来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
近日，地产密探从多位知情人士处获悉：原新城控股集团联席总裁陈德力，2个月前曾官宣离职，目前已确认加盟宝龙商业。
这个万达系出身的“商业大咖”，陈德力2016年8月被新城控股重金挖来后，也带来了更多万达前员工，包括黄春雷、钱文虹、唐剑锋等小将。
宝龙商业，在全国并不算多出名，但在券商最新研报中，被追捧为中国“商业地产运营的开拓者”，在诸多房企加码商业地产的背景下，此殊荣并不多见。
2019年底，以商业地产开发为主业的宝龙地产剥离宝龙商业，然后将其拿到香港成功上市，一举成为国内为数不多的规模化商业运营物管公司，也是首家以商业地产物管服务及运营为主业的内资香港上市公司。
所以说，相对于如龙湖、新城等龙头房企混杂了商业地产开发与运管的一体化，宝龙地产分拆实现了商业地产开发与运管两条腿各走各的，各自的任务与目标分工明确。当然，也包括王健林的大连万达集团，专门成立万达商管集团。
业内也猜测说，这或许是中国未来商业地产突围的一个重要方向和模式，包括探索推出REITs等金融证券化产品。
巧合的是，坊间5月25日爆料：新城控股商管副总裁唐剑锋也被宝龙商业“挖走”。实际上，宝龙商业官方内部已发人事任命，唐剑锋被委任为集团常务副总经理。但绝不是偶然，外界猜测这或许是陈德力拉唐剑锋加盟。
新城控股两位重量级商业条线的“虎将”，时隔2个月就被宝龙商业一并挖走，不难看出商业地产领域的高层人才之争已经“白热化”。
5月19日，新城控股召开2019年股东大会，集团董事长王晓松、联席总裁曲德君等高层出席，王晓松谈到住宅开发“天花板”，说“整个大蛋糕顶部已经在了，小的企业还冲千亿，千亿希望到两千亿，前二十希望进前十，前几位希望保持10%的增长率。但蛋糕就这么大，未来可能会慢慢有一些收缩”。
注意！王晓松还透露：新城控股的利润主要来源将从住宅开发转向商业综合体开发，未来收益和利润可能主要会来自于商业管理。商业管理第一条线靠租金收入，第二条线是挖掘会员体系，消费场景如何变现。
去年，新城控股实现新开业21座吾悦广场，开业数量创历史新高，累计开业63座，已开业面积共计590.62万方，同比增长51.44%，在全国已布局122座吾悦广场。
同期，新城控股实现吾悦广场租金收入与管理费的总收入40.69亿元，相比2018年21亿元“翻倍”，2020年制定目标预计超55亿元。
注：新城控股2019年财报数据
相较而言，宝龙商业的“盘子”并不小。截至2019年底，已拥有51个商业运营项目和 51个物管项目，总合约面积2839.8万平方米，在管面积1848.8万平方米。从合约面积看，来自宝龙地产的项目面积占比高达92.2%。
2019年，宝龙商业实现收入16.21亿元，同比增长35%，为2016年以来最大增幅，实现规模净利润1.79亿元，同比增长34%。
注：宝龙商业2019年财务业绩
注意！2019年，宝龙商业旗下“商业运营服务”收入13.35亿元，同比增36.3%，年复合增长率29.8%。其中，占比逾7成的为商业运营及管理服务收入，而物业租赁服务受租约数下降影响，2019年收入略微下跌1.3%，近3年复合增长率14%。
注：宝龙商业2019年财务业绩
这说明了什么？宝龙商业的租金收入并非贡献主力，而是靠商业物管费等扛鼎，这与我们所认知的还有些差距。其中，物业租赁服务主要从宝龙商业包租的项目中收取租金，包括一些国资背景的项目和“小业主”模式项目。
这显然无法与新城控股、龙湖、华润等大体量自持商业体，并依靠高出租率获取较高租金相提并论。宝龙商业2019年整体出租率89.4%，相比2018年83.5%略有提升，反观新城控股，2019年平均出租率达99.16%。
再来看龙湖，2019年新开业商场10座，在全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率达到98.5%，全年租金收入提升42%至57.9亿元。
再看一下万达，经王健林一番大刀阔斧地“轻资产化”，对外宣称目前已完全具备了万达广场产品自我滚动发展的能力，2020年起将仅从事商业物业投资及运营管理，收入和利润结构都将以“投资物业租赁及管理”为主。
从2019年业绩看，万达商管旗下投资物业租赁收入基本上与销售可以“分庭抗礼”，实现收入351.48亿元，同比增幅16.14%，但营业成本增幅30.68%，毛利率76.25%，下滑3.35个百分点。
注:万达商管2019年财务业绩
按王健林的战略步骤，要持续提高开业轻资产项目的数量和占比，预计每年开业40-50个广场，其中新开业万达广场预计70%左右为轻资产。
受当前疫情影响，大型商场无疑是被冲击最大的其中一类，包括万达等商管巨头都曾采取减免数月租金等措施，保护入驻的各大商户持续经营能力，加上当前各城市“地毯经济”崛起，对商场及各商户收入及租金也是一个重要分流。