Wework的最新威胁:它的大房东们也开始玩“共享”概念了

腾讯证券9月11日讯,两年前,在房地产高管杰弗里-海恩斯(Jeffrey Hines)的酒窖里举行的一次晚宴上,他领导的商用写字楼的老板们对Wework表示出越来越多的怀疑。据几位在场人士说,WeWork最初是海恩斯和其他大型业主的大客户,Wework把租来的闲置空间再出租给面积太小、无法成为普通租户的企业。但Wework的生意还不止于此。它也开始与大公司达成交易,这对海恩斯的核心业务构成了威胁。WeWork的举动让晚宴上的一些人想起Airbnb是如何从酒店抢走生意的,以及出租车公司是如何看到Uber吃掉他们的午餐的。

“对我们来说,现在还不算晚,”Hines94岁的家族族长兼首席执行官杰拉尔德-海恩斯(Gerald Hines)对该集团表示。今年6月,Wework的大房东们开始反击了。他们推出了自己的共享办公空间业务,称为Hines Squared,作为WeWork的直接竞争对手。

这一业务从此成了新的潮流,从波士顿地产公司(Boston Properties)到英国置地有限公司(British Land PLC),再到铁狮门(Tishman Speyer),其他主要写字楼业主也推出了同样的业务。

这些举措给房地产市场带来了两大不确定性,对投资者和租户都至关重要:一是大型写字楼业主能否阻止优步(uber)之类的创新型公司破坏他们的业务;还是这种灵活的、合作的初创企业在资金充足的反击中占得先机。

这一新的变动对WeWork来说尤其重要,因为它的母公司We Co.正在筹备一场已经出现疲弱迹象的首次公开募股(IPO)。We正面临投资者对其治理、商业模式以及在继续增长的同时扭亏为盈能力的质疑。该公司目前正在考虑将估值降至200亿美元以下,而不是上次筹集私人资本时的470亿美元。

We在其首次公开募股(IPO)文件中说,WeWork 40%的业务现在都在寻求与更大的企业签约,而不是那些规模较小的企业家和微型企业。WeWork最初的目标是提供灵活的租赁期限和充满便利设施的办公空间。WeWork的销售团队现在的运作方式很像传统的办公室经纪人。

“我们颠覆了全球最大的资产类别——房地产,”We在IPO文件中说道。

另一家灵活空间初创公司Knotel的首席执行长萨瓦(Amol Sarva)对传统房东的反击不屑一顾,说他们在采用新技术方面的速度是出了名的慢。“这种情节以前曾在很多领域多次发生,”萨尔瓦说。“对于试图与新来者竞争的传统企业来说,日子将会很艰难。”

一些合作创业公司愿意与房东建立合作关系,分享费用和利润。今年5月,WeWork与商业楼盘运营商RXR Realty LLC合作推出了一个项目,将在纽约洛克菲勒广场75号运营9万平方英尺的写字楼。“我们确实希望与房东的利益保持一致,”WeWork首席房地产开发官Granit Gjonbalaj今年早些时候说。

但有些业主就并不买账,甚至拒绝租房子给Wework。帝国大厦和纽约其他建筑的所有者、帝国房地产信托公司(Empire State Realty Trust)首席执行官安东尼-马尔金(Anthony Malkin)表示:“业主为什么要资助那些试图颠覆他们整个业务的人呢?我认为这是目光短浅、懒惰和愚蠢的表现。”

如果说有哪个行业看起来已经到了颠覆的成熟阶段,那就是向企业客户出租大面积办公空间的业务。自一个多世纪前第一座摩天大楼拔地而起以来,这个行业并没有发生多少根本性的变化。在大多数情况下,房东仍在与租户谈判,租户签订10年至15年的租赁协议,没有多少回旋的余地。

2010年WeWork的推出开始改变这种状况。仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)的数据显示,尽管联合办公只占所有办公空间的一小部分,但它每年的增幅约为23%,到2030年可能会占据令人瞠目的30%的办公市场。仲量联行是一家商业房地产服务提供商。

铁狮门公司(Tishman Speyer)首席执行官罗布-斯佩尔(Rob Speyer)说,Wework型公司“可能是自电梯发明以来对房地产行业最大的颠覆”。

长期以来,传统的房东一直要求大多数租户承担部分资金,为空荡荡的空间提供装修。而这些共享办公空间公司所提供的交易执行速度快、灵活性强,这在商业写字楼行业几乎是前所未有的。

这尤其适用于未来充满不确定性的小型企业。但在商业和空间需求加速变化的世界里,一些以往签下长期传统租约的租户注意到了这一点,希望获得同样灵活的条款。威瑞森通信公司就已经与全球范围内的类似企业签署了60多份弹性租约协议。

威瑞森的房地产主管约翰-巴斯克斯(John Vazquez)说,如果一个大房东只愿意以50美元的价格直接租给租户,一家创新型公司每年可能会收取每平方英尺110美元的租金。然而,他发现,由于灵活的空间更有效率,而且共同工作的公司(而不是租户)会花钱来装修和设计空间,因此这两种方式成本大致相同。

“如果我可以利用别人的资金,缩短我不必要的时间和财务支出,这对我来说就是划算的。”巴斯克斯说。

尽管从租金上涨中分一杯羹是促使房东进入共享办公空间业务的一个动机,但他们进入这一行业主要是出于不被边缘化。威瑞森等大公司与合作创业公司发展的关系正在萌芽,这对业主们构成了威胁。

一旦共同工作的公司与大型企业租户建立了联系,他们就可以将其转移到城镇或其他城市和国家的其他地点。因此,建筑业主需要担心的是,他们与那些大租户的关系会受到损害。

瑞银最近聘请WeWork重新设计并帮助其在新泽西州维霍肯(Weehawken)运营一个10万平方英尺(约合329平方米)的空间,其中包括瑞银的部分财富管理和市政金融业务。瑞银人力资源主管马克-蒙塔纳罗(Marc Montanaro)表示,在考虑未来扩张之际,该公司会咨询WeWork。

海恩斯开发和管理的商业地产种类繁多。两年前,该公司首次注意到,潜在租户也在与共享办公空间公司洽谈业务。“很明显,世界正在发生变化,我们必须以某种方式、某种形式做出回应,”CEO海恩斯说。

即便是将部分办公空间转变为灵活的办公空间模式也并非易事。海恩斯的大部分建筑都是与许多投资者合作建造的。必须说服每个部分所有者,创建共享办公空间设施的成本是合理的。

高官们其实别无选择。在几次会议上,担任首席创新官的昆茨向其他高管展示了Priceline和Expedia等在线旅行社是如何从酒店业务中抢走数十亿美元生意的幻灯片。

巧合的是,专注于房地产技术的风险投资公司Fifth Wall从2017年春季开始与海恩斯讨论成立一个联盟来应对类似问题。此后不久,Fifth Wall的联合创始人布拉德-格雷威(Brad Greiwe)便接连会见了三代海恩斯家族的成员:杰拉尔德(Gerald)、杰弗里(Jeffrey)和杰弗里的女儿劳拉-辛斯-皮尔斯(Laura Hines- pierce)。

“我们的想法是,他们会对我们进行投资,而我们将成为进入早期风险资本生态系统的一个窗口,”格雷韦说。双方组成了一个团队,由海恩斯公司的昆茨领导。

海恩斯考虑从零开始建立共享办公空间这一生态,但速度是重要的。所以它决定在现有的同类公司中寻找一个或多个合作伙伴。它建立了一个甄选过程,初步纳入考虑的公司包括Industrious LLC、Convene和Knotel。为了看到原生态的共享办公空间,格雷匿名造访了这些公司的办公地点。

当海因斯的高管们穿着连帽衫会见科技企业家时,气氛有时很紧张。“这一局面使人很难判断‘我们到底是朋友还是敌人?’”格雷韦说。

海恩斯没有邀请WeWork参与这个过程。Fifth Wall团队当时觉得,共享办公空间公司会更愿意与房东合作。

海恩斯选择Industrious and Convene成为海恩斯平方的伙伴。海恩斯将提供办公空间。这两家初创公司将联合经营它。但海恩斯表示,它仍愿意将大部分空间出租给WeWork,因为这两家公司都没有足够多的存量空间。

海恩斯平方的头四个开业地点分别位于休斯顿、亚特兰大、盐湖城和阿尔伯塔省的卡尔加里,每个地方都被称为“广场”,提供餐饮服务以及会议和活动区域。这些项目对租赁海恩斯平方灵活空间的企业开放,也对建筑中其他与海恩斯有传统长期租赁关系的租户开放。

共享办公空间公司的高管们表示,写字楼业主们在进入这一领域与共享办公空间公司们展开竞争时面临着巨大的劣势。这些公司说,一方面,业主们在开发数据分析方面远远落后,新玩家们利用数据分析来跟踪员工和访客在办公室内的活动情况,以及他们使用办公桌、会议室和其他空间的情况。

此外,虽然像海恩斯这样的房东可以在一栋大楼里为租户提供选择,但共享办公空间公司表示,他们在许多城市和国家的许多大楼里都有这样的服务。WeWork在全球110多个城市拥有500多个分支机构。

为了消除这种优势,房东们正在采取一些措施,其中包括反常地合作。据知情人士透露,一个包括海恩斯、布鲁克菲尔德资产管理公司、百仕通集团、RXR和英国置地在内的“业主委员会”已悄悄开始开会,讨论技术变革带来的威胁,以及他们可能如何联手应对。

一个主要话题是新物种们合作带来的威胁。“我们都在努力共同探索这个美丽的新世界,”海恩斯的昆茨说。(仲夏)