文｜房小旅
“泰禾集团能坚持多久？”“2020年泰禾集团会破产吗？”不少投资者发出这样的疑问。
7月7日晚间，泰禾集团对深圳证券交易所出具的《年报问询函》进行了回复。对于“到期债务未偿付原因”，泰禾解释称，在寻求展期和续贷，协商过程需要2至6个月甚至更长时间，并不构成实质性逾期。
这样颇为“牵强”的解释并未令投资者放心。7月8日，泰禾集团股价开盘即下跌5.27%，当日收盘价为6.73元／股，一日下跌6.66%。
“泰禾集团违约根本上是公司战略与行业现金流规律之间背离造成的，直接原因则离不开疫情对销售和回款的冲击。从管理上看，民企天然的扩张冲动，实控人个人激进的风格，均可能加重公司现金流困境。”天风证券研究员孙彬彬点评道。
他直指，高端路线、商业地产和无序多元化扩张，可能面临回款慢、资金占用量大问题，可能影响房企的信用资质，一切归根到底是企业管理的问题，也就是人的问题。
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“牵强”的解释
7月7日，泰禾集团对深圳证券交易所出具的《年报问询函》进行了回复，涉及毛利率大幅下降、到期债务未偿付原因等。
泰禾集团年报显示，2019年房地产开发收入为218.54亿元，约占营业总收入的92.52%；对应的毛利率为15.89%，同比下降14.66个百分点，下降幅度较大。
对于毛利率大幅下滑，泰禾方的解释是这样的：公司2019年结转收入项目大部分为收并购项目，收并购时溢价较高，且相关溢价随着收入结转分摊至营业成本所致。
根据最新统计，截至7月7日，泰禾集团已到期尚未还借款金额为270.65亿元，占公司最近一年经审计归母净资产的137.38%。
而根据历史数据，截至去年年末，泰禾集团到期未还金额为48.62亿元；2019年年报中，公司也曾披露截至报告日6月12日到期未还金额为235.58亿元。这样推算来看，泰禾的逾期未还债务平均每个月增加30亿元左右。
对于上述借款逾期问题，泰禾给出的解释是：其在原借款协议约定的还款日期之前，均与银行、信托等借款机构开始了沟通，协商续贷、展期、置换等融资条件，以期达成一致方案。由于借款机构内部审批机制较为繁琐，流程较长，协商过程往往需要2至6个月甚至更长的时间，对于展期、置换等协议尚在沟通探讨过程中的借款金额，泰禾集团认为并不构成实质性逾期。
有报道称，泰禾极力打造的北京院子，二期项目长期停工引发业主维权，合同约定明年6月交房，现在一半工程还没出地面。施工方称，泰禾拖欠数亿工程款，不久将停工走人。
有银行人士称，泰禾已经不为银行所“信任”，债务展期和置换都很难。
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“烧钱”的买卖
在住宅地产领域，泰禾坚持打造高端产品，尤其是“院子系”高端别墅。然而，高端住宅去化较慢，对公司现金流要求较高。
2010年泰禾进军商业地产领域以来，大搞大型高端城市综合体，商业地产占比越来越高。2016——2018 年，泰禾商业地产营收占比分别达到 31.8%、28.6%和41.5%，进一步降低了公司的资产周转速度，占用了公司更多现金流。
黄其森的多元化版图还不止于此。2016年起，他还进军文旅、康养、影视、教育等多领域，无一不是“烧钱”的买卖。
去年11月初，泰禾集团副总裁李亮曾对外表示，坚信文旅产业进入了一个快速发展期，泰禾开始关注文旅产业。从公开信息看，福州青云小镇、厦门湾、南昌茵梦湖是泰禾文旅地产的部分代表项目。
其中，茵梦湖项目是泰禾于2018年从小商品城手中并购而来，耗资29.6亿元，项目未来可开发房地产面积超千亩。彼时，市场普遍看好泰禾这一并购。但完成并购不到半年，茵梦湖项目再度“卖身”。2019年3月，泰禾以18.05亿元将其51%股权及债权转让给“闽系老大哥”世茂集团。
去年9月，泰禾还将福州青云小镇项目50%股权、香山湾项目（厦门湾项目的一部分）30%股权转让给了世茂，股权对价合计8.96亿元。但显然，这些资金不过杯水车薪。
在康养领域，2016年泰禾先后在海内外展开了一系列动作：在海外收购ALLIANCE医疗集团；在国内收购北京裕和医院，在成都建设妇女儿童医院等大型三甲医院等。同时，与清华大学、同济大学、南开大学建立科研合作和人才培养战略。
在文化领域，设立北京泰禾影视文化发展有限公司，以“院线+剧场”为突破口，“泰禾影城”是载体之一，形成集电影制作、发行、经纪、广告等产业联动优势，打造电影文化运营平台。
教育领域，泰禾以“国际学校、品牌连锁幼儿园、非盈利K12民办学校、社区综合教育服务体”为突破口，构建教育科技与资源，专家团队与师资，学校教育与培训，学生升学与成才的泰禾教育生态圈。
每一次都是大手笔的投入，但都是要不断砸钱、难见盈利的买卖。以其2018年投资的北京通州国际医院为例，一年亏损几个亿，高管走马观花换了一波又一波。
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战投为何迟迟不来？
业界更关心的是，泰禾的盘，谁来接？谁会愿意充当那个白衣骑士，化解泰禾危机？从去年的华侨城、世茂，今年的中国金茂、厦门建发、厦门国贸，再到最新的万科、中国建筑和保利地产，传言中的战投名单不断拉长，但始终没有落地。
虽然泰禾债务缠身，不复往日荣光，但有分析称，从资产状况来看，泰禾的存量资产质量较优，属于未来容易去化的标的；股权结构也简单，创始人黄其森及家人共持有泰禾超过62%股份，是泰禾的绝对控制人。
根据泰禾集团2019年财报，截至2019年底，泰禾土地储备中剩余可开发建筑面积为1011.5万平方米，在售的71个项目中，待售权益建筑面积为622.37万平方米，如果按照当前市场平均价格计算，这一部分待售货值约为1475亿元。
但接盘后，意味着要支付数百亿元巨额负债，并要有盘活泰禾资产的能力。对于本就属于高负债行业的房地产而言，不是哪个房企能轻易“吞下”的。