21世纪经济报道 21财经APP 张敏 北京报道
“从前年以来，……我们自己讨论开始认为（行业）要进入一个好的时候，我们终于可以讲三个字，叫‘房地产’，之前叫‘住宅’。”7月17日，中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛在北京召开，御风控股董事长、万通集团创始人冯仑再现“段子手”本色。
冯仑发表了题为《新经济周期下房企的进与退》的主题演讲，冯仑2016年之前的行业称为开发时代，2016年之后为后开发时代。
开发时代的特征为：第一，产品主要以住宅为核心；第二，竞争模式简单，是买地、盖房、销售，竞争力的重点为成本、规模、速度。
冯仑指出，“五个指标让中国房地产已经进入后开发时代。 ”第一，人均GDP超过8000万美金；第二，城市空间结构基本确定；第三，除热点一二线城市外，多数城市人口的净增长停滞；第四，一线城市、强二线城市逐步进入二手房时代；第五，金融环境、税收环境、利息环境，以及中长期经济成长的环境，都在抑制住宅增长。
冯仑说，在后开发时代，产品线变成了全产品线。所谓全产品线，“这时候已经不是住宅了，我们的住宅也出现了销售、租赁，非住宅部分有写字楼、购物中心、物流仓储、度假酒店、健康医疗、教育研发、公共物业等。”
第二个是全价值链。“以前只做加工这一块，盖房把它卖掉，和制造业一样，只算一个增值。”后开发时代的房地产，要去研究土地、房屋、租赁的金融化，以及资产处置、不良资产的处置、存量资产的经营，所有这些价值链上的东西都变成后开发时代要研究的事情。
第三个是商业模式发生变化。过去的商业模式很简单，建了卖，后开发时代的商业模式则有五花八门的创新。可简单归结为“三分开一统一”，开发商、投资商、运营商三者分开，统一到开发商。