特约撰稿人 平川
上周日下午，央行发布公告称，改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需要从贷款基准利率转换为LPR，以便更好的发挥市场作用。
具体到普通购房者，首套房贷利率不低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于LPR加上60个基点。新规从今年10月8日起开始执行，此前的房贷利率则依然按照老办法执行。
8月20日，新定价机制下首次LPR报价出炉。其中，5年期以上LPR报4.85%，比五年期以上贷款基准利率4.9%低了5BP。
似乎新定价机制之下，个人住房贷款更便宜了 —— 但这个利率是每年根据浮动情况进行定价的，所以新机制意味着房贷会更加优惠这个结论恐怕是不成立的。更需要注意的是，新定价机制也意味着，此前的85折、9折等住房贷款优惠不复存在了。
事实上，新机制之下，个人房贷的综合成本一定会比过去更高。要理解这一点，就要结合我国经济结构以及政策取向来看。
今年年初，社交媒体有个刷屏的短视频“四大行贷款流向变化”，动态呈现了最近10年左右，工、农、中、建四大行贷款流向的变化情况。
截至2017年，排在工、农、中、建四大行贷款流向首位的均为“个人住房贷款”，分别为39358亿元、31311亿元、30598亿元、42105亿元；此外，除中国银行之外，其他三大行的“个人住房贷款”占用资金额，均为排在贷款流向第二位的交运、制造等行业的2倍以上。
不仅如此，如果考察2008年至2017年四大行贷款流向总和，会发现“个人住房贷款+房地产= 878647亿”；而制造业仅为493429亿，仅为泛房地产行业的56.16%。
首先，从四大行资产安全的角度来看：流向泛房地产行业的资金过多，导致其资产构成畸形，从而加剧银行自身的风险。将大部分鸡蛋都放在一个篮子里，一旦房地产行业出现波动，将会极大增加银行的不良率。
其次，四大行资金流向反应了我国的资产构成情况：信贷资源是有限的，如果泛房地产行业占用过多，必然会挤占其他行业的资源，从而扭曲经济结构并导致资产构成失衡。
更为主要的是，如果房价像过去一样再大涨一轮，必将会有更多资金流向“个人住房贷款”，从而抢夺本属于制造业等实业的信贷资源。我国在外部压力已经较大的情况之下，无法承受进一步的经济结构扭曲。
所以，今年以来一系列政策陆续出台，用来斩断不断流向房地产的信贷资源。
比如最近几个月，插在房企身上的输液管正在逐渐被全部拔掉：从贷款到发债，从境外融资到影子银行通道，一直到ABS。不仅如此，银保监会8月份以来开出418张银行类罚单，罚没约13139万元，问责265人。其中，房地产类贷款成此次监管重点，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚。
切断房企无论表内、还是表外的信贷资源，严格来讲已经悄然施行了半年有余，目前来看也颇有成效。所以，房企之后，下一步自然该轮到购房者了。
抬高购房者综合贷款成本，也是“房住不炒、脱虚入市”的应有之义。考虑到住房涉及到民生，不能像对待房企一样采取强硬手段。所以在什么时点推出，让民众可以更好接受，就成了考验新政能够顺利推行的关键。
房贷挂钩LPR的实质是房贷利率市场化，考虑到美联储未来很可能会在美国总统特朗普的压力之下降息、以及美国经济很可能发生衰退的前景，以及欧洲已经开始发行负利率债券，所以最近几年全世界综合利率的下行恐不可避免。中国必然也会受到影响，实际性的下调利率，从而造成与LPR挂钩的房贷利率下降。
所以，当下时点出台房地利率新政，短期内可以让新购房者享受优惠，从而让他们更好的接受新政。
但长期来看，对房地产市场的个人住房信贷动刀，暗含着从根本上斩断金融机构、地方政府、房地产三者之间的加杠杆链条，将更多金融资源配置给其他经济部门，尤其是以制造业为主实体经济的政策取向。降低个人住房信贷利率，显然无法达到这个政策目标。
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