天天盼房价降?看看开发商到底赚了你多少钱

有中国人的地方,就少不了关于房价的唠叨。可是,为房价涨跌操碎了心的人们,真弄得清“房价是怎么算出的”么?很多房地产业内人士也一头雾水呢!

今天咱们就来说说有关房价。

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据统计,中国人首次置业的平均年龄为27岁,而邻国日本是超过40岁的大叔大婶了。面对新闻采访镜头,日本小青年潇洒地说:“那么多年的积蓄,换来一个昂贵的水泥盒子,太不合算了”!——很明显,他们把房价等同于建筑成本了。

商品价格基于成本,这是经济规律。但是!千万千万别忽略一个重要事实:房子是附着于土地的特殊商品,不可物理流转,且自带金融属性!远远超过肉眼看得到的钢筋水泥的价格。

想明白了这点,我们再来回答一个问题:房价=建筑成本+利润吗?

显然也不是,成本构成也太多太复杂了,影响房价定价的因素实在太多,随便列列就很多。比如说:

不同地区的土地价格相差很大,而且是拆迁来的还是划拨来的,价格都不可同日而语。

独栋别墅用地很有可能是普通公寓的10倍还要多。怎么理解呢?看看里三层外三层的和服吧,相比一套比基尼,所耗费的布料完全不是一个量级!

人工和原材料涨得厉害,建筑形态结构不同,价格相差也很大,比如钢混结构高层比砖混结构多层建筑成本高价格贵不少。

肉眼看不到的地下基础部分也大有讲究。拿上海来说,搞建筑的人都知道,上海市地下有280多米高含水量松软的“豆腐”土,所以上海的超高层建筑,光地基成本就比别地高很多!

房价研究,足以成为一门学科!

02

很多购房者天然对开发商有敌意,觉得人生大部分积蓄都被他们赚去了。可是,开发商也非常委屈,认为我的利润远没有大家想象的高。

我们来看看事实上,开发商到底是真委屈还是装委屈?

来看看这几张图吧:

除了这些建安成本,作为开发商,不仅要承担前期规划设计费,售房阶段的广告推广告费,还有一大笔税费……这些,当然都要摊到房价成本里!

来看看以北京为实例算的一笔账:

这就意味着

图片来源:【凤凰财经】

再加上2016年政府限价后,新楼盘的最高价开发商说了不算,利润被控制死了,难免开发商也觉得委屈。

看来,“暴利”的帽子不能随随便便扣。

03

- 那么一个新楼盘的均价,到底是怎么定的呢?

- 开发商领导拍拍脑袋就定了?

- 用户会为这个价格买单吗?

- 怎么能吸引人成交,同时保证利润率”呢?

评价一套房子的好坏,离不开地段、区位、立面、楼层、朝向、面积、房型、工艺质量、层高、装修、物业、车位配比等等。

所以首先开发商会在定价前,找专业的市场调研公司去调研。针对以上的各个因素去了解用户的价格接受底线,从而精准了解客群。记住啊,每次填市场调查表,都是在帮开发商赚你自己口袋里的钱!

然后不知道大家发现没有,现在的开发商都是公布的一房一价表。为什么要花大笔功夫做一房一价的“价目表”?弄个均价不是大家都省事么?

开发商才不傻,他们是为了“均匀去化”。什么意思呢?就是要用价格做调节杠杆,让同一个楼盘的每套房子看上去都有可以考虑的地方——某某套,虽然朝向不好,也靠近垃圾箱,但是它便宜十几万呢!

这样就不会出现很多人去抢少数几套房子,而不问津剩下的房子了。

通常情况下,开发商会根据某些影响因素,找出一套基准为“1”的房子,比它优越的单价提升,比它差的价格降低。

再叠加影响房价的几个硬指标:朝向、位置、楼层、边间、栋距等。

工作细致的开发商会找十个专业人士来,根据各个考核项,分头给一个楼盘打分,得到的结果平均一下,再和调查到的购房者心理价位做比较,权衡后再定价。

(1)楼层:多层三、四楼最贵。底楼房子较潮湿,隐私性也差些,所以价格也低一点,但有些底层带有院子,单价也会贵一些。而电梯高层通常由低向高逐渐趋贵。

(2)面积差异:为控制总价别太悬殊,一般大面积段的房子单价相对便宜些。

(3)朝向:一般朝南的较贵,厅卧都朝南的最贵。

(4)边间:公寓三面临空且三面采光最贵,两面临空的次之。别墅的话,四面临空的独栋最贵,三面临空的双拼次之,两面临空的连体别墅最便宜。

任何事都不是一成不变的,比如某项目北部有自然河流,绿化景观好,而南面有喧嚣的高架道路或垃圾站,那么一般来说项目朝北房间多的房子售价反而高。

值得一提的是:中国传统上喜欢通风好的房子,当住宅面对主导风方向时,可以加强对流和热传导,冬暖夏凉。

主导风向是根据城市“风玫瑰图”来判断的,“上海风玫瑰图”上,东南方向距离中心最长,说明这个城市主导风向来自东南向,而成都则是主要来自东北方向。

相应方向朝向的房子通风最受欢迎,开发商总是逐利的,这种房子定价一定会更贵。

一个楼盘如果体量比较大,往往会分好几期来开盘,为了尽快回笼资金,首次开盘价格会偏低。这样也可以给后期留一个涨价空间,因为人都有“买涨不买跌”的心理!

楼盘快售完,还剩下不多套数时,俗称尾盘,为了尽快结束营销,往往公开的价格会偏低。

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当然房地产是市场化的产物,房价也是一个市场化竞争导向性的 ,说白了就是据市场竞争行情来定价。这对消费者是有利还是不利,也要具体看的。

对于一手楼盘,有些项目成本其实很低,本来一平方卖15000就赚得够疯狂了,但周边价格都提升到20000以上,也随行就市把价格定到20000左右。

也有的房子质量很好,原本可以卖个高价,但周边房子价格普遍偏低,为了不影响售卖速度,也不得不降低价格“贱卖”。

很遗憾,现实中,房价依据的往往不是成本,而是购房者对楼盘理解和需求强度。

怎么说呢,就是“你觉得贵没关系啊,就是这个价,因为要买的大有人在。

对于二手小区,房子有社会属性,一套学区房带来子女就学便利,还方便落户,带来诸多社会公共福利资源等等。各取所需。仅仅用成本推算房价,那房子和房车就没有区别了。

每个购房者的需求都不一样,所谓丰俭随意,比如:一个学区新楼盘通常比周边同品质楼盘贵20%,但子女已经成年,无学区需求的家庭,完全可以选择用同样价格买更大更好的房子。

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没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。可见合理定价是多么重要。定高了有价无市,定低了白白损失利润。

聪明的购房者一定会根据自己的实际情况选到性价比最高的房子,并且不会忽略“付款方式”等带来的隐形价格差。

但生活中还是有很多人,因为不懂房价,把握不准时机,多花冤枉钱买个不称心的房子,甚至永远怨气冲天地追房价,最后还一套房都没有买到……

本文图片来自网络

西虹桥一号案场周舒文先生多有协助

特此鸣谢

以上为正文,来自牛隐

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