“降息”了?先别急着买房,要弄清楚这几个问题

今天,一则“降息”的消息可谓刷爆了网络,很多朋友开始关心,房贷利息是不是要降,房价是不是要涨了。

风云地产界注意到,此次所谓“降息”,其实是“LPR”的下调,对楼市自然有一定影响,但可能和你想象中的并不一样。

撰文/ 小白龙 缪凌云

编辑/ 缪凌云

2019年9月20日,央行公布了LPR最新报价,1年期为4.20%,比前次的4.25%下降了5个基点;5年期报4.85%,没有发生变化。

正是这降低的5个基点,引来了降息的热议。

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“LPR”是什么

LPR全称贷款市场报价利率(原称“贷款基础利率”,英文“Loan Prime Rate”),今年8月17日央行刚刚对这一机制进行了更新,8月20日正式推行。

这到底是个什么东西呢?

首先,在我国金融市场上,最核心的标准是“存贷款基准利率”,由央行负责定价,俗称的“降息”、“加息”指的就是这个指标的变化。

不过,由于基准利率是由央行直接给出,就容易出现一个问题——与市场脱钩,或者反应滞后于市场。

在这一情况下,2013年,央行钦定了9家商业银行,将对最优客户执行的贷款利率报送到全国银行间同业拆借中心,去掉最高最低数值,加权平均后得到一个新的利率,也就是今天的主角——LPR。

相比之下,LPR不仅可以更及时反映市场的情况,也能让央行等监管机构及时接受到市场反馈,为一系列政策调整提供辅助信息。

而在2019年8月17日,央行发布了新的LPR政策,一是将名称从贷款基础利率改为“贷款市场报价利率”,意思更加一目了然;二是将报价方增为18家,新加入了城商行、农商行、外资银行,样本来源更加丰富;三是从每日报价变为每月报价;四是将报价品种在1年期利率的基础上,增加了5年期利率。

说了这么多,那LPR到底和楼市有什么关系呢?

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房贷利率下限提高

关系肯定有,但可能和你想象中并不一样。

众所周知,如果买房的话,一般都会选择20年、30年两种时长的贷款,而这次下降的,只是一年期LPR,5年期并没有下调。相比之下,对中短期贷款需求更高的实体经济主体才是最大受益方。

另一方面,LPR只是一个参考数字,实际发放房贷的时候,还是要看更具体的政策以及每个银行的调整。

10月8日后,房贷基准利率将与LPR正式挂钩。针对LPR新政,央行曾予以进一步解释,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

就目前而言,5年期以上贷款基准利率为4.9%,看似高于LPR的4.85%,但实际上要分两种情况。

一是在部分仍存在打折情况的城市,首套房利率最多可打至9折,二套房在1.1左右。

新政前,以基准利率计算的首套房利率约在4.41%,低于目前的4.85%;二套房约为5.39%,同样低于二套房LPR的5.45%(4.85+60个基点)。

以此计算,LPR推出后,市场上房贷利率并没有下降,甚至可能变高了;本次一年期LPR下调,同样不会降低房贷。

二是另一些首套房、二套房利率都不打折,且上调比较高的城市。

如在房贷基准利率4.9%下的首套房上浮15%,就可达到5.64%;二套房上浮20%,即5.88%,相比4.85%及5.45%,看起来都比如今的LRP要高上不少,利率似乎是降低了。

但值得注意的是,央行的说法是,房贷利率“不低于”LPR!

换句话说,LPR新政,提高了房贷利率下限,且并没有约束上限,“房住不炒”的主基调并没有变化。

从具体数据来看,也确实印证了这一趋势。

融360大数据研究院9月11日公布数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个基点;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点。

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“降息”预期越来越强

与带来的直接影响相比,市场更关心的还是LPR下调对“降息”,也就是“基准利率”下调预期的进一步加强。

在全球经济放缓背景下,2019年以来,有30多个国家和地区宣布降息。

今年1月,加纳就成为了开启降息潮的第一个国家,随后印度、埃及、乌克兰、澳大利亚和俄罗斯等国家相继加入,美国也于今年7月宣布首次降息,在9月18日美国联邦储备委员会上又宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点到1.75%至2%的水平,进行二次降息。

面对如此趋势,国内降息的预期也水涨船高,适逢此番LPR一年期利率下调,更是直观反映出了市场的期待。

如果基准利率也能够松口,引发的连锁反应无疑会是巨大的。

毕竟,从2015年10月24日至今,已经有近四年的时间,基准利率没有出现过下调。

当然,也正如前文所述,在世界降息潮出现的同时,国内房企融资管控反而不断加码。

今年7月,国家就针对房地产信托及美元债,单独发布政策;8月,对于32个城市开展银行房地产业务专项检查,公布了对中小银行机构现场检查的通报,严控资金流入房地产市场;9月,因资金违规流入地产等原因,北京市银保监局更是对五家机构直接开出了罚单。

结合央行明确提出的降低实体经济融资成本,同时也要防止房地产投资过热,坚持“房住不炒”理念,此次降息对于楼市的影响应该客观看待。

一年期LPR下调会对你产生哪些影响?基准利率又能否打破四年的僵局,出现下调呢?欢迎在文末留言。