收楼却办不了房产证?东莞百余业主将开发商推上被告席!

买楼本是件开心的事情,可对于东莞市黄江镇一小区100多户业来说,却是件糟心事。今年年初收楼,却迟迟不能办证,最后只能跟开发商对簿公堂。南都记者从东莞市第三法院了解到,法院启动了诉调对接机制,委托东莞市黄江房地产开发总公司经理为特邀调解员,与法官合力调解。目前,经法官和调解员诉前调解,近八成案件已经成功调解。

业主

开发商办证逾期 构成违约

因为办房产证逾期,业主将开发商推上被告席。南都记者从东莞市第三法院了解到, 今年1月,东莞黄江一小区70多户业主陆续到樟木头法庭起诉,称他们此前与开发商签订《商品房买卖合同(预售)》,约定交楼时间及在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书,但他们收楼后却一直未能办证,开发商已构成违约。3月初,又有30多名业主起诉到樟木头法庭,提出同样诉求。

事实上,业主们起诉后不久,开发商便向业主发出可以办证的通知,但由于已超出合同约定期限,业主们仍然要求支付违约金。除了要支付违约金,业主们还认为,双方签订的是开发商提供的格式条款合同,违约金显然过低,需予以适当调高,应以已付购房款为基数,按日利率0.015%或年利率6%计算。

开发商

逾期办证并非公司原因

对于被业主推上被告席的事,小区开发商这样回应第三法院,小区建设合法合规,逾期办证并非公司原因,而是政府部门政策法规变动所致,且公司已按时向业主交楼,不影响对房屋的正常使用和居住,即使违约,也应按照合同约定标准计算违约金,不存在违约金约定过低的情况。

东莞第三法院介入调查发现,被告公司早年取得该小区所占两宗土地,后经规划部门同意将两宗土地合并开发,并办理了规划许可证,但未办合宗手续,开发商向业主交楼后,因该小区共9栋房屋涉及跨宗地、压红线建设问题,不能生成唯一单元号,故业主收楼后无法办证。

因为业主多次就此问题进行投诉反映,为维护购房业主权益,相关部门才同意该小区在完善土地手续的基础上,按照历史遗留问题处理,准予办理首次登记。

法院

诉调对接机制快速化解矛盾

为了尽快解决这个矛盾,东莞第三法院樟木头法庭启动了诉调对接机制,委托东莞市黄江房地产开发总公司经理为特邀调解员,与法官合力将调解工作贯穿案件诉前、诉中全过程,力争最大程度化解双方矛盾,快速妥善解决纠纷。

调解过程中,法官和特邀调解员多次联系业主代表及被告律师,来回听取双方意见。特邀调解员充分发挥自身优势,从专业角度出发,一方面向被告阐明其作为开发商,负有使房屋达到可以办理转移登记手续的条件的义务,由于其未能及时了解有关政策,完善手续,导致业主不能按时办证,应承担一定的责任;另一方面向业主详细说明房地产行业开发存在的实际问题,解释逾期办证确实事出有因,且问题现已解决,在未影响到居住的情况下,希望业主能从诉讼风险、成本等方面考虑,以和解方式解决。

经过多次沟通,初步确认双方具有调解意向后,法官和特邀调解员又组织被告律师与业主代表就违约金标准问题进行协商,以促成双方达成一致意见。至9月11日,共使这批系列案78宗案件调解成功,其余32宗案件,法院在审理后,也已作出判决。

采写:南都记者 刘辉龙 实习生 汪曼 通讯员钟紫薇