政策较少，整体政策环境较为宽松。
2、住宅市场：1月南宁市商品住宅成交量同环比均上涨，但是进入2月春节期间两周成交量出现大幅下滑，但是节后市场回暖明显，带动整体成交量回升。
3、土地市场：2021年1-2月南宁市共计成交7幅地块，成交总规划建面达121.2万㎡。2月推地量减少，土拍市场热度较高。
4、企业动态：奥园中标邕宁区800亩旧改项目；粤港湾控股首进南宁或打造文旅项目。
1 政策速览：房地产监管力度较小，整体政策环境较为宽松
2021年1-2月，南宁市房地产行业出台的相关政策仅有一条，是关于安置留用地开发管理的，政策的出台主要是针对南宁市内的拆迁安置留用地违规改变土地用途，建造“三产房”对外出售而引发的一系列纠纷问题。
另外，1-2月覆盖全广西的房地产行业出台两条政策，一是涉及公积金贷款，由于区直中心住房公积金个贷率达到88.77%，因此启动二级预警，发布《风险应急预案通知》，《通知》设置“四道红线”严控楼市，涉及公积金贷款发放速度放缓，暂停异地公积金贷款，二套房贷利率上浮1.1倍，商转公限制。《通知》的出台目前来看对市场的影响逐渐减少。二是涉及征地规范化管理，主要是为了保障被征地住户的合法权益。
近几个月全国多个城市纷纷进行政策打补丁，出台一系列的调控收紧政策，但是鉴于目前南宁市的楼市发展较平稳，无明显的高热度现象，因此我们认为短期内南宁市出台针对房地产行业的调控政策几率较小，市场的政策环境将在很较长一段时间内保持宽松的态势。
图表：2021年1-2月南宁市房地产行业相关政策
2 住宅市场：住宅成交环比下行，市场处于横盘调整阶段
1）成交面积：供应量骤减，成交量下滑至2019年同期水平，价格维稳
2021年1月南宁市商品住宅供应79万㎡，成交88万㎡，成交量同比上涨22%，环比上涨31%。但是进入2月，南宁市商品住宅的供应量下降至低点，几乎与去年疫情的2月份持平；同时，成交量也出现了明显的下滑，2月份南宁市商品住宅成交45万㎡，环比下滑49%，但是远高于去年疫情期间水平，也与2019年2月份成交量基本持平。
据我们统计得知，春节期间南宁市的成交量跌入冰点，但是春节假期后的2月第4周，市场热度回暖，成交涨幅明显，从而拉升了整月的成交。
分区域看，1-2月份南宁市区的供应主力是兴宁区，商品住宅供应面积达43.8万㎡；成交主力是良庆区，商品住宅成交面积达34.3万㎡。
从目前南宁市的市场表现来看，我们认为当前市场正处于横盘阶段。16-17年全国楼市热度带动下，南宁市场应声上涨，同时良庆区和邕宁区依靠规划概念新增供应大幅增加。但是由于南宁依然存在产业发展薄弱，经济实力不佳的情况，因此楼市缺乏上涨的动力，2020年的价格上涨是由于部分2万+的高价盘入市引发的结构性上涨表现，而从整体市场来看，新房价格近三年较稳定。
图表：2019.1-2021.2南宁市商品住宅供求量价情况
图表：2021年1-2月南宁市区商品住宅供求情况（分区域）
2）去化周期：商品住宅去化不足9个月，库存压力较小；商办市场库存压力较大
2021年1-2月的商品住宅库存量都维持在700万㎡左右，去化周期接近9个月，去化压力较小，整体市场较为健康。2月南宁市商品住宅库存量是705万㎡，环比1月小幅下降，主要是受新开盘项目减少，供应量下滑的影响。
图表：2020.1-2021.2南宁市商品住宅库存和去化周期
但是，反观南宁市的商业办公市场则没有那么乐观，2月南宁市的商业库存达338万㎡，去化周期高达54个月，而办公物业的库存量是251万㎡，去化周期也高达54个月。二者库存加起来接近600万㎡，去库存压力巨大。
目前南宁的商办库存压力主要集中在近几年南宁的发展重心-五象新区，虽然有意打造总部基地等概念，但是由于目前周边配套尚未完善，实际入驻企业较少。去年12月网传南宁要实行“商改住”政策，若政策得以实施，则对降低库存风险有较大的帮助。
图表：2020.1-2021.2南宁市商办物业库存和去化周期
3 新开盘表现：1月新开盘项目销售分化显著，2月多楼盘纷纷获证补仓
1）新开盘情况：1月新开盘项目销售分化明显，威宁青云村和金科城开盘热销
1月新开盘的两个项目银河·江湾明珠和盛邦双悦湾开盘表现不佳，认购率不及40%。而金科城和威宁青云村开盘热销，认购率接近100%。其中金科城因为周边配套成熟，小区规划丰富且户型设计合理等优势条件受到追捧；而威宁青云村则是依仗优质的交通区位和未来南宁举办第三届全国青年运动会主赛区的利好而得到投资客的青睐。
图表：2021年1-2月南宁市新开盘项目列表
2）新获批预售证情况：2月有12个项目新获取预售证，多盘获证补仓
2月共计有12个项目新获取预售证，覆盖良庆区、兴宁区、西乡塘区、江南区和邕宁区，其中良庆区和西乡塘区获预售证项目最多。而邕宁区在2月第4周也新增了两个获证项目，但玖悦府和玖珑湾都属于龙光的老盘加推项目。另外1月热销盘威宁青运村再度补货，国田秋月蓝湾、万科第五园等盘也获证补仓。
图表：2021年2月南宁市新获批预售证项目列表
4 土地市场：1-2月成交7幅地块，溢价率走高，融创连下3子
2021年1-2月南宁市共计成交7幅地块，成交总规划建面达121.2万㎡，1月份推地量较大，共计成交4幅地块，但是2月份仅推出一幅商住地块，吸引超10家房企争抢，成交溢价率达到73%。目前来看，南宁作为二线省会城市依然是诸多房企加仓拿地的选择，推出的优质地块依然可以吸引到很多房企竞拍，土地市场维持一定的热度。
图表：南宁市区2021年1-2月商住用地成交情况
2021年1-2月，南宁成交的商住地块竞得房企以外来规模型房企为主，包括绿地、融创和万科，其中绿地和万科拿的都是两幅小地块组成的组合地块；而融创则是今年以来土地市场的最大赢家，共计收获3幅地块，拿地金额达24亿元。
除青秀区的一幅旧改地块外，融创其余两幅地块均以一定溢价率获得，如江南经开区的地块以73%的高溢价率获取，足以可见融创深耕南宁的决心。从企业拿地来看，五象片区仍是房企重仓区域，预计今年的土拍热度仍会聚焦该片区。
图表：南宁市区2021年1-2月商住用地成交详情
5 企业动态：奥园中标邕宁区800亩旧改项目；粤港湾控股首进南宁
1）旧改：中国奥园中标邕宁区800亩旧城改造项目前期合作
2月25日，北部湾产权交易所网站公示了《南宁市邕郡置业投资有限公司参与邕宁区旧城改造项目前期合作方遴选项目（BBWCQJY21-27）遴选结果公告》。
根据公示信息显示，中国奥园和南宁市邕郡置业投资有限公司共同将成立项目公司，以项目公司名义合作，共同参与邕宁区旧城改造前期工作，并参与邕宁区旧城改造土地熟化人资格投标、参与招拍挂竞买旧城改造项目土地使用权等工作，及后续各期地块的具体开发建设、运营、销售管理事宜等。项目公司中，南宁市邕郡置业投资有限公司占股15%，合作方占股85%。
本次参与旧改的项目共两个地块，其中，地块一红星片区面积约378亩，地块二团结湖片区面积约414亩，合计约792亩。地段在八尺江、邕江旁，拥有不错的江景资源。
2）文旅：粤港湾控股联手电建兴国首进南宁或开发南宁·拈花湾文旅项目
1月29日，南宁电建新国建设开发有限公司（粤港湾&电建兴国）以总价1.6亿元，成交楼面价605元/㎡底价成交武鸣区花花大世界景区北面一幅地块，地块出让要求“竞买申请人须具备本自治区层面统筹推进的重大项目的运作经验，并由武鸣区发展和改革局出具相关意见后方可报名。”
根据相关资料显示，该幅地块或将开发为结合健康养生、智慧田园为一体的“南宁·拈花湾”项目。此次拿地也是粤港湾在广西柳州、玉林、梧州以外布局的第四个城市。
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