上海石库门首尝抽户改造：抽离部分居民释放空间
摘要：完成此次修缮改造，能否顺利“抽户”是关键：为何要抽户？原则如何确定？遇到了哪些意外？
黄浦区南京东路街道，百年石库门里弄承兴里小区内，近一半弄堂被两层楼高的护墙板围住，里面是一排搭着脚手架的旧式里弄，施工人员正在忙碌着。“拆掉脚手架，露出老里弄的真容，就漂亮啦！”一位施工人员说。
承兴里是上海首个实施“抽户”改造的石库门小区：即在消除房屋安全隐患与保留保护石库门风貌与里弄肌理的同时，部分居民以解除租赁关系的方式搬离原址，为留下来的居民释放改造空间，原来还在使用手拎马桶与合用厨房的不成套住房，将因此有了增设独用厨卫的空间……实现石库门的“留房留人”。记者获悉，目前实施“抽户”改造的是承兴里小区中的一排旧里建筑，30多名居民在解除租赁关系后已告别原址。在其他旧里居民暂时搬离后，黄浦区对旧里进行了封闭式修缮改造，预计今年年中完工后，留下来的120多户居民就可回搬“新房”。
完成此次修缮改造，能否顺利“抽户”是关键：为何要抽户？原则如何确定？遇到了哪些意外？记者日前走进承兴里，听属地街道与修缮改造方负责人讲述“抽户”之难。
是否实施“抽户”，主要由居住密度决定
承兴里主门头位于黄河路281弄，处于上海市历史风貌保护街坊，其内有多幢建于上世纪20到30年代的砖木与混合结构的新旧里弄式石库门建筑。小区整体肌理完整有序，但房屋因年代久远、使用过度，已呈破败状，绝大多数居民还在使用手拎马桶与合用厨房，生活品质差。2018年起，黄浦区在承兴里分期分批推进“留房留人”的新探索。
与施工中的旧里一墙之隔的，是两排红砖褐瓦的新式里弄。黄浦区对这两排新式里弄率先启动修缮改造。在全体居民暂时搬离后，修缮改造方对新里进行保护性修缮改造。在外观上，新里建筑保留了石库门的风貌与元素；在内部，从楼道到居民家中全部被整修一新，居民实现了“拎包入住”。重要的是，改造后，在保留原有居住面积的基础上，为每户居民新增了面积为3.5平方米的独用厨卫，解决了他们生活上最大的不便。改造完成后，2019年6月，103户居民陆续回搬。
去年6月改造完成后的新里，居民已经回搬，入住率很高。（海沙尔摄于2019年6月）
现在的新里（左侧）
记者采访这天，阳光正好，两排新里中的朝南房间，几乎每个窗外都挂着晾晒的衣服，足见居民回搬入住率之高。在现场，一户住在新里的居民告诉记者：改造后，房屋自住与出租都是不错的选择，如今租金比改造前涨了两三倍。
正在施工中的旧里，在修缮改造后将达到与已完成的新里同样的改善程度。不过，不同于新里，旧里在居民搬离、开始进行修缮改造前，需要完成“抽户”这一关键环节。承兴里属于公租房，所谓“抽户”，就是有部分居民自愿解除公租房租赁关系，彻底搬离原址。
是否实施“抽户”主要由房屋的居住密度决定。南京东路街道副主任张晓杰告诉记者，相比率先完成改造的新里，旧里的居住密度更高，2000多平方米空间内有7户单位、150多户居民，平均每个单元内有6户人家。而修缮改造要保留保护原有风貌，建筑“不能长高、不能长胖”。经测算，无论在内部如何调整，都无法满足为居民增加厨卫的空间需要。因此，在旧里修缮改造前，必须先降低居住密度。
抽户兼顾多方利益，体现改善性与公平性
上海石库门的“抽户”改造，此前并无先例。什么样的家庭可以被“抽户”？“抽户”原则如何制定？
经过调研，黄浦区确定对四类情况的居民优先考虑“抽户”：处于原始公共部位的、设计方案需要的、居住密度特别高的、面积特别小，同时既要体现改善性也要体现公平性，兼顾抽户居民与留下来的居民在得益上相当。
参与“抽户”实施的黄浦置地（集团）有限公司承兴里试点项目经理王新宇介绍：旧里中有的房屋居住面积只有四五平方米，改造后即便增加3.5平方米的独用厨卫，也很难改善居民的居住品质；有的房屋位置处于两层楼的夹层中，层高非常低，人在其中都站不直，这个房屋位置又属于原始公共部位，在改造中需要被整体调整掉。一般对这些情况的居民家庭，我们都考虑优先“抽户”。
正在改造中的旧里（右侧）
改造前的旧里（右侧）（唐烨摄于2018年7月）
“抽户”原则确定后，项目组面向旧里居民召开了宣讲会议，向他们解释了旧里在修缮改造前必须“抽户先行”。
根据测算，旧里改造需要650平方米空间，7户单位全部抽离，还需要以与部分居民解除租赁关系的方式释放再300平方米左右空间。对留下的居民，房屋在修缮改造后，可以免费住进品质提高的房屋；对“抽户”的居民，将按照一定标准、根据居住面积大小，给予相应的货币补偿。“此次修缮改造以居民协商为基础，只有抽户居民与留下来的居民达成协商后才可实施改造。”
按照抽户原则，项目组“圈定”了优先考虑的30户左右居民家庭，并给他们一一打电话，告知他们是优先考虑抽户家庭。居民对居住条件改善的诉求很强烈，有两户居民当天就跑到了项目组办公室了解情况。不过，但当得知抽户家庭的补偿金额低于征收标准时，两户居民离开项目组办公室后就没了下文。消息很快在其他居民中传开，没有居民再主动上门来询问抽户的事情。
张晓杰说，由于“抽户”此前并无先例，所以当时居民对于“抽户”不太理解，认为被“抽户”家庭的补偿标准应与征收标准相当。但承兴里综合改造主要方式为房屋综合修缮改造，并不适用于房屋征收相关政策，在货币补偿方式上无法按照征收标准实施，同时还要兼顾留下来的居民与抽户居民在得益上的公平性。“抽户”居民拿到的补偿金额要低于征收补偿标准，但要明显高于在市场上售卖房屋的价格。
走还是留，帮居民算好经济账与情感账
没有居民主动上门，项目组就走进一户户居民家，向他们解释“抽户”为什么制定这样的补偿标准，同时了解他们的真实想法。
“走进去后，我们才发现，居民考虑抽走还是留下，在考虑经济得失之外，还有着非常复杂的情感需求。”
如，有户居住面积只有五六平方米的居民家庭，在优先“抽户”考虑名单上，但这户居民坚决不愿意“抽户”。他表示“自己住惯了市中心，而拿到补偿款后自己无力在市区购房”，即便因房屋面积较小，改造后生活品质提高有限，自己也愿意留下来。“我们要改善居民困顿的蜗居条件，但也尊重他们故土难离的心理。 ”张晓杰说，我们尊重这户居民的意愿，没有对他进行“抽户”。
有对兄弟两户人家，不在优先考虑抽户的名单上，却主动要求“抽户”。原来两兄弟一直有矛盾，想分开住；但房屋承租人是他们过世的老父亲，房屋要上市交易，必须先更换承租人。两人相互不信任，更换谁做承租人，另一个人都不放心。他们觉得“抽户”是个机会，房屋不用经过上市交易的流程，就可拿到货币补偿，之后两人可以各自购买房屋，分开住。“一些有家庭矛盾、邻里矛盾的居民想抽户的意愿比较强烈。”
就这样，既算“经济账”又算“情感账”，项目组将优先考虑抽户家庭名单与实际情况相结合，开展群众工作。
“居民都明白这是改善居住环境的机会，只是在留与走之间要考虑很多因素。一旦居民理清了‘抽户’改造到底能给自己带来什么好处，心结就慢慢打开了。”居民陆续来签约抽户，仅用两周时间，就达到了释放面积，在总体资金还略有富裕的情况下，项目组最终还多签下了两户有强烈抽户意愿的居民，为修缮改造进一步释放空间。
旧里居民签约搬迁情况表公示在小区显眼处
整个“抽户”过程公开透明，也是确保“抽户”成功的关键。“我们按照统一标准执行，口径前后一致，一把尺子量到底，取得了居民的信任。”张晓杰说。
老建筑专家阮仪三教授在接受记者采访时曾说：“民居留存着中国传统的生活方式、传统的邻里关系，是重要的历史文化遗产留存。让住在石库门里面的人，特别是与石库门有‘血缘’关系的人留下来，才能将石库门的文化更好地留存下来。”上海还有很多有人居住的石库门，由于居住密度过高，修缮改造后也难以满足现代人居民需求。承兴里“抽户”改造的留改探索，将为更多居住密度过高的石库门改造提供有益经验。
项目组正在对承兴里新一期的修缮改造排摸居民意愿。围着新里与旧里有一圈沿街石门库，居民户数更多、房屋情况也更复杂，修缮改造不仅会涉及“抽户”，还可能会变动居民的房屋位置、朝向与楼层。但因为有了新里、旧里几幢“样板房”的示范，在前期情况排摸中，沿街石门库中有70%以上的居民愿意修缮改造，这一比例远远高于当时新里与旧里前期调研的同意改造率。
抽户居民的女儿：
“母亲在世时，对于抽户还是挺开心的”
70多岁的顾雷萍出生在承兴里旧里的一间小屋内。她的父母带着顾家五个兄弟姐妹，曾一起蜗居在一间7.6平方米的老房内。居住空间逼仄、没有独立厨房的不便，自不用说，使用手拎马桶更是顾雷萍年轻时的“噩梦”。得知此次旧里修缮改造需要“抽户先行”，顾家兄弟姐妹一商量，帮承租人——95岁的母亲做了一个决定：抽户、搬离。
“我们居住的房子条件非常差，差到保姆都不愿意到我们家来服务。”顾雷萍告诉记者，他们五兄妹长大后成家立业，先后搬离了旧里，后来父亲去世了，母亲就独自生活在老房里。
每次看到年迈的母亲要走过陡峭的楼梯倒马桶，严冬酷暑也要站在室外简陋的搭建厨房内做饭，下雨天要在地方摆五六个盆子接屋顶漏下来的雨水，她都觉得非常难过。但几个兄弟姐妹又没有能力帮助母亲改善生活环境。
10年前的一个冬天，85岁的母亲下楼时脚下一滑，重重地摔了一跤，就此瘫痪在床。顾家兄弟姐妹轮流照顾母亲，却仍照顾不过来。他们想请个保姆帮忙；但四五个保姆上门，一看到她家的居住情况就打了“退堂鼓”，都不愿意来服务。
无奈之下，顾家兄弟姐妹将母亲送进了养老院。顾雷萍的母亲一直拿着低保金，远远不够支付养老院的护理费，兄弟姐妹就一起出钱补足了护理费。但随着物价的上涨，养老院的护理费从10年前每月2000多元一路涨到了去年的每月5800元。几个兄弟姐妹都退休了，家庭条件也非常一般，这两年每月补足护理费感觉有些吃力了。另一方面，母亲为子女承担自己的护理费也感到不安，经常“吵着”要一个人回到那个陋室居住。
得知旧里修缮改造前会有部分居民被抽离，几个兄弟姐妹想到：抽户后，拿到的补偿可以为母亲支付养老院的费用，让母亲可以安安心心地养老。顾雷萍告诉记者：“母亲这套房子抽户后，拿到的补偿金额要比房屋到市场上交易要高。有了这笔钱，可以解决母亲养老的后顾之忧。”
令人遗憾的是，顾雷萍的母亲在抽户签约后去世了。但顾家兄弟姐妹还是很感谢政府部门为改善老房作出的努力，“母亲在世时，对于抽户还是挺开心、挺满意的。”