中房报记者 许倩 | 北京报道
楼市下行态势仍在继续，市场底部尚未到来。
国家统计局数据显示，1~8月份，全国房地产开发投资增速10.5%，该数据自今年4月份达到顶峰后，已连续4个月下行；商品房销售面积同比下跌0.6%，已出现连续7个月负增长的现象；土地购置面积同比下跌25.6%，资金压力及对后市的谨慎，令房企拿地积极性大为下降。
楼市“滞胀”阶段已然到来。根据国家统计局发布的全国70城房价数据，8月份，房价上涨城市数量持续减少，下跌者增多，房价涨幅全面放缓。一方面，一二线城市新房、二手房价格环比涨幅均不再扩大，二线城市房价更是全面回落；另一方面，全国房价同比涨幅亦全面回落，其中，一线城市二手房价更是自去年6月以来首次同比下降。
下半年的楼市并未因“金九银十”的到来而得到明显改观，市场观望情绪浓重。链家数据显示，8月新增客源及带看量均有小幅增加，但多以观望为主，不急于成交。
在楼市下行的连锁反应下，一场没有硝烟的战争正在打响。有的地方政府继续对楼市调控“试探性”微调，意图通过落户门槛降低、引进人才、公积金新政等向购房人群松开一道口子。有的房企则率先开启降价促销策略，趁早抢占市场份额。
上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示，现在是很好的（促销）窗口期，现在不抓紧抢客户，等到其他企业纷纷开启促销策略，就来不及了。同时也要分区域和市场情况，销售压力最严重的是三四线城市，一线城市和强二线城市市场压力不是很大。
━━━━
楼市继续向下探底
“金九银十”是传统的销售旺季，但今年的市场反应颇有些冷的意味。
易居研究机构数据显示，9月上半月，35个典型城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%，同比去年同期下降7%。9月上半月与8月上半月相比，成交量增长的城市有16个，下降的城市有19个，其中增幅排名前5位的城市分别是南京、温州、岳阳、西安和杭州。
从数据上看，1~8月份房地产开发投资增速能保持在两位数（10.5%），主要靠西部地区楼市支撑，东部热点城市开发投资环比已转为下跌，东北地区跌幅更甚。
具体为：1~8月份，东部地区房地产开发投资同比增长8.8%，增速回落0.4个百分点；中部地区投资增长9.8%，增速加快0.3个百分点；西部地区投资增长16.0%，增速加快0.9个百分点；东北地区投资增长9.7%，增速回落1.3个百分点。
地区间楼市分化，体现在销售端，更为明显。1~8月份，商品房销售面积同比下降0.6%，销售额同比增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，东部地区商品房销售面积同比下降3.6%，销售额增长5.5%；中部地区商品房销售面积增长0.5%，销售额增长7.4%；西部地区商品房销售面积增长3.8%，销售额增长9.9%；东北地区商品房销售面积下降6.6%；销售额增长2.3%。
值得注意的是，在楼市调控不放松下，全国商品房均价终于停止上涨。根据国家统计局数据测算，1~8月份全国商品房均价为9364元/平方米，而7月份全国平均房价为9367元/平方米，环比下跌了3元/平方米。
细分来看，住宅房价仍保持涨势，但已明显得到控制。1~8月份住宅平均成交价为9319元/平方米，环比上涨了4元/平方米。其他办公楼和商业用房平均成交价格有所下跌。
在全国70个大中城市中，8月份，共有55个城市新房销售价格出现环比上涨，这比7月份的60个城市减少了5个城市；二手房方面，8月份销售价格上涨城市数量为43个，也比7月份减少了5个城市。其中，唐山以1.8%的二手房环比涨幅领跑，无锡、沈阳、银川等地的二手房销售价格环比涨幅也超1%。一些热点城市例如成都、重庆、青岛等二手房销售价格环比均有所下降。
作为全国房价风向标的一线城市，8月份二手房销售价格同比下降了0.2%，是去年6月以来的首次转降。其中，上海和广州二手房价均与前一月持平，深圳上涨0.2%，而北京则下降了0.4%。二手房市场相比处于限价令下的一手房，更能反映市场供求关系及预期。2019年中秋小长假北京新房成交量只有去年的三分之一。
对此，国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，7月30日，中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月份，房地产市场总体延续平稳态势。
市场人士分析称，热点城市今年来调控政策频出，市场预期发生改变，信心不足影响价格涨幅回落。
同时，房企拿地积极性大为下降，这一方面源于房企资金链压力的窘境，另一方面则反映出企业对后市预期的谨慎甚至偏悲观。据国家统计局数据，房地产开发商到位资金增速已连续4个月下行。从资金构成来看，国内贷款占比15.23%，自筹资金占比31.69%，定金及预收款为33.75%。融资收紧下，房企越来越依赖自有资金及通过促销回款来稳住现金流。
对于楼市四季度的走势，市场大多数观点均认为，市场下行探底仍将继续。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，接下来全国楼市会继续降温，70城房价同环比涨幅会继续收窄。
“我们预计2019年下半年房地产销售增速，将在2018年高基数的基础上放缓，增速放缓，主要受销售量下滑影响所致。”穆迪副总裁黎锦雄表示。
卢文曦预计，楼市下行底部很大程度与经济周期有关，显然现在楼市尚未调整到底，最快明年上半年可能触底。
━━━━
抢人抢市场硝烟又起
其实从整个货币池子来看，市场流动性并不缺乏，甚至可以说相对充裕。央行数据显示，8月份我国人民币贷款增加1.21万亿元，环比多增1500亿元；广义(M2)同比增长8.2%，增速比上月末高0.1个百分点。
更重要的是，央行降准周期再度开启。9月16日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。并将于10月15日和11月15日分两次，额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，每次下调0.5个百分点。央行表示，通过9月16日第一次降准，将释放长期资金约9000亿元。
但低迷的楼市并未因此而起波澜。因为在此之前，针对房地产行业的融资已收紧到前所未有的高度，资金绕道流入楼市的途径几乎全部被堵死。同时，虽然LPR（贷款基础利率）政策使得房贷利率有了调整空间，但之前的房贷政策卡住了房贷利率的下限，进而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率的空间。
而房企存货去化周期亦进入上升通道。对于房企，除了降价促销，似乎没有更好的办法。事实上，行动派早已开始抢客户抢市场。8月以来打折促销、首付分期等频频出现，就连一二线城市都开始加入到降价的队伍中去。
率先打响促销战的是恒大。恒大将8月20日至10月8日定为购房季。据媒体报道，恒大旗下500多个楼盘全面降价促销，新盘9折，尾盘低至8折，如果满足全款、恒大员工推荐等条件的话，甚至最低至6折。
9月初，时代地产传出全民营销的消息。时代中国事后对外回应“全员卖房是真，但并无下达硬性指标”。
在北京，声势最为浩大的促销活动是从金地开始的，这场被命名为“30天红盘行动”的计划从9月初启动，覆盖金地在京的全部项目。
另据媒体报道，位于天津团泊的大盘富力新城，其中一个组团雍景豪庭在8月初进行大幅促销，129平方米的房源总价直接降至88万元一套，每平方米仅售6800元左右，导致一些在近万元高点买入的业主因资产缩水约1/3而不满。
当然，这种降价幅度属于个案。但房企整体销售增速放缓却是事实。
在制定了销售目标的7家TOP10房企中，上半年仅有保利、中海完成了全年销售计划的50%以上。当代置业近日发布的公告显示，公司今年8月销售额27.3亿元，较去年同期下降约27.6%；保利置业公布的信息显示，公司今年前8个月销售额265亿元，较去年同期下降约10.5%。中型房企阵营中的首创置业、宝龙地产、合景泰富等，今年8月的销售额环比7月均出现不同程度下降。
在多数从业者看来，降价促销，既能帮助企业完成销售目标，又可促进回款，缓解资金压力。一位开发商人士称，每年年末，各大楼盘将面临业绩考核的压力，为了完成一定的销售任务，下半年往往是新房促销集中时间。压力比较大的楼盘，很可能会出现幅度较大的降价。
无论是开发商人士，还是市场机构人士，均对三四线城市房地产压力持担忧态度。从支撑楼市向上的长期指标来看，人口、城市竞争力、房价预期等哪一方面，绝大多数三四线城市都是欠缺的。此轮热点转移给三四线城市带来的过度开发及需求过度释放，注定难以持续。
诸葛找房研究分析称，降价区域分为两类，一类是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义、昌平、大兴，上海的奉贤，成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类则是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。
与此同时，“房住不炒”的大基调下，一些地方政府仍在努力为拉动楼市销售而试探性地开一些口子。其中最直接的就是抢人计划。近一个多月以来，济南、杭州、上海等城市先后出台新政引进人口。9月15日，宁波进一步放宽落户门槛，部分符合条件的大学生，甚至可以申请“先落户再就业”。
“人票即房票”的逻辑，在楼市下行探底的形势下，显得更为实在。
（此文刊于中国房地产报9月23日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠）