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《棱镜》作者：孙春芳 编辑：张庆宁
王石退休，王健林噤声，在地产圈里，只有融创中国董事局主席孙宏斌依然是流量担当。
很多项目，不管是A轮还是Z轮，只要孙宏斌看上的，到最后都成了孙宏斌轮。
孙宏斌由此被贴上了接盘侠、白衣骑士、中国好老乡的label（标签）。
早年间，孙宏斌还有一个孙大炮的label，当时他年轻气盛，拳打南北房企，脚踢各路大佬，谁也不服，社会我孙哥，人狠话也多。
现如今的孙宏斌已经很少出来放炮了。
每年民生银行的不动产金融年会，是为数不多的几个场合，可以让孙宏斌大胆对地产行业指点江山一番。
今年此会，11月5日召开，孙宏斌如约而来，照着PPT讲了20分钟，如你所愿，还是那个耿直boy。
孙宏斌一上来先讲了地产行业的环境政策和市场趋势，PPT上写了好几条，归结起来就是让开发商做好长期过冬的准备，不要对放松调控抱任何幻想：“新形势就是这次的调控，一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具。”
这种形势下房企如何应对？虽然老孙一再强调建议了也没有用，但他还是当着与会金融大佬和地方大员提了几个建议，这些建议无疑都是给融创量身定做的。
比如老孙建议有的城市要调整供地甚至住房容积率的政策。
他说：“有的城市房价已经涨起来了，比如涨到三万，但你限价八千，都在这个节点上，很多城市就没法干了，就算是限价，有的城市也得调，包括供地、包括容积率等等很多都需要调。”
我们知道，今年年初融创从卢志强手中接过了北京泛海国际的一个地块，接下来融创把这个地块的规划大改了一下，容积率大增，规划中一些商业综合体一下成了住宅。
老孙还建议要支持并购。
他说：“并购是解决风险最快的方法，有很多风险暴露出来，但并购是解决风险最快的，（银行）不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。”
我们知道融创这些年一直在买买买，最近则是花大钱并购了成都的一个超大文旅综合体项目和李嘉诚在大连的一个项目。
老孙又建议要支持头部房企，“我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%（的市场份额）。”
是的，融创已经挤进了全国房企排行榜的前5名。
所以归结起来，老孙的建议可以总结为一句话：一定要支持融创的发展。
在那么多私货之中，我们唯一找到了一条老孙代表行业给银行提的建议：“（银行的）整个按揭如果没有增量的话，这个行业会很麻烦。你可以限别的，但按揭这块还得有点增量。”
这个建议大有深意。如今房地产负债的总量被控制住了，银行贷款、信托、债券，条条道路不是被堵死，就是要交更多的买路钱。所以房企的现金流基本只能靠销售回血。而这，取决于银行放多少按揭，按什么节奏放按揭。
包括融创在内的开发商现在最怕银行收紧按揭贷款，这对它们的资金链来说堪称火上浇油。
前些天，孙宏斌给母校清华大学捐了10个亿，如果研究生也算母校的话。
搁以前，这点钱都不是事，融创卖几套豪宅就回来了。以前房子是既好卖又赚钱。现在二者不可得兼了，要想把房子卖出去，就得削利甚至亏本大甩卖。
今年国庆7天假期内恒大房子卖了500个亿，一个小国家一年的GDP也不过这个数。
恒大怎么做到的？靠的就是促销降价大甩卖。现在所有的房企都回过味来了，一拥而上，全员卖房，一些房企甚至要求员工买公司的房，不买直接开除。
员工不愿意买咋办呢？公司借给你首付。比方一套总价一百万的房子，七成银行按揭，公司借你15万，你就买下来了。有人问，剩下15万咋办？当然是员工自己出了。
房地产行业现在的日子是紧了点，以前可是大鱼大肉，大金大银啊，尤其是营销口的中干基干，各种吃拿卡要，大笔的灰色收入，15万的首付款总是拿得出的。
君不见，现在很多房企的项目，都在大搞首付贷、首付分期，用一位房企员工的话说，就是忽悠银行的钱，先把按揭的钱忽悠出来再说。
因此，孙宏斌呼吁银行限什么都不能限按揭贷款。孙宏斌没有点破的是，羊毛出在牛身上，这些按揭总是要还的。
开发商着急降杠杆，购房者通过按揭加上去的杠杆又该怎么降？
以下系孙宏斌演讲全文速记版：
我觉得刚才盛司长说得特别好，我第一点想说的他都说了。我的发言主要想说一下新形势是什么，因为这个行业不是讲理的行业，我们有很多逻辑，但是现在目前我们的新形势是什么。第二，融创的选择其实跟大家一样，没啥可选的。第三，我不知道给谁提建议。这就是简单的三点。
目前房地产政策环境，第一点刚才盛司长说得特别好，还是让经济依赖房地产不依赖房地产，这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么？这个行业太多了，这个行业的相关行业在GDP中要占到30%，这个行业的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。
我想说的第一点，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实是误判了。觉得2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。说十九大以后放开，结果没有放开。说2018年“两会”以后放开，还是没有放开，一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。
第二，未来房地产整体规模，原来我们说60%多，刚才盛司长说53点几的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换也能活着，但是都想换。你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子，这个行业我估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。
另外一点，这个行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，而不是二手房存量、增量，而是说原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。
再一个变化就是，前一轮的时候去库存，这个调控是错的，因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，限的是强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。
最大的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，有风险吗？要看结构的话，风险大了去了。一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。三四线城市在这几年房价也翻一番了，供应量增加很多。所以未来房地产市场的整体规模大概就是这样。
另外，过去十年里面，确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。这个好做，就是因为有那么大增量。
另外，结构性风险，就是一二线城市、三四线城市。
第三，今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的，这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利有弊的。因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干，最起码风险性小。而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。未来限价是把风险给弄好了，限负债总额是把杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。
什么样的企业，其实还是综合？第一步，先是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦，因为挣点钱很难，亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。
第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。什么是新形势呢？新形势就是这次的调控，一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，这一轮加上上一轮的限价，这是一个长期的行为，我们觉得这是从国家政治高度和国家战略，是这样的选择。所以不能有侥幸心理，基本上会持续很长的时间。好处就是，限价让没风险了，限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。
要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。然后是看产品和服务，这些都很难。然后持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。
第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。
建议。我的建议很多，但是建议了也没用。我想说几点。
首先对政府来说，房地产行业真的是一个太综合的行业了，我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。2016年10月份的时候，有的城市房价已经涨起来了，比如涨到三万，但是你限价八千，都在这个节点上，很多城市就没法干了，就算是限价，有的城市也得调，包括供地、包括容积率等等很多都需要调，这是综合的事，说来话长我就不说了。
对于房地产企业来说，一定不能把这次调控当成短期的，它一定是长期的，是国家战略。你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。四中全会已经有这样的政治定力了。经济增长不需要那么高，4%就挺好，这个行业太重要了，占的东西太多了。另外，总书记的理论体系的支柱就是以人民为中心，毛主席讲的为人民服务，现在总书记理论体系的核心就是以人民为中心，以人民为中心的话房价就不能涨。
另外，我给银行提点建议。第一，限的总量，但是不能把按揭限得太狠了，为什么？因为现在我们有11万亿的开发贷存量，我们有2.4万亿的债量，境外债大概有1万多亿人民币，境内债大概1.4万亿。所以境内、境外债加起来是2.4万亿，信托还有2万亿，还有其他资金，开发商手上的钱是超过15万亿的。你销售15万亿，有15万亿的债肯定够了，你把总量限住了以后，按揭现在的存量，到6·30的存量是29万亿，二手房有9万亿，一手房19万亿，2017年的时候整个按揭增了2.8万亿，2018年增了大概3.9万亿，到了今年上半年增了2.2万亿，到了9月底又增了3.3万亿，相当于整个按揭总的增量4万亿，整个按揭如果没有增量的话，这个行业会很麻烦。就是你可以限别的，但按揭这块还得有点增量。这是我第一个建议。
第二个建议，你要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。
第三个建议，还要支持头部企业，为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，所以这也是一个建议。
谢谢大家。