年报透视｜越秀地产：六张王牌助力“十四五”新发展

行业研究 | 千亿揭秘|企业研究|市场热点|年报有料

※全文约6000字，阅读全文大约需要10分钟

引

言

当下，行业去杠杆节奏加快，企业压力持续显现。在这种背景下，有一类房企凭借稳健的经营逻辑，逐渐在行业竞争中优势凸显。这类企业以越秀地产为代表。“十三五”期间，越秀地产兼顾规模与利润的平衡，打造出“六大王牌”，为“十四五”发展铺平了道路。

▼▼▼

2020年，越秀地产累计完成合同销售额957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标的119.4%。截至2020年末，越秀地产已售未入账合同销售金额为1196.2亿元，较年初上升35.1%。在不平凡的2020年，越秀地产逆势实现业绩高增长。

从营收情况看，2020年越秀地产营业收入为462.3亿元，同比上升20.6%。

从利润情况看，2020年越秀地产核心净利润为40.2亿元，同比上升14.6%。

“十三五”期间，越秀地产发展不断稳固，企业规模实现大幅跨越。随着行业集中度不断提升，“规模仍是企业通向未来的桥梁”。对于越秀地产“千亿只是起点，不是终点”，在“规模+效益”的经营战略之下，企业十四五征程逾发稳健。

▼▼▼

1、 “三道红线”指标零踩线

截至2020年末，越秀地产的剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为：69.2%、47.5%、2.25倍。按照“三道红线”的标准，越秀地产全部达标，为绿档房企。在“三道红线”监管之下，越秀地产潜在的适度杠杆扩张空间，也将成为企业十四五发展的强大助力。

2、融资优势显著，融资渠道广、成本低

（1）国企基因自带的低成本融资优势。从近几年企业融资成本看，持续维持在5%以下。

（2）“地产+房托”双平台运作优势。越秀地产不断完善“开发+运营+金融”的模式，实现资金迅速回流，同时也有效降低资金成本。

（3）借助境内外平台，融资渠道多元化。同时，穆迪、惠誉等国内外知名评级机构给予越秀地产“投资级”的信用评级，展望“稳定”，成为企业获取资本市场青睐的基础。

截至2020年末，公司持有现金373.1亿元，较年初上升23.6%，现金流充裕。在“三道红线”、“银行两道红线”、“三次集中供地”等一系列“紧箍咒”之下，高杠杆型企业发展受限，但有利于越秀地产这类财务结构健康、资金充裕的房企再次“超车”。

▼▼▼

1、持续深化“1+4”布局策略，锚定确定性机会

以过往企业发展经验来看，任何一种投资布局模式都有可能取得成功。在新型城镇化加快推进的今天，对于企业投资机会来说经历了“从选择太少”到“选择机会太多”的转变。从最近几年长三角与大湾区的高成长房企来看，在投资布局上均有一个共性：逐渐强化“货量的稳定+流量的稳定”，在这种双轮驱动的模式之下，积极为企业中长期发展蓄力。

最近两年，越秀地产持续深化“1+4”战略布局。在深耕大湾区，不断获取资源的基础上，持续在华东、华中、北方和西南四大区域获取快周转项目，作为流量补充。

其中，大湾区大本营地位不断提升，土储占比逐年提升，为企业中长期发展积累了丰富资源。截至2020年底，越秀地产拥有总土储2454万㎡，在大湾区和广州，分别拥有土地储备1353万㎡和1142万㎡，占总土储55.1%和46.6%。

表：2017-2020越秀地产大湾区销售金额占比与土储占比

数据来源：企业公告、亿翰智库

“大湾区的高货量+大湾区外城市的高流量”促进了越秀地产的规模化成长。越秀在华东等以“市场化主导”的区域，业绩快速提升。2020年华东区域销售金额近200亿元，同比上升18%，创下历史新高。

表：2020年越秀地产各区域销售情况

数据来源：企业公告、亿翰智库

2、坚定布局高能级城市，发展格局更宽广

2020年，越秀地产新进南京与重庆，全国化布局进一步完善。截至2020年底，企业布局21个城市，单城市产能超过45亿元。其中一二线城市数量占比超过七成，均为基本面强劲的一二线，这也为企业发展奠定了确定性的机会。

表：截至2020年末越秀已布局的区域与城市

数据来源：企业公告、亿翰智库

亿翰认为，在行业加快去杠杆的背景之下，有利于越秀这类资金充裕型的企业继续强化城市深耕力度、加快优化城市布局结构。

▼▼▼

未来十年，行业主要为“耦合性机会”，企业竞争进入以“资源”为主，兼顾“需求”与“周期”的阶段。越秀地产凭借前瞻筹谋，早于多年前就在特色拿地方面进行孵化培育。目前，公司形成了公开竞拍、城市更新、住宅+配建、TOD、国企合作、收并购、产业勾地的“6+1”特色化增储模式。

2020年，越秀地产560万㎡新增土储中有54.1%是通过非公开市场方式获取。其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储方式分别占比18.5%、25.2%、10.4%，多元拿地方式对控制土地成本起到了关键作用，成为今后引领越秀高质量发展的重要战略支点。

1、TOD模式：迈入全国第一阵营，成为企业新名片

TOD模式步入发展快车道，步入资源变现阶段

自2019年越秀地产引入广州地铁作为第二股东以来，越秀地产“轨道+物业”战略不断深化，目前已到资源变现阶段。

越秀地产借助TOD模式，收获大量优质土储。截至2020年底，公司共拥有5个TOD物业项目，总土地储备达到388万平方米，约占集团大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。

TOD项目助力越秀地产在广州快速成长。2020年，越秀地产仅凭TOD项目实现销售额170亿元，TOD项目贡献了广州业绩的30.5%。其中，广州的星樾实现合同销售额75.3亿元，单盘销售成绩位居广州黄埔区第一。

深化“轨道+物业”战略，TOD开发模式开启全国复制

2020年越秀地产正式开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。2020年6月，广州越秀集团、长沙轨道交通集团、广州地铁集团正式签署三方战略合作框架协议，将在房地产、金融、大交通等方面展开战略合作。

越秀地产表示：未来，公司将继续深化TOD战略实施，将聚焦大湾区并复制全国的战略发展方向。

2、“住宅+配建”新模式：经济社会效益双丰收

越秀地产创新“住宅+配建”增储模式，为政府配建公共设施获取合理成本的住宅地块。2020年通过此方式在广州新增4幅优质地块，新增土储141万㎡。越秀地产通过“住宅+配建”不仅可以以合理成本获取地块，还助力政府做好城市运营。

3、国企合作：通过资源互补，加速城市扩张步伐

越秀地产借助在广州国企合作的成功经验，将“国企合作”培育为资源获取的主要方式之一，并将该模式由广州向全国复制。2020年，越秀地产通过国企合作模式新增约56万㎡土储。

表：2020年越秀地产典型“国企合作”新增项目

数据来源：亿翰智库

4、城市更新：业务稳步推进，储备未来发展“弹药”

越秀地产2017年专门成立城市更新集团，在城市更新业务领域持续发力。目前，越秀地产正积极推进广州里仁洞村、南沙大岗镇东流村旧村改造，总投资额近217亿，改造面积约178万平方米。

越秀凭借国企优势与旧改经验，在2020年12月，与广州花都区属国企宝信地产签署战略合作协议，将在花都区开展城市更新相关合作。日前，双方已合资成立广州越兴房地产开发有限公司，城市更新业务再进一步。

▼▼▼

行业进入“C端”与“G端”并行发展的双轨制阶段，品牌房企积极在“C端”构建产品抓手。越秀地产秉承“成就美好生活”的品牌使命，持续提升自身产品优势，已形成两大抓手。

1、创新产品线，打造TOP系产品线——和樾府

2020年，越秀地产首推TOP系产品——深圳越秀·和樾府。越秀地产为TOP系产品制定了四大标准：核心区位、高端圈层、国际化设计、顶级配置，在标准之内，融合地块的自然景观与区位因素，进行国际化设计和顶端配置，打造高端理想人居环境。

深圳越秀·和樾府依托前海尖岗山“六山四园两水库”山水资源打造容积率仅为3.12的低密度社区；在设计方面，采用日本津岛建筑事务所“回归自然”理念，打造248米超长水轴景观，与周围山水相融；户型方面，把室内公共空间合而为一，打造55㎡无界方厅，让生活获得了更多可能性；并且所有建造技术与工艺均采用越秀地产住宅产品系列的最高标准。深圳越秀·和樾府立志为业主创造一个27H生活绿洲，即比正常的24小时多1小时回归自然、多1小时回归生活、多1小时回归家庭。项目一经推出，受到市场热捧，2020年全年销售金额约33亿元。

图：深圳越秀·和樾府超长水轴景观效果图

广州越秀·和樾府坐落在万博CBD核心区，链接万博CBD与长隆生态区，所以设计团队同时将“CBD核心占位+世界级公园生态+稀缺大城规划”三重资源聚集，还原都会森林、无界公园概念。广州越秀·和樾府以“一半公园，一半城”为主题，打造城市生态人居，2020年销售金额约52亿元。

图：广州越秀·和樾府

2、不断优化TOD产品，打造适销对路产品

越秀TOD产品在产品规划设计、户型结构、周边配套等方面下了很多功夫。如星图以“古巴比伦空中花园”为设计灵感，结合地铁车辆段上巨大柱廊关键设计元素打造网红展示区。项目引入九年一贯制公办的华南师范大学附属新塘学校、广州图书馆等配套，打造“一站式多功能复合城市综合社区”。

越秀地产专门成立TOD研究院不断深化对TOD产品的研发。当前，TOD模式已从1.0阶段逐步迈入全新的5.0阶段（都市生态经济圈），即轨道交通+土地整备+物业开发+城市运营+产业导入的产城站人一体发展模式。

▼▼▼

越秀地产积极布局“地产+”业务，通过商业、康养、教育等多元业务的发展，构建资源抓手。多元化业务将积极协同主业发展，为十四五发展提供新势能。

1、商业：发挥独特“双平台”商业模式优势

2016年，越秀地产成立越秀商投专门负责旗下持有型商业项目开发运营管理。

越秀商投的强抗风险能力以及成熟业态主要得益于以下三个模块：

独特“越秀地产－越秀房托”商业双平台运作优势

越秀地产坚持“住商并举”发展战略，利用独特的“越秀地产－越秀房托”商业双平台运作优势，不断完善“开发+运营+金融”的发展模式。

与此同时，越秀地产还打造了“资产管理与资金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资本改造一体化”的“三位一体”运作模式。

建立“3+1+N”产品线体系

通过“3+1+N”形成商投生态体系，打造多元产品组合。“3”为基础业态，涵盖写字楼、零售商场、酒店公寓；“1为”升级业态——专业市场，“N”为创新业态，涵盖长租公寓、轨交综合体、文商旅等。

科技赋能，提升服务运营能力

越秀商投积极把握数字经济契机，科技赋能运营和服务。2020年，越秀商投推出写字楼3.0开篇之作——广州环贸中心，主要聚焦“智慧、健康、社群”，力争成为数字经济产业示范性楼宇，服务数字产业的头部企业。越秀商投同年升级了“悦享会Yue+”，推出“6大管家+2大平台”全方位服务，组合“人、货、场”，共建“悦享生态圈”。

2020年11月，由广州国资产业基金和越秀地产共同成立的孵化基金首个零售商业项目悦汇城在荔湾区正式开业。悦汇城是广州市目前规模最大的商业旧改项目，投入10亿元，历经600天的升级改造，原来的华南第一鞋城“财富天地广场”蝶变为广州第二大购物中心“悦汇城”，成为广州零售行业的新地标。

2、康养：版图不断扩大，已位列广州第一

2017年，越秀成立广州越秀康养产业投资控股有限公司，负责越秀地产旗下康养产业。越秀康养主要围绕养老机构、养老公寓、康复医院等构建中高端医养联合体运营和服务，先后引入国外先进的康养经验与资源，打造出越秀“海”系列、越秀“银幸”系列等康养IP。

2020年，越秀地产已在核心城市布局9个项目，康养产业床位数7000余张，位列广州第一、国内第一梯队。越秀地产对外表示，十四五末致力于成为“大湾区第一、全国领先”的康养产业集团。

同时，越秀的养老业务也创新了其融资模式。2020年11月，越秀地产联合体5亿元成立基金投资养老项目，合伙基金的成立节省了其在扩大养老版图时所需的大量初始投资资金。

3、物业：即将成为越秀地产旗下又一上市平台

截至2020年底，越秀物业服务在管面积3000万㎡，经营规模和质量大幅提升。

整合物业资源，扩充管理物业类型

越秀地产在管物业类型丰富，目前涵盖住宅、商业、在管列车停放处及列车站等。2020年，越秀地产以总代价2.82亿元收购广州地铁环境工程有限公司67.0%股权，构建越秀地产在轨道物业管理方面的独特优势。

分拆上市，进军资本市场

越秀地产计划分拆越秀服务集团有限公司上市，已于2021年2月10日向联交所提交申请。借助资本市场，越秀地产在物业管理方面将进一步打开新格局。

4、教育：已形成良好开局，多重手段助力发展

越秀地产正积极布局教育产业，成立教育事业部助力其发展。

打造产教融合标杆项目

2020年8月，贵州首家国际酒店产教融合实训基地项目在毕节动工建设，该项目为越秀集团对口帮扶毕节的区域品牌酒店标杆项目，项目占地15亩，总建筑面积达1.3万㎡。项目由万豪国际集团负责运营并引入成熟培训体系；毕节职业技术学院负责酒店实训基地的生源导入和基础理论教学；越秀地产负责资源统筹和项目建设。

越秀地产通过产教融合创新帮扶手段，实现了精准扶贫、产业扶贫、教育扶贫。待项目模式成熟后，越秀地产规划打造“文商旅+物业服务+养老护理”综合型产教融合实训基地，进一步扩大产教融合帮扶覆盖面。

借助合作办学方式，将优质教育资源导入项目中

越秀地产还通过合作办学方式，为项目导入优秀教育资源。2020年9月，越秀地产和番禺区教育局、广东外语外贸大学签订了合作办学协议。即越秀集团主要为资金提供方，支持学校硬件升级并提供部分奖学金。星瀚项目引入广外番禺星瀚学校，规划学校占地4.16万㎡，总建筑面积达2.01万㎡。

5、长租公寓：重点探索轻资产发展模式

2018年，越秀地产成立越秀住房租赁公司来支撑长租公寓业务的长远发展。2020年越秀地产推出首个长租品牌——越秀星寓，目前公司旗下品牌公寓已达1000间。越秀地产表示，未来发展重点将放在探索长租公寓的轻资产模式方面。

▼▼▼

随着行业去杠杆节奏加快，企业发展逐步由“财务杠杆”回归“经营价值”，未来企业更多的是对外竞争资源、对内锤炼内功。凭借着“十三五”期间稳健经营所积累的“六张王牌”，内外兼修的越秀地产在新五年将会越走越远。

典型房企年报披露时间（2020）

图表：E50企业样本展示