特约撰稿人 平川
楼市抑制政策开始有限度放松。
据国家统计局本周发布的最新楼市数据，9月新房价格环比上涨城市为53个，较上月减少2个城市，上涨城市数量连续4个月减少。二手房上涨城市为40个，较上月减少3个城市。
“金九”已不再，“银十”尚存否？
面对超级地租、坠落的ROE、萎靡的制造业……到了不得不动房子的时候，所以“冰冻”房地产市场，并开始拔掉插在房企身上的“输液管”，就成了不得不采取的政策举措。
在这个行业背景之下，房企为了回笼资金，纷纷降价打折，使得新建商品房住宅销售价格涨幅收窄，让更多城市加入下跌行列。这种趋势也影响到了二手住宅的价格。
另一方面，本周一央行授权全国银行间同业拆借中心发布新LPR，一年LPR报4.20%，五年期LPR报4.85%，均与上月报价持平。值得注意的是，与8月、9月一年期LPR分别下调6个和5个基点不同的是，10月一年期LPR的报价与上月相比保持不变。
在负债成本均没有降低的情况下，银行让利空间有限。在经济增速下行的大环境中，银行也需要经营效益，即使政策层面也无法强求银行让利。
所以，在房地产企业和购房者都面临抑制之后，近期地方开始悄悄松绑限购 —— 上周二，天津、南京、三亚三地同一日放出放松限购的消息。
南京六合区外地人购房不再要求2年社保或纳税证明，满足大专以上学历等条件即可购房。
天津则在《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》中，明确对户籍暂未迁入天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或税证明。
三亚在《关于进一步完善人才住房政策的通知》中显示，全日制大专以上学历加上海南工作证明，即可买房 —— 不再需要5年及以上个税或者社保证明，便可直接可以网签。
在2019年三季度GDP增速仅为6.0%的情况下，房地产行业的抑制政策逐渐缓释，恐为大概率事件。
事实上，房地产抑制政策从来都不是让楼市一味下跌，而是“冰冻”—— 既不让大涨，也不让大跌。之前政策要求“房价不再上涨”，正是在楼市上涨背景之下；而在大部分城市楼市上涨动力渐失、房价转为持续下跌的当下，“冰冻”的另一面 —— 防止大跌，恐怕要越来越凸显出来。
从国外经验来看，房价一旦趋势性大幅下跌到一定程度，就会止不住、并容易引发系统性风险。2008年美联储测算可以承受23%的房价下跌，但房价只跌了13%房利美和房地美就承受不住了。一旦房价趋势性下跌止不住，将会给经济带来极大的负面破坏力。
鉴于各个城市实际情况不同，预计未来除少数一线和强二线城市的楼市还会持续保持一定强度的楼市抑制，其他城市均会慢慢放开。中央也会越来越只规定政策框架和具体监察指标，具体执行政策将会下放到地方，即执行“一城一策”的政策。
但即使把三四线城市、甚至部分二线城市松绑，恐怕销售额和房价都不会发生趋势性改变。在接下来的半年时间里，随着限购等政策的放松，大部分城市的真实房价会慢慢浮现，其中个别城市一定会出问题。
另一方面，如果明年经济增速进一步下滑，恐怕楼市抑制政策会进一步放松。
为了抑制房价上涨，一线城市的“认房认贷”在抑制投机的同时，也伤害了改善性购房者的需求。在购买二套房最高需要60-70%首付的情况下，大部分有置换需求的购房者，是无力换房的。所以，“认房认贷”的认定规则有不合理之处，未来有可能会重新改回到“认房不认贷”。
总之，未来楼市抑制政策会逐渐放松。但需要注意的是：所谓放松，只是把勒紧的绳子放松，而不是直接解开绳子松绑，像过去一样直接放水。楼市“冰冻”政策会继续坚定执行，“房住不炒”也将会持续。
但是另一方面，楼市抑制政策放松的同时，可能会被无缝对接“长效机制”，包括房地产税等在内、一系列更加市场化的楼市抑制政策恐将被祭出。
无论从经济增速还是货币政策来看，楼市短期内大幅上涨的环境已经不复存在。
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