写字楼连续5个季度空置率低于5% 广州商业地产市场稳了

不久前,多家机构发布数据指出今年一季度深圳甲级写字楼市场空置率持续攀高,租金下跌。前海片区的甲级写字楼空置率更超过50%。由此,广州写字楼数据备受关注。

踏入7月,多家房地产机构发布广州房地产市场2019年上半年回顾及展望,天河CBD房地产市场“中考”成绩单也随之出炉。高力国际数据显示,珠江新城甲级写字楼市场连续7个季度无新增可租赁供应,空置率连续5个季度低于5%,已步入成熟期。

租赁交易方面,今年上半年,珠江新城片区的情况跟随全市大势,甲级写字楼市场租赁成交面积同比下降23%,租金增速放缓。据第一太平戴维斯录得的监测数据,珠江新城写字楼第二季度空置率环比上升0.1%至4.9%;平均租金环比下跌0.4%至205.6元/平方米/月。

相比写字楼市场需求和租金涨幅方面,CBD的零售物业市场在上半年成绩不俗。由于天河路和珠江新城等核心区域商圈的新增供应缺乏,但又是零售商进入广州或在核心区扩张时的首选,多家机构的报告指出,目前,广州优质零售物业首层平均租金水平表现稳健,天河路、珠江新城核心商圈租金水平录得小幅上涨。

上半年租赁同比减少23% 租金增速放缓

根据高力国际录得的数据,2019年上半年广州核心商圈新增可租赁甲级写字楼面积有限,仅约6.8万平方米。市场需求有所放缓,上半年净吸纳量仅8.3万平方米。目前广州甲级写字楼整体空置率为4.2%,同比小幅上升0.3个百分点。

其中,珠江新城板块连续7个季度无新增可租赁供应,空置率连续5个季度低于5%。高力国际华南区董事总经理冯文光表示,珠江新城子市场已步入成熟期。他介绍,过去4个季度,广州核心区写字楼新增可租赁供应均集中在琶洲,合计约25万平方米。琶洲呈现较强的吸纳势头,空置率同比下降1.8个百分点至3.4%。

2018年上半年,高力国际录得的广州写字楼主要租赁成交面积约15.7万平方米,而今年上半年这个数字锐减到8.2万平方米,同比减少近一半。在全市8.2万平方米的租赁成交面积中,62%位于琶洲板块。之前的“吸纳大户”珠江新城,今年上半年的交易面积仅为1.7万平方米,占比由去年的44%减少到21%,同比下降23个百分点。

在租金方面,虽然珠江新城子市场依然领跑全市甲级写字楼市场,但多家机构指出其租金增速趋于稳定甚至有所放缓。据世邦魏理仕的监测,珠江新城租金环比维持无升降,并观察到空置面积的去化减慢,业主变得更加积极推租,大面积或知名租户的议价能力增大。第一太平戴维斯的报告显示,今年第二季度,珠江新城空置率环比上升0.1个百分点至4.9%;平均租金环比下跌0.4%至每平方米每月205.6元。

琶洲吸引TMT租户 租金小幅走高

这份广州上半年写字楼租赁交易的成绩单,一方面是由于新增供应有限,另一方面则是受需求放缓的影响。根据高力国际录得的主要市场成交信息,本年度大量灵活办公品牌扩张速度放缓,开发商搬迁及扩租意愿下降,房地产业租户主要成交面积比例同比明显下降。随着琶洲互联网创新集聚区逐渐成熟,TMT租户开始陆续进驻,TMT行业租户主要成交面积比例显著上升。

仲量联行也观察到相似趋势,其报告指出,上半年全市整体净有效租金相比去年年底下跌1.3%。部分大体量甲级办公楼业主下调租金或提供多种优惠以留住现有租客和吸引新租客。相比较,琶洲是唯一呈现租金小幅上涨的区域,与其新项目出租率的提升有关。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计,未来12个月会有约75万平方米的办公空间投入使用,大部分位于琶洲和珠江新城区域。

采写:南都记者 夏嘉雯 实习生 王飞