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“集中供地”之下，房企大佬们的拿地逻辑会变吗？
随着2020年财报陆续发布，房企线上业绩发布会也在轮番举行。除了业绩、经营指标、盈利能力外，在业绩发布会上，22个重点城市采用“集中供地”政策，也是各家房企管理层们被问及最多的问题之一。在业内人士看来，与“三道红线”一样，“集中供地”必将加速房企的分化。
事实上，“集中供地”的推出，意味着调控收紧，土地市场的游戏规则变了，其对市场和房企影响几何，一直是业内不断探讨的问题。
对此，很多房企高管在业绩发布会上都表示，对“集中供地”的调控政策非常支持。其中，碧桂园常务副总裁程光煜表示，该政策使得房地产朝着更加平稳健康的方向发展，有利于稳地价、稳房价、稳预期；而且，这也是稳定市场的很好的措施，有利于企业更好地安排投资节奏和相应的资金安排。
综合房企高管的观点来看，22城“集中供地”对于相对聚焦一二线的企业更为关键，在土地供应集中期，能否有充足的现金流筹备“粮草”至关重要。此外，集中供地有望加速房企的分化，虽然对大型房企拿地策略没有太大的影响，但对中小房企影响会更大，促使更多的企业联合拿地成为必然。
面对正在实施的集中供地土地政策，各家房企也做好应对的准备。保利置业董事总经理王健表示，在集中供地的竞争比较激烈的情况下，将加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。此外，王健认为，市场将会有更多、更好的收并购机会，保利置业也会积极地关注。
对于“集中供地”，中国海外发展行政总裁张智超认为，中海面临着更多的机会和机遇，未来将充分利用财务的稳健和保障力度，把握住市场的机会，无论是在投资空间，还是在收并购上，都会积极关注市场和行业的机会。
除了拿地规模不减外，更多企业开始追求有质量的土地储备，并且合作拿地趋势进一步加强。其中，刘伟亮表示，正荣地产更加看中权益销售规模，2020年其权益销售比例提升到55%，预计2021年权益销售比例能达到60%左右；去年正荣地产的40多宗地中，有接近一半以上是合作项目，未来可能会选择两家最多三家公司合作拿地。
在土地市场热度居高不下的背景下，22城“集中供地”无疑是要给市场降温，最大化地避免“抢地潮”出现。而对于在22城深耕的房企来说，将面临前所未有的考验，而机遇也将并存。随着土地新政落地，房企大佬们新的拿地模式或将上演。
集中供地政策相继“赴约” 房企多元化投资谋稳健增长
集中供地政策相继“赴约”，“缺货”已久的广州率先打响四个一线城市“第一枪”。22个重点城市中，青岛、天津等地之前已相继公布。
据悉，审慎成房企主要态度，不少房企管理层表示将注重多元化拿地方式，在降档等相关新政要求下，寻求稳健发展。
今年2月底，有消息称四个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市开始实施“两集中”供地政策。
所谓的“两集中”，即“集中发布出让公告，集中组织出让活动”，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
市场普遍认为，该政策有利于“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。某TOP20房企投资总监称：“集中供地会让房企拿地更加谨慎，前期做好准备工作，有针对性地去争取自己最擅长的地块，毕竟在某一时段可以用于投资的资金量有限。”
供地风格生变下，房企应如何应对？融创中国董事会主席孙宏斌称，不调控，地价比房价涨得快，开发商赚不了钱，老百姓也买不起房。不调控，对谁都没好处。
应对，成了行业内普遍思考的问题。融创中国在2020年年报中的表述是：公司将密切关注集中供地政策的推行和带来的影响，审慎把握公开市场的机会。未来，公司将继续坚持以地产开发为核心主业，保持地产主业的均衡高质量发展，加速提升“地产+”业务的竞争优势。
银行涉房贷款2020年度仍较快增长 建行兴业招商邮储均表态将控制增速
2020年最后一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），以2020年12月末为界，对银行房地产贷款、个人住房贷款占比提出上限要求，并对全部银行分为五档进行管理。
经梳理已发布2020年年报的第一档、第二档银行数据发现，包括建设银行、邮储银行、招商银行、中信银行、兴业银行等5家银行的部分指标超标。其中，招商银行、中信银行、兴业银行两项占比上限均超标。
“下一阶段，要保持贷款平稳增长、合理适度。坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。”日前，24家主要银行参会的信贷结构优化调整座谈会提出该要求。
最近几天，多家银行在业绩发布会或在财报中纷纷表态，今年将继续落实监管政策要求，合理控制房地产领域贷款增长，保障房地产信贷业务资产质量稳定和量价平衡。
商业外溢 2021年北京将新增70万平方米零售面积
3月30日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《2021年一季度北京写字楼零售市场报告》显示，2021年北京零售市场预计将有70万平方米左右的新增零售空间，项目多位于非核心商圈。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎认为，未来，城市更新仍将是盘活城市存量商业、提升零售市场项目品质的主要方式。
根据报告内容显示，2021年一季度，北京零售市场暂无新项目入市。截至2020年末，全市优质零售物业总存量维持在1445万平方米，其中购物中心存量达1260万平方米，占比超过87%。同时，一季度各商场新店开业数量及店铺升级更新有所减少，新店开业还是集中在核心商圈且多为品牌首店。另外，汽车体验店也成为了购物中心当下关注的主力业态。
万科2020年营收净利稳健增长 城市更新和TOD成为新竞争优势
3月30日，万科发布2020年年报，业绩稳健增长，实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。
在坚持稳健经营的策略下，万科保持了长期有质量的发展，为股东创造了持续稳定的回报。根据历年核心数据显示，万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%，加权平均ROE连续10年维持在19%以上，并已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。
为股东创造回报的同时，万科始终保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力，为迎接管理红利时代做好了基础准备。截至目前，万科已实现了经营性净现金流连续12年为正，信用评级长期保持行业领先。具体到2020年，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%；国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
同时，万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立领先的竞争优势。年报显示，万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，让城市历史文化街区焕发活力，成为了所在城市的文化新地标，受到当地政府和居民的认可。在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为所在城市的TOD综合开发代表项目。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。
世茂集团锁定3300亿元销售目标 “三道红线”零踩线转绿档
“回顾2020年市场，地价持续上涨，拿地利润率面临挑战，房企竞争比较焦灼。”3月30日下午，在2020年业绩说明会上，世茂集团管理层表示，世茂集团2020年实现合约销售额3003.1亿元，2021年可售货值约5500亿元，按照60%去化率计算，即可完成3300亿元年度销售额，目标增速10%以上。
根据财报显示，截至2020年底，世茂集团（以下或将称世茂）实现收入1353.53亿元，同比增21.4%；期内毛利396.67亿元，同比增16.2%；归属于股东的净利润126.28亿元，同比增长15.87%；董事会建议派发末期股息每股90港仙及特别股息每股20港仙，全年股息每股1.80港元。
截至2020年底，世茂权益前土地储备约8175万平方米，货值约13800亿元，同比增长6%，遍布超100个核心城市，434个项目。在货值分布上，一二线及强三四线城市货值占比达90%。其中，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，核心城市群储备充裕，抗风险能力强。
面对房企“三道红线”、房贷“两道红线”等房地产金融调控政策，世茂成功由“黄档”转“绿档”，将各项金融风险指数控制在安全线以内。截至2020年底，世茂集团净负债率下降7.1个百分点至50.3%，已连续9年维持在60%以下；资产负债率（扣预收款）68.1%；现金短债比1.16倍。
“‘三道红线’指标已经内化为公司资金管理的指标，目前世茂已经是绿档房企。”世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，世茂还将持续提高销售力度，增加权益，推进“大飞机”战略，发力多元化，多举措实现资本结构的优化。“三道红线”有利于规范行业发展，对于高运营房企是利好，世茂的优势也会越来越明显。
净利率下降、错失千亿、高管出走 弘阳地产面临新考验
在错失千亿的同时，弘阳地产盈利能力下降。回顾2020年的财报，弘阳地产的营收同比约增长三成，净利润同比增长13.4%，但是，毛利率和净利润率都已经连续4年下降。对于弘阳地产联席行政总裁袁春而言，未来更需要苦练内功，来提升弘阳地产的盈利能力。
与此同时，弘阳地产更看重“有质量的增长”。在弘阳地产召开的2020年业绩会上，袁春还表示：“弘阳已经进入到50强的阶段，未来有质量的增长更为重要。接下来关注核心竞争力和稳健有质量的增长。”
据财报显示，2020年，弘阳地产实现合约销售金额865.0亿元，同比上升32.8%；签约均价由2019年的13283元每平方米上升至2020年的14622元每平方米，同比上升10.0%。
虽然销售额上涨三成，但是错失弘阳集团董事长曾焕沙定下的千亿目标。早在2017年，曾焕沙曾经提出“2020战略”，即2020年完成千亿目标，地产实现“千亿规模”，商业完成“百店计划”，物业成为品质领先的社区综合服务商。
而当初携手加盟弘阳地产的明星经理人也相继出走。去年年底，“股肱之臣”张良请辞。而新年伊始，何捷、蒋达强等高管也相继离开。目前，由曾焕沙从圈内挖来红人袁春接任执行董事、联席行政总裁。在此次业绩会上袁春表示：“弘阳已经进入到50强的阶段，未来有质量的增长更为重要。接下来关注核心竞争力和稳健有质量的增长。”
在弘阳地产的业绩会上，袁春表示：“未来，希望能够在规模增长的同时，通过收并购、商住联动的拿地，包括聚焦深耕的管理效能的提升，融资成本的进一步优化，使得盈利能力在行业保持一定的竞争力水平。”