地产内参|多城公布首批土地出让计划,杭州广州起拍总价均超900亿

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多城公布首批土地出让计划,杭州广州起拍总价均超900亿

一天之内,两大城市同时发布今年首批宅地集中出让计划,总起拍价近1500亿元。

4月7日,杭州57宗涉宅块集体挂牌,总出让面积301.8万平方米,总起拍价943.7亿元;同日,重庆发布今年第一批次宅地出让公告,共供应119宗宅地,共计约11280亩,总起始价549.23亿元。而不久前,北京、天津、广州、无锡、长沙等城市已经公布了今年第一批集中供地计划。

根据宅地“两集中”供应新规(集中发布出让公告、集中组织出让活动),全年集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动不能超过3次的城市共有22个,包括北上广深4个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆等18个二线城市。

值得注意的是,自2月下旬以来,天津、郑州、青岛等地已陆续发文,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。这也意味着土地市场的游戏规则迎来“大洗牌”,开发企业不仅仅面临着资金的巨大压力,更要为抢地的“决策”风险买单。

上海中考新政出台20天:二手房热度延续 学区房降温

上海二手房市场热度延续。

最新数据显示,3月上海二手房成交套数在3.9万套左右,延续了2月份的成交高峰,仅比1月份的4.4万套少了几千套。

与上海二手房市场成交居高不下相对比的一个现象是:学区房降温了。与普通房源降价逻辑一样,这一轮学区房降价也是从外环开始的。中环与内环的学区房依然客多房少,但价格跌幅也很明显。

处于置换焦虑中的张欢对市场深有体会。最近,她因为看中的学区房都在降价,反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年,上海出现结构性房价上涨,主要推手就是学区房。据不完全统计,2020年上海学区房涨幅普遍达20%以上。

张欢此前看中位于春申板块的学区房景城湖滨晨韵,价格在2021年1月达到10.95万元/平方米的峰值,3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。

学区房降价有迹可循。3月16日,上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”,包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出,学区房应声而落。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,从趋势来看,尽管4月份有多个新盘入市,会稀释二手房压力,按照当前二手房挂牌量以及以往小阳春的市场表现来看,4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上成交量。但从网签均价来看,可能会呈现下降趋势。

二手房市场持续火爆之下,学区房出现降温。对此,卢文曦认为,学区房此前存在市场炒作,目前处于价值回归阶段,符合“房住不炒”的本源。与此同时,有业内人士指出,家长们购买学区房的逻辑已经改变。教改新政对上海学区房与二手房格局变化的推动,体现于人口流动导向的逻辑上。

“鸡娃”与投资合二为一 深圳学位房稀缺如何破题?

“无论什么时候,深圳的学位房都是硬通货。父母总会努力给孩子创造优质的教育条件,而整个市场也必然有更多的家长来买单。”林琳是一名深圳南山区优质学位房的业主,她刚刚购入了一套1500万元的学位房,这是她的购买逻辑。

在深圳,像林琳一般的学位房业主有许多。

深圳是一座年轻的城市,在基础建设中依然有需要继续改善的地方。体现在教育上,就是深圳的学位常年紧张,也使得优质学位房的稀缺性进一步凸显。当教育与住房两者相叠加,对市场要素敏感的深圳人总能够通过价格和价值的体现来寻求动态平衡,这也使得深圳的学位房价格在近年来一路领涨。

与此同时,官方为了平抑学位房的热度,近年来一直在不断出台相应的政策。例如,已经开始逐步施行的大学区制,就被寄予均衡教育资源的厚望。

近期,深圳龙华区教育局修改“大学区”积分入学办法,文件要求以“均衡教育资源、距离相对就近、主干道路为主”等原则进行学区划分,实行单校划片与多校联动的学位调剂机制,实现片区内教育资源均衡共享。

一位曾经在宝安区某普通学校任职,后调入市重点学校的老师透露,“我能够感觉到整个环境都不一样:我们现在无论是家长或者是老师,每天脑子里面都是成绩,都很重视。”

在这种氛围的驱动下,家长不仅要自己努力,赚够买优质学位房的钱,也要花重金为孩子的教育做打算,不能够为学校拖后腿。毕竟成绩的好坏与房价的表现很大程度上是呈现正相关的。

造成深圳学位房火爆的原因,本质在于深圳的学位需求活跃,而供给较为紧张,优质的学位房更是稀缺。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,如果不增加优质学位供给,而名校在生源、师资和管理上的优势又很突出,就很难改变大家对名校的追逐。他指出,只要教育质量不均衡存在,就会有优质学位和其就近对应的楼盘之间的联系,学区房热就会存在。

李宇嘉续称,问题也不是增加供应就能解决的。因为,不管教育资源如何供应,总有优中差劣的区别,不可能所有学校的教育质量都一样。解决学位房热,除增加学位供应,增加教育投入外,还应该着眼于本质问题,即如何“让教育归教育,让房子归房子”。

就如一位深圳家长在接受采访时表示:“深圳家长除了‘鸡娃’,想的还是投资,‘鸡娃’都‘鸡’得不纯粹。”深圳的学位房,被太多的因素所裹挟,教育与住房之间,没有明显的分野。

紧扣新热点新问题 各地楼市调控呈精细化之势

各地的楼市调控在不断加码,并且呈现出精细化趋势。

4月5日晚间,合肥市发布8条楼市调控新政,内容涉及二手房限购、新房“摇号+3年限售”、学区房学位年限限定等。

在此之前,成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计,今年以来,全国房地产调控政策次数总计已经超过140次。

各地密集出台举措并不意外。今年的政府工作报告提出,保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

供需两端发力 年内超百次调控降楼市“虚火”

今年以来,为应对“打新潮”“万人摇”“二手房跳价”“法拍房升温”等楼市“虚火”的蔓延,应接不暇的热点城市楼市调控政策相继落地。截至目前,多地陆续出台的房地产调控措施已累计超过百次。从具体内容看,限购升级、增加用地供应、加强房贷管理、打击市场乱象等成为关键词。

多位专家认为,楼市调控的目的,就是为了实现“房住不炒”、让房子回归本身的居住功能。

谈及增加住房用地供应规模对楼市降温的意义,中航证券首席经济学家董忠云表示,供给与需求决定价格,楼市调控要稳定房价,就要同步从供给与需求两端着手,促进供需平衡。虽能通过阶段性抑制需求来引导房价,但需求往往不会消失而只是延后集中释放,届时可能造成房价的快速拉升。因此,一方面需要通过货币政策与楼市调控的结合来限制投机性购房,突出房屋的居住属性;另一方面,要积极增加土地供给,满足合理的居住需求。只有供需两端共同发力,才能促进楼市供需结构的持续改善。

评论丨整治“学区房”热:让教育归教育,让房子归房子

近期,针对学位房之热,北京、上海、深圳等热点城市开始采取一些有针对性的监管措施。比如,深圳建立了三部门联合监管机制,将市场监管部门的广告监管、住建部门的房企营销监管、教育部门的学位政策管理结合起来;再比如,上海推行重点高中“指标到校”、“指标到区”,全市重点高中都拿出60%左右的招生名额,在全市各区、各学校之间分配,打破“对口直升”下,“重点小学-重点初中-重点高中”一通到底的升学通道和对优质资源的垄断。

北京对炒作学区房、哄抬房价等行为,高压态势不减,直至停店、停网、停业。就在近期,合肥出台了楼市调控新政,其中明确提出,“暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房,在国内首次将限购政策直接划定在学区范围内。同时,合肥还明确了小学学位“6年锁定”、初中学位“3年锁定”的约束,打击囤积学区房待涨价的投机炒作。

教育、住房和医疗,这是百姓最关心的三大问题,而“学区房”则浓缩了其中的两个问题。优质学位与房子挂钩导致的“学位房”热、“学区房”热,由来已久,而由学位引发的楼市热潮,也是老生常谈的话题。不过,这一问题上升到综合监管举措、进入楼市调控文件,确是近期的事情。主要原因在于,近年来多校划片、公民同招、指标分配和教育均等化等学位政策改革,旨在推进教育均等化,优质教育资源均衡分配等,打破了过去“对口直升”的僵化模式。

义务教育也好,教育均等化也好,要做的是享受教育的权利均衡、起点均衡,而不是绝对均衡。如同住房保障一样,其保障的是“有房住”,有相对体面的房子住,而不是保障每个人有“产权住房”,每个人都住好房子。政策能做的,除了增加学位供应外,就是隔断“有钱人买高价房-上名校-拉大社会差距”这种不公平的循环,即隔断高房价和名校的直接联系、刻板印象。

当然,大城市人口流入多、流入快,近年来包括公办教育等在内的公共服务的投入确实需要增加,但总量的学校、师资缺口并不非常大。在规划审批上,每一个新批楼盘都要考虑学位的配给,缺口部分也会通过统筹片区内其他教育资源予以解决。当下,教育差别更多的是质量上的差距,追逐学位房只是为了更好的学位而已。解决学位房热,除增加学位供应,增加教育投入外,还应该着眼于本质问题,即如何“让教育归教育,让房子归房子”。