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城市外溢客户催生了西青楼市热，也造就了海河教育园现在的成熟度，在海河教育园政策波动的时候，国展西异军突起，成了津南全村的希望。选国展西还是海河教育园成了旷日持久的话题，更多经历了对比纠结的客户琢磨的是：仅有四个项目的国展西究竟好在哪里？
PART01
现实：扣除概念，国展西还剩下什么？
国展西几乎所有项目言必称国展，很多客户问我：国展的确是个利好，但只是个与日常生活相关度并不高的公共建筑，对房价的推动究竟有多大？秘密君想了好久：试着想一下，如果扣除国展概念，国展西还剩下什么？
眼下来说，剩下看得见的是区位、交通与学区，可能还有人会意识到海河、辛庄湾绿带公园。
最近国展大道与外环线的接驳路口打通了，到外环线在5公里之内，目前车流量较小，也就是5分钟不到的距离。国展西南侧是天津大道，进入外环线经过黑牛城道到达河西经济活跃地带也非常便捷。沿外环看一圈你就会发现，西青的很多热点板块包括大寺、李七庄、中北镇距离外环都在五公里左右。换句话说：因为通勤距离适宜，外环五公里左右是城市外溢客户的集中置业带。这是国展西的区位。
相比驾车，天津外溢客户更关注地铁，1号线目前李楼北洋村洪泥河都已开通，秘密君在1号线沿线居住多年，小海地成熟度不必说，下瓦房是个娱乐上班的好地方，餐饮购物必然是小白楼营口道，再远处还有水游城，当然去天津站与西站都很便捷。相比新兴线路，1号线的地位无人能撼动。
环城热点板块的另外一个核心因素是教育，津南区政府明显也意识到了这一点，也有在海教之外打造新兴片区的想法，于是高调签入了河西师大二附小、河西一幼等，其他区域几乎都是开发商花钱引入的居多。可以看出津南区政府对于片区的定位，当然也在地铁之外给了这个片区最大的助力。
距外环5公里内，地铁干线、教育资源，仅是这三点，就足够国展西成为环城市场的热点片区。所以中建通过项目收购拿下现在的中建展望地块，是从一众开发企业手里虎口夺食，因为这个片区的价值已经被开发商认可。
PART02
判断：眼下的展望与未来的C1
中建六局地产公司获取的展望项目之外，片区还有刚刚拍出的一宗宅地——c1地块，成交楼面价格12714元/平方米。按照朋友提供的统计数据，关注的企业多达10家，报名竞拍的有7家。秘密君跟很多投拓人士了解了一圈发现：C1极具诱惑力，因为紧靠海河而且容积率是1.6。
不排除很多人会问：为什么不如海河教育园的关注度高？海河教育园两宗1.3容积率的地块关注度是源于：超低的容积率。而这一点，恰恰可以看得出C1地块1.6容积率的价值。
目前国展西片区内在售的三个项目容积率都是2.0，只有中建展望是1.6容积率。对容积率不敏感的朋友可能觉得差距不大，但从中建展望已经释出的规划来看：整个项目是9～11层加上部分7、8层产品。简单说，这类型产品都是一梯两户，都是真的南北通透。
秘密君对比了一下建筑形态，与大多数项目沿路平行布局不同，中建展望采用的是接近正南北的布局。天津的道路几乎没有完全正南北的，当然沿道路布局不会有正南北的朝向。而追求正南北布局却可以最大限度扩大采光条件。如果配合大窗户，采光环境没得说。
秘密君见过中建展望几个版本的方案，如果追求洋房最大化，整个小区可以排布7排楼栋，但是整个地块一眼望去密密麻麻的都是楼栋，密不透风。所以中建最后选择的方案是去掉一排楼栋，拉高部分楼栋的高度，进而放大楼栋间距。整个地块的规划效果东南略低，西北略高，符合北方的规划习惯，而楼栋间距最大可以达到40米，形成了大面积的楼间景观带。
洋房区域大楼间距，中央景观轴线景观突出，西侧小高用单点楼栋布局，楼间形成小空间，同时借助户型创新实现俯瞰洪泥河。南北距离道路都形成最大限度的退线减少干扰。建筑的体量感被削弱，品质立刻出来了。
1.6容积率对客户来说可能意味着价格贵，但对开发商来说：意味着在提升品质上有更多可能。
PART03
尝试：82平方米做三室，112一步到位
因为有朋友在中建展望，了解的多了就发现，规划理念没有走常规套路外，这个项目不走寻常路的地方还很多。比如洋房产品层高3米，在环城市场几乎很少有；比如配套了900平方米商业没有做商铺，而是提供给社区老年人配餐的配餐中心与给儿童提供教育的四点半学堂；比如西北角的市政公园，也是中建规划建设施工；比如在环城普遍毛坯交付压低单价总价，中建展望做部分精装，就连精装，居然还有半精装、全精装以及适老化设计精装，给客户更多选择……更明显，是这个案名都不走寻常路。
项目只有大约1000套房子，在很多高周转企业看来，随便一抄就行，研究这么多不够折腾的，更何况品质提高了必然会抬高价格，但中建却做了。
秘密君私下要来了户型，最小的82平方米居然做了三室，很有创意的把厨房+餐厅放在了客厅与北向卧室中间，这样一来客厅与餐厅可以共享空间，减少了小户型本身带来的面积局限，如果打开放式厨房，功能空间的相互借用使得空间会更大。但有客户会担心：厨房不会采光不好么？
这个户型分布恰好在西侧临近洪泥河一侧，西侧山墙开了个大窗户，采光、景观、通透感都提升了，更关键是节约了小户型最紧缺的面积。所以虽然只有82平方米左右，但是依然做了北向一个卧室加一间书房，南向一个主卧。秘密君最喜欢的是卫生间设计，小户型卫生间一般一卫都来的憋屈，但这个户型仔细看是个一卫半，在玄关齐平的侧墙上预留了洗衣机位置，在背向做了洗手盆、马桶、淋浴三分离！
这个82平方米有望成为天津市场下个热点户型！
但是秘密君个人更加喜欢112平方米户型，虽然相对面积略大，但是足够一步到位。
一梯两户是标配，整体面宽大、进深小，实现大面宽的同时保证了进深的舒适度。客厅开间超过5米，南向两个卧室最小面宽尺寸是3米左右，最大达到了3.3米。同时有主卧衣帽间+卫生间套房，当然次卫也做了干湿分离而且可以实现卫生间门不冲餐厅不冲卧室门，厨房餐厅一体贯通，又有玄关设计。所以实用的基础上，又有各个功能空间的舒适度，又有大面宽，不论是改善还是稍有实力的年轻客户，还是家庭结构多代的客户，几乎都可以满足。
虽然在中建展望也引入了中建在中建城的明星户型89平方米可变三室，但82平方米户型、110户型与135平方米户型明显在区域内是全新的尝试，在目标客群层次、产品配置标准与品质理念上也在试探区域市场的天花板高度，这一点，是中建展望与区域项目最大的差别。
PART04
回答：国展赋能还是赋能国展？
有业内跟我说：国展西的热度来源于国展的概念太好卖。
这个说法让秘密君很不爽，但不得不承认是眼下的事实。目前眼下区域内项目月均销售套数在40套以上，销量明显处于热点板块的水准。而洋房价格最高可以达到23500元/平方米左右，已经可以与西青传统热点区域对比。这一点，可以证明国展概念的价值。
但如果一个片区卖的是概念，这个片区必然没有未来。天津很多片区开发起初有模有样，规划也相当可观，最后不了了之，问题就出在卖概念上。甚至是概念太好卖，懒得做些实操的动作。这也养成了房地产企业的懒散：差不多的区域、差不多的配套、差不多的产品、差不多的价格、差不多的模式、差不多的销售。所以，天津越差越多。
很多人知道国展是商务部与天津政府共同投建，但少有人知道，商务部才是大股东。国展真正从开工到投用仅仅用了1年时间，比天津几乎大多数重点工程都要高效。而且国展大道、配套的商业区以及机场大道，推进的速度一点都不“天津”。超高的兑现能力，而不是极高的规划定位，这才是国展与大多数规划真正的不同之处。
会展经济的好处每个项目都会宣传一轮，诸如带动消费、配套商业设施、国家级关注度等等，但客户普遍表示：无感。因为这些要素距离普通人的生活太远了。
秘密君个人对会展的看法是：在天津经济筑底回暖的时间点上、“一基地三区”京津冀协调发展的时间点上，以及全国经济南北差距甚嚣尘上的时间点上，国家会展要做的不单纯是给天津发展一下会展经济，也不单纯是提升一下天津的城市影响力，而是一个激活天津对外交流与经济活力的抓手，也是贯通从港口到展示推广再到贸易物流贯通华北腹地乃至东北区域的一个节点。想象一下：港口来货，会展展销推广，物流系统输往华北东北乃至全国。天津还会在热点城市里缺乏存在感么？
某种意义上，会展是给天津开了一个窗，让外边的新鲜空气进来，也让天津的优势能够让更多人了解，进而提高天津经济贸易地位。
在窗口地带如果项目不求品质、不求提升、不求品牌，只求流量与利润，本身并无不可，贩卖红利依然可以获得不错的销量，但无形中更像是这张光鲜的脸上长了一块老年斑。所以国展西需要些高品质的项目，虽然中建展望不是豪宅，也不算是高端，但配置与产品可见用心，不只是满足片区客户的品质需求，更是对的起国展对未来的想象。用句时髦的话说：应该是好的项目为好的区域赋能，而不是区域与规划为房地产市场赋能。毕竟，全村的希望，不能依然走在卖规划的老路上。