地产内参|房地产税加速推进信号明显!大城市或先试点,房价会凉凉?

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今日热点速览:

  • 1房地产税加速推进信号明显!大城市或先试点,房价会凉凉?
  • 2字少事大!房地产税从“推进”到“试点”,或影响四类价格
  • 3全市禁止小产权房交易:深圳下狠手封堵投资资金
  • 4人口数据惊动房地产市场,老龄化加剧,年轻人还要不要买房?
  • 5一评|学区房变天了!北上广深正在发生这些变化
  • 6“两集中”供地下的拿地格局:风光无两的地方龙头与“有钱难花”的大型房企

房地产税加速推进信号明显!大城市或先试点,房价会凉凉?

11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。相比于之前频频提到的“立法先行、充分授权、分步推进”原则,此次座谈会提到了“试点”二字,并且听取部分城市人民政府负责同志的意见。业内认为,房地产税或可能在一些大城市率先试点。

字少事大!房地产税从“推进”到“试点”,或影响四类价格

5月11日,财政部官网发布消息称,“财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。”

座谈会齐聚四大重磅部门,包括财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局,信号意义非同一般;同时首次提出“试点”,这被视为房地产税加速落地的重要信号,即可能会先在部分城市试行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为如果试点房地产税,将影响到四类价格:

第一,一手房价格。由于住房持有成本将明显加大,会使得一手房认购意愿淡化,进而使得房价下降或涨幅收窄;

第二,二手房价格。由于房产持有成本将增大,潜在收益会减少,会倒逼一部分房东抛售房产,这会使得市场上流通的二手房更多,容易压低房价;

第三,土地价格。若大城市先行试点,客观上会使房企拿地转移到其他城市,使得大城市土地市场竞争减少。同时若购房市场降温,那么土地市场也不会太强势,也容易使地价下跌;

第四,租赁价格。随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加,客观上也会使得租赁市场的压力减少,进而使得租金下降。

全市禁止小产权房交易:深圳下狠手封堵投资资金

今年初以来,深圳小产权房交易市场火爆,资金炒作明显。4月,深圳市房地产中介协会发布提示,深圳始终在全市范围内禁止代理销售“小产权房”。 4月底,深圳沙井小产权房被公开禁止交易。

5月8日,龙华区住建局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》,表示小产权房属于明令禁止交易的房地产,按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动,不得代理销售小产权房,不得为小产权房交易提供经纪服务,各房地产中介机构应及时进行自查自纠。龙华局正会同相关部门开展专项整治行动,严查房地产经纪过程中涉及小产权房的违法违规行为,一经查实,从严处罚。

深圳对小产权房的整治,可以说是在被央视等媒体广泛报道后的结果。小产权房交易被按下暂停键之后,多家此前热衷于小产权房生意的中介门店被查封,部分村委停止过户。除了堵在半路的资金,还有部分最近已成交的小产权房,因为村委停止过户,不得不“退房”。

人口数据惊动房地产市场,老龄化加剧,年轻人还要不要买房?

11日,第七次人口普查数据出炉。数据显示,我国居住在城镇的人口约为9.02亿人,占63.89%;居住在乡村的人口约为5.09亿人,占36.11%。与2010年相比,城镇人口增加约2.36亿人,乡村人口减少约1.6亿人,城镇人口比重上升14.21%。

普查数据也显示,中国人口老龄化也进一步加剧。14.11亿总人口中,60岁及以上人口达到26402万人,占18.70%;其中,65岁及以上人口为19064万人,占13.50%。这让“银发经济”成为关注焦点,养老地产展现复苏迹象。

随着老龄人口增加,养老房也被大家所关注,年轻人还要不要买房成为一个难题。

据了解,所谓养老房其实是由地产公司推出,号称可以远离喧嚣城市,自然环境优越,重要的是对老人的生活有保障,能交到更多朋友,不失为安度晚年的好去处。但实际打听各地的“养老地产”后发现,很多养老地产项目根本就拿不到永久产权,买完每年要交几万元的会员费,另外养老房的周边配套少得可怜。

一评|学区房变天了!北上广深正在发生这些变化

近年来学区房涨幅明显,市场对于学区房的持续炒作和学区房价格的暴涨,已经引起中央重视。4月30日,中央召开会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

学区房炒作的逻辑在于优质教育资源的稀缺以及分配的不均衡。今年以来,北上广深等一线城市不但严查学区房炒作,还在教育资源的分配上进行了调节:

其中,北京市住建委于4月发布通知,对群众反映强烈的机构炒作学区房进行严查。同月,北京市教委发布2021年义务教育入学政策,要求积极稳妥推进以多校划片为主,单校划片和多校划片相结合的入学方式,严格控制跨学区、跨区招生。

上海接连推出“沪十条”、新“沪七条”,加码楼市调控,严查违规炒房行为。此外,高中招生新政、教师轮岗改革等也“釜底抽薪”,为学区房炒作降温。

广州今年也不断加码楼市调控,包括限制人才购房、9区增值税免征年限“2改5”、严查经营贷消费贷流入楼市等,这些政策都限制了学位房的炒作空间。同样,广州大力推进集团化办学、多校划片+电脑派位等政策,让优质教育资源覆盖面进一步扩大。

在深圳,针对楼市调控的一系列精准政策,包括打击“假离婚买房”、首付款及流水造假、违规使用经营贷买房、出台二手房成交参考价等,更是让学区房炒作遭遇迎头痛击。特别是二手房成交参考价新政,对学区房炒作严重的热门小区实行精准调控,切断了炒房资金来源。

“两集中”供地下的拿地格局:风光无两的地方龙头与“有钱难花”的大型房企

在期待与观望中,多座重点城市例如北京、广州、杭州以及重庆的“两集中”供地落下了帷幕。

在“两集中”供地政策刚刚落地之时,龙头房企例如万科、中海等都信心满满。可从第一轮集中供地目前的结果来看,碧桂园、万科,乃至中海的光芒都集体黯淡,中海在广州、北京的土拍中均有较强的拿地欲望,可截至目前依然颗粒无收;而地方国企以及区域深耕型的企业,却异常耀眼,例如北京的首开、广州的越秀,在这一轮集中供地中都收获颇丰。

在这一轮集中供地中,最为风光的无疑是各个地方的龙头企业,例如,北京的首开独中四元,广州的越秀包揽8宗地块,深耕杭州的融信、滨江势头迅猛,重庆的融创、龙湖,补仓的意愿也十足。在广州首批集中供地中,越秀地产作为本地国企,斥资177亿元拿下8宗地块,成最大赢家。

龙头房企在本次土拍中展现出了极高的积极性,且在热度较高的几个城市均有所斩获,一方面年内首次集中供地在时间上有一定的优势,能对年内的销售形成支撑,另一方面也可以看出龙头房企在集中拍地的制度下规模优势明显;未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开,行业集中度仍会继续提升。