香港楼市困境：地难供、海难填、利难分
香港佐敦附近一条被高楼包围的小巷子。（南方周末记者 翁洹/图）
（本文首发于2019年9月19日《南方周末》）
在香港，职场新人的月工资都在1万港元以上，如果是年轻人以个人名义申请，很难满足公屋对收入的要求。
2003年“八万五计划”搁置后，香港增加土地供应计划再无更大突破。
但就在填海计划提出当年，香港明星刘德华为支持人工岛填海拍摄了一部电视短片，结果遭到人身攻击。
不到30平方米的房子，总价650万港元，30年按揭，每个月还2万多，每天通勤一个多小时。
“如果是你，能开心吗？”香港人Henry刚从东南亚出差回来，听说妹妹最近在新界买了房，让他有些担心，忍不住向南方周末记者倾诉。
香港有三大地理分区，即九龙半岛、香港岛和新界。人们习惯把港岛、九龙等地称作市区，新界则是香港北部面积最大的一个地理区域。
住房，已是多年来困扰香港的民生难题——公屋、居屋供应量有限，僧多粥少；私宅动辄二十多万港元/平方米的单价已经远超普通居民的支付能力。政府试图扩大房屋市场供应，却又在土地财政、人工填海等选项上面临多重博弈。
“政府会尽力揾更多土地，起多啲单位，重燃市民上车希望。”2019年9月16日晚11点半后，香港特首林郑月娥在社交媒体发消息称。当天她邀请房屋、土地相关部门人员出席《施政报告》咨询会，原定半小时的会议，足足开了4个小时。
“中了六合彩”
“不要给我介绍什么大陆婆！”雷强夫妇的内地亲戚们试探着提议，给他们近30岁的儿子雷悦怿介绍内地的女朋友，招来他的反感。
其实，雷悦怿的妈妈，也曾是他口中的“大陆婆”，结婚之后等待4年，才入了香港籍。亲戚们无法理解，难道幼年和他一起在广州长大、留学澳洲后回内地发展的表姐，在他眼里也成了被鄙夷的“大陆婆”？
在一家三口位于香港九龙湾彩德村的公屋里，雷强没能敲开儿子的房门。雷悦怿内向寡言，每天下班后便把自己关进房间，他的主要社交是在手机上，近在身边的父母并不知道儿子每天都在想些什么。
雷悦怿的工作是在连锁化妆品店SASA做货架陈列整理。雷强在位于尖沙咀的豪华购物商场K11当保安，他妻子原本在一家酒楼当服务员，最近因为脚背疮疾在家休假。一家三口只有到晚上9点各自下班回到家后方能凑齐。
这个实用面积三十多平米的房子，拥有两房一厅一厨一卫。进门是作为全家公共空间的客厅，正对大门的墙壁上挂着一部液晶屏电视，为了不挡住两人座木制沙发上的人看电视，凳子上的第三个人只能紧贴着墙坐在侧面，一不留神，头就会碰到墙上的壁柜。这也难怪，儿子更愿意在自己房间待着。
这套房子原本只有一个大房间，他们把它隔成了同样大小的两间。雷强夫妇的房间里，除了一张床，甚至没有地方摆衣柜，只有一个简易的挂衣架。尽管如此，能住进这套公屋，雷强说已经像“中了六合彩”一样。
1990年代，他们曾租住在深水埗的唐楼小隔间里。唐楼是香港在1950年代所建的私人住宅，一般为六七层高的楼梯房，一些业主将一套房间分隔为若干个几平米的小单位出租，民间俗称“劏房”。甚至还有一些仅隔出床位，叫做“笼屋”。
雷强对南方周末记者笑称，劏房的木板墙，一拳就可以打穿。除了居住空间狭小，消防安全、环境卫生等都不太好，但却是香港人的无奈选择。
2004年，雷强一家首次申请公屋成功，得以“上楼”，但当时所派的公屋位置在屯门，来一趟市区需要一个半小时以上。
公屋，全称公营租住房屋，是由香港政府主导的廉租房，最早始于1950年代在石硖尾兴建、用于安置火灾灾民的房屋。现在的公屋是香港政府为基层及低收入家庭设立的安全网。以雷强一家目前所住公屋为例，每个月的租金2000港元左右，约为市面上同类私宅租金的1/4。
按照香港政府统计处的最新数据，目前香港约有公屋单位83万个，在香港所有住房单位中占比29.1%。换言之，香港现有房屋中近三成为公屋。
公屋对申请人的家庭收入和资产有要求。2019年4月1日起实施的最新公屋申请入息（即收入）及资产限额是，1人家庭的月收入不能超过1.183万港元，总资产不超过25.7万港元；2人家庭月收入不超过1.869万港元，总资产不超过34.8万港元。更多人口家庭相应的限额也会累加。
在香港，职场新人的月工资都在1万港元以上，如果是年轻人以个人名义申请，很难满足公屋对收入的要求。Henry任职于一家跨国医疗器械公司，手下有一帮刚毕业的年轻同事们，他坦言，这个群体很尴尬，基本没有可能申请。
香港政府曾在2011年提出“青年宿舍计划”，主要针对18—30岁、月收入在2.1万港元以下的香港青年。预计能提供约2302个宿舍单位，租金不超过周边其他同类住宅的60%。但宿舍数量少不说，执行效率也不高，最早一批单位直到2019年一季度才落成。
根据香港立法会的数据，2019年4—6月，香港每月就业人口的收入中位数为1.87万港元。也就是说，如果夫妻两人同时工作，也很难达到申请公屋的条件。
即使收入和资产均符合要求，想要住进公屋仍不容易。香港房屋委员会（下称香港房委会）为公屋轮候设置的目标时间为3年，但是近年公屋申请人越来越多，轮候时间越来越长。香港运输及房屋局的公开信息显示，截至2019年6月，过去一年获配公屋的一般申请者平均轮候时间为5.4年。
数据还显示，公屋一般申请者（即家庭及长者一人申请者）数量接近14.8万，此外还有10.8万个非长者一人申请者。
2013年，雷强一家依照香港房委会的“天伦乐调迁计划”，申请调迁位于九龙的彩德村，以便就近照顾家中老人，仅4个月后就获得调迁，实属幸运。彩德村2010年才开始陆续入伙，房屋较新，商业配套、公共设施一应俱全，位置优越。
按照香港政府统计处的数据，2017年公屋租户的人均居住面积（室内楼面面积）为13.2平方米，相比过去人均面积在提升，但仍不算大。
尽管房子不大，但雷强夫妻二人还是养了一只兔子，取名“蝴蝶”，看电视的时候抱在腿上，时不时喂点面包。他们平时最喜欢的休闲消遣，是报团参加珠三角旅行团，通常是在深圳集合，三天两晚。“床铺很大，还可以品尝各种美食。”雷强说，这类旅行可以入住五星酒店。
不愿“上楼”的“包租公”
并非人人都像雷强那样期待“上楼”。
49岁的雷潮辉，至今对香港深水埗的唐楼情有独钟。除了偶尔在岳母家的公屋里临时过渡，他和太太大部分时候都租住在深水埗的唐楼里。
雷潮辉租住的房子有八房两厅、一厨三卫，听起来数量惊人，但房屋套内面积不过80平米。
沿着半米宽的楼道走上来，进门就可以看到他用浅灰色复合木板隔出来的8个小房间，每一间的门楣上都有一个阿拉伯数字。单个房间只有3—4平方米，摆下一张上下两层的铁架床和一个简易置物架之后，仅能容一人通行。这就是一个典型的劏房单位。
香港立法会秘书处于2018年发布的《香港的分间楼宇单位》报告显示，2016年，全香港仍有劏房9.27万个，人均面积中位数仅为5.3平方米。
其中，深水埗是香港劏房最多的一个区域，大约有2.11万个住户，约占全香港劏房住户总数的23%。深水埗交通方便，距离尖沙咀仅5个地铁站。
雷潮辉头脑灵活，8年前租下这套房子后，就开始一边自住，一边转租。起初，他的租客是楼下深水埗基隆街、桂林街一带铁皮屋里的生意人，用来存放货物；后来是来香港采购的“水客”；目前则主要是来香港自由行的旅客，250元/晚。
内地把这类租下房屋后再转租的人叫做“二房东”，在香港则被称为“包租公”。过去港片中，“包租公”“包租婆”经常给人吝啬鬼的印象。雷潮辉辩称自己不属此列——他有自己的转租原则，宁愿空着，也不愿把房子租给香港人。
因为根据香港的法律，即使房客欠租，房东也要给出半年的宽限期，半年之内无法驱赶房客，而访港客人则受签证时间限制，不存在这样的问题。
转租之后，雷潮辉自己住房几乎不用花钱，但也没法从租房里赚多少钱。按照香港的租房惯例，每两年要更换一次租约，所以房租紧贴最新市场价格，水涨船高。据上述《香港的分间楼宇单位》，2016年，香港劏房的月租金已经高达4000港元，在过去十年里，劏房的租金涨幅甚至超过私宅，高达150%，同期私宅的涨幅约为82%。
雷潮辉庆幸自己遇到了一个友善的房东，房东不靠租金生活。以他8年前租下的这套房子为例，当时他和房东约定每年在上一年的基础上涨租5%，目前租金只有市场价格的六成。
雷潮辉此前的营生，是在深水埗的鸭寮街做电子产品生意，由于售卖电视解码器、Wi-Fi解码器，几次三番受到警察的盘查，一度被没收货物。5年前，他索性结束了生意，转而应聘成为香港一家保安公司的保安人员。
这是雷潮辉平生第一次真正打工。凭借身形魁梧、处事灵活，做了8个月保安之后，他当上了保安队长。这样下来，除了每次出工的酬劳960港元，他每个月还可以拿到1.5万港元的固定薪水——作为队长，要负责统筹安排每一次安保任务的确切人员和现场站位。
雷潮辉说自己没想过申请公屋，“我不想为了申请而去说谎，用一个谎言去掩盖另一个谎言。”在他看来，在香港，只要是四肢健全、身体健康的人，收入都会超过公屋申请限额。
他也曾经动过在香港买房的心思。那是在2003年SARS期间，他的房东有意抛售房产，优先问他是否愿意接盘。当时他提议，按照第三方机构评估价格的中间值加价10%交易，但最后房东觉得50万港元评估价太便宜，决定留着继续放租。
如今要买房，最适合雷潮辉的应该是香港政府推出的居屋（资助出售单位）——帮助那些超过公屋申请入息限额，又无法负担起私宅的群体买房。这类房屋由政府或香港房屋协会兴建，购买者拥有房屋产权，但是有转让限制。
根据香港政府统计处的数据，到2019年，香港的居屋共有41.9万个，在全部房屋中占比约为14.7%。
居屋只有香港永久居民才可以申请，同样有收入和资产限额。2019年6月香港房委会推出的新一期居屋项目，申请资格要求家庭每月收入扣除强积金后不超过5.8万元，资产限额为201万元；单身人士的每月收入不超过2.9万元，资产限额为105.5万元。
2018年6月林郑月娥宣布六项房屋新政，其中一项是居屋同市场价格脱钩，向合格申请人供应能够负担得起的居屋。在这之后推出的位于启德、东涌的两处居屋单位，售价为市场价格的六二折，按实用面积算约合7.8万港元/平方米、5.36万港元/平方米，申请人最多可以做到九成半按揭。
这类新定价模式的居屋目前共推出九千多套。然而，与公屋一样，僧多粥少。以香港市建局推出的九龙马头围道“首置”项目为例，450个单位，申请超额45倍。
雷潮辉至今认为，在香港买房“不值得”。他的儿子去了加拿大读书，他计划明年去加拿大买房，那里房子更大，也更便宜。
“包租公”雷潮晖在香港深水埗的家里。（南方人物周刊记者 方迎忠/图）
买私宅？又是要抢的！
“没有2000万，你在香港买不到房了！”当80后Kerry告知中介，自己的预算为1000万买个两居室时，中介的回复让她惊呆了。Kerry在一家跨国公司任管理职位，从2018年开始看楼，自嘲为“可怜的小买家”。
在香港，无论新楼还是二手楼，买房通常要找中介。尤其是二手楼，因为多数有人住，需要预约房东、租客时间，才能看房。
香港的新盘很少现楼，多是楼花，样板间多设在中环、尖沙咀一带的商场内，开发商为了保证买家的参观体验，也需要预约看房。2017年底，位于北角地区的新楼盘海璇甚至要求准买家持700万港元银行存款复印件，方能预约，直到2018年3月，才放宽至200万港元。
Kerry出生在内地，初中时去了美国留学，十年前，她回到香港工作，在北角附近买下一套三十多平米的二手私宅。想着一年要掏出十多万的房租，不如供房，毕竟最后房产还是自己的。让她难以理解的是，身边有一群香港朋友更倾向于租房而非买房。
今天Kerry想换一套大些的住房，没想到，买房竟然更加艰难了。
Kerry收到中介发来的最新讯息显示，新鸿基地产开发的汇玺3期准备出售。这一打出“时光倒流价”口号的新盘，首批单位平均呎价为2.17万港元，的确比2017年11月推出的2期首批单位要略低，但最便宜的一个单位折后总价为605万港元，面积仅275平方呎（25.5平方米）。
这个楼盘位于西九龙，除了地铁南昌站上盖之外，没什么特别的卖点，她将信息转给好几个朋友，大家都认为不值这个价钱。但是，按照行业现状，在第一期之后的加推项目，肯定还会涨价。
“又是要抢的！”汇玺3期这一次只推出235个单位，Kerry向南方周末记者感叹，“供应太少，没得选择。”
香港楼市的一个转折点发生在1997年，香港回归以后，首任特首董建华在《施政报告》中提出“八万五计划”：即每年供应不少于8.5万个公营和私营住房单位，希望用十年时间实现香港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短到3年。
这本是改善香港民生的一大创举。在1987—1996年十年间，香港私营房屋平均每年的供应量为2.99万个，公营房屋（包括出租、出售）为4.18万个。但这一改善居住的举措，不幸遇到1997金融危机以及2003年SARS公共卫生危机，香港楼市开启历史上最大一轮暴跌。加之新政发挥作用，在2000—2002年三年时间内，香港盖成24.2万套住房，推向市场之后，市场住房供应量大增。
当时，香港一些房屋的市场价格甚至比买房者的银行借贷余额还要低，由于买家无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，最后不得不让银行收走房产拍卖。
香港市民上街抗议房价下跌，要求政府救市。作为应对，香港政府决定取消土地拍卖一年，停止公屋新建计划。此后，私营房屋成为香港主要的市场供给来源，香港房价也开始稳步上涨。
但私营房屋近几年入市甚少。按照香港政府统计处的数据，2019年香港私人永久性屋宇单位共计160.4万个，占比为56.2%。2013年这个数字是149万个。换言之，过去6年，香港开发商平均每年推出的住房单位不到2万个。
开发商亦可以按照商业目标，自行决定投入市场销售的房屋数量以及交楼时间。捂盘惜售，一度是很多私营住宅开发商的策略。
2010年，香港政府陆续推出“辣招”，通过额外印花税、双倍印花税、买家印花税等方式打击非香港永久居民、以公司名义买房的楼市投机行为。外来资本少了，但仍未能遏制楼市上涨的势头，因为市场始终处于供不应求的局面。
林郑月娥于2018年公布的六项房屋政策新措施中，有两项是针对开发商的，一项是改善“楼花”预售，防止开发商“挤牙膏”方式卖楼；另一项是建议收额外差饷，以促使一手私宅尽早推出市场。
2019年9月13日，关于“空置税”的条例草案正式在《香港特区政府宪报》上刊登，并有望在刊宪之日起的3个月后实施。如果新政实施，占用许可证达12个月或以上的一手私宅仍不出售，开发商便要缴纳额外差饷。
围绕土地的博弈
开发商囤地、惜售，一度成为众矢之的，而土地制度或许才是最大症结所在。
土地是香港政府重要的财政来源。在香港政府的收入中，地价收入长期排名前三，每年为香港贡献一千多亿港元。2017—2018财政年度，土地收入甚至排到了第一，高达1648亿港元，在政府整体收入中占比26.6%。
很多人认为，香港人多地少，其实，香港并不缺土地。
香港立法会秘书处在2018年4月发布的《香港的土地供应及用途》研究报告中披露，截至2016年底，香港已建设土地面积约为2.7万公顷，仅占全港土地面积的24%；未开发的8.41万公顷土地，主要是林地、灌丛、草地或湿地。未开发土地中，24个郊野公园和22个受法律保护的特别地区，面积为4.43万公顷，约等于香港土地面积的40%。
1993—2000年这8年间，香港新增建设土地约9000公顷，但随后香港土地开发建设速度大幅放缓。在2009—2016年的又一个8年，新增建设土地仅900公顷。
实际上，在前述2003年“八万五计划”被搁置后，香港增加土地供应计划再无更大突破，主要就是通过市场化的方式拍卖土地。
香港政府曾在2011年展开优化土地供应策略，提出土地供应的六项方案：重建、改划土地用途、收回土地、填海、发展岩洞，以及重用石矿场用地，并邀请公众参与探讨，但大多没有落地。
迄今为止，这些方案所取得的最大成绩，可能是合计将30幅私营房屋用地改拨为公营房屋用途，这将增加约3.8万个公营房屋单位。但对于住房需求来说，仍是杯水车薪。
2019年9月11日，香港最大政团民建联在《东方日报》头版刊登广告，“收地建屋，刻不容缓”，强烈要求政府引用《收回土地条例》，大量兴建公营房屋。“收地”，是指从私人以及开发商手里收回闲置土地。
因为担心收回土地侵犯私有产权，香港政府对《收回土地条例》的使用十分谨慎，从1997年香港回归至今的二十多年里，特区政府仅13次引用该条例收地建公营房屋。
此外，政府收回土地，需要根据收回时的市场价格，向土地持有者支付补偿，这个数字不可小觑。
就在一个月前，香港市建局向中西区皇后大道西贤居里一处物业发起收购计划，报价参照7年楼龄房屋的市场价格，最终定为2.4051万港元/平方呎（折合25.89万港元/平方米），创下有史以来最高收购价格。
也有人提议政府优先利用棕地。棕地主要是指新界农地、乡郊土地中已改用作露天购物场、货柜场、仓库等的荒废土地。同样，收地、清拆和补偿安置等挑战不小。
香港政府还曾在2018年提出一项“明日大屿愿景”，即在交椅洲附近填海造约1700公顷的人工岛，可建设2.6万至40万个住宅单位，供70万至110万人口居住，其中七成为公营房屋，可解决香港1/8人口的居住问题。
填海造地也曾是香港增加土地供应的重要手段，最早从维多利亚港沿岸开始，陆续造出了7000公顷土地，在1985—2004年间，每5年约有500至700公顷土地填海，迪士尼乐园、港珠澳大桥人工岛等，都是通过填海造地得来的。2000年以后，填海速度也在放缓，至今只填了约700公顷。
但就在填海计划提出当年，香港明星刘德华为支持人工岛填海拍摄了一部电视短片，结果遭到人身攻击。
由于此前高铁、三跑道等大型工程超支，工期延误，加上环保等问题，“明日大屿”项目受到质疑，目前这个项目仍在继续征集民意，有待更多人支持。
很多香港人对“明日大屿”并不积极。他们担心的是，最后好处都去到了地产商和新移民头上。“填海造地盖楼起码需要20年，耗资可能去到1万亿港元，大量公帑绑在这里，又造福不到自己。”Henry和周围朋友交流时发现，很多人都持有这样的想法。
从出租车司机到普通香港居民，亦有香港人向南方周末记者直言，每天150个内地人入籍香港，以后房子盖好了是不是都给他们住？
由于香港人与内地人的跨境婚姻，港人内地配偶和子女有赴港团聚的需求，1982年港英政府与中国政府达成协议，从内地来港定居者须持内地政府签发的单程证，配额为每天75个，1993年增至105个，1995年增至150个，一直延续至今。
2019年3月，香港保安局局长李家超出席立法会回应议员质询时透露，目前跨境婚姻占香港本地注册婚姻的1/3，没有下降趋势。绝大部分持单程证来香港人士，来港是和近亲团聚，包括父母、配偶及子女。过去两年平均每天持单程证入境的内地居民分别为129人及116人，并没有150人那么多。
很多香港人在抗议这些新入籍者的时候，已经忘记了自己当年是如何来到香港的。
香港立法会秘书处于2014年发布的《香港人口政策》报告指出，由于寿命延长、生育率低，香港社会面临人口老龄化问题，而内地新来港定居人士是香港人口增长的主要来源和劳动力补充。
（应受访者要求，雷强、雷悦怿为化名）
南方周末记者 黄金萍