投资房产怎么算都是赔 炒房客该何去何从

投资房产稳赚不赔的时候似乎已经过去了,这个问题还不仅仅是因为房价下降,才会出现买房赔钱的情况,即使是房价不降也是赔钱,因为房屋属于重资产,一套房子上百万,如果房价不涨,就等于资金沉淀,而资金是有时间成本的,房价不涨,就不能产生利润,相对来说,也就是损失了。另一方面,机会成本增加,也是不小的损失,如果是贷款购房,每个月还要承担利息成本,如果是自有资金,也就失去了其他投资的机会,损失可能更大。

但是,这些道理,并不能被很多人认可,原因是,在楼市里发财的人太多了,四两拨千斤的人都大有人在,一些专业的投资客,仅仅依靠少量的自有资金,有的还是东拼西凑借来的钱,几经周转就赚到了数百万的财富。20万进去,200万出来,甚至是1000万出来的都是大有人在。所以,如果你要是跟别人说,买房不赚钱,人家很可能是嗤之以鼻。

有人介绍了一个朋友投资楼市的成功案例,2017年那一波港股大牛市,跟上了内房股的节奏,在2017年底的时候股票仓位全清,然后这个朋友一转手在深圳湾附近那里买了一套房。 房价当时是13万一平米,总价1300万。一年后,2018年深圳的新房转手卖二手房大热,紧接着2019年初又玩出了个“楼市小阳春”。在 2019年4月,他把这套新买的房子转手卖出的是偶,总价涨到了1550万。由于没满五,那个买家要交大量的税费,加一起有小1700万了。每个人的身边可能都有这样的案例,卖房炒股赚钱的人不多,但股市里赚了钱买房子的人倒是挺多的。

但是,现在楼市投资的机会已经过去了,不少在前两年加杠杆贷款买房的投机客,现在已经处于净亏损的状态。8月底央行推出住房贷款“新政”,将个人住房贷款的利率与LPR挂钩,即住房按揭贷款的利率不能低于对应期限的LPR利率,而二套房的利率在此基础上增加60个基点。

有人说2015年之前买房,首付是一道坎,但是到了2015年之后,月供成了一道大坎,因为首付往往可以通过买几套老房子来凑,再不济就六个钱包。现在北上深之类好一点的房子动辄就要千万,就算首付一半,剩下的500万分30年,每个月也要2.5万的月供。即使是一般的房子,也要几百万,每个月的月供也要一万好几千元,压力可想而知,每个月都要收入两万以上才能基本维持生活,但是,有多少人能每个月都收入两万以上?因此,对那些普通的投资者来说,不是要赚多少钱,目前的困难是如何尽快解套,但是,在房价不涨之后,琢磨着赚钱的人应该不多了。

我国目前的租售比在1:100—1:200之间,投资的回报率极低,贷款购房的成本在5%左右,这样下来贷款买房然后放出去收租,一定是亏本的生意。因此,投资房产用于出租,绝对不是一个可行的投资方案。这与国外不同,国外的租赁市场非常发达,私有住房率也相对较低,但是,租金的回报率却很可观。

但是,我国的情况远不止这么简单,楼市投资没有机会了,其中一个主要标志就是租售比太低,投资租房就是一个亏本的买卖。但是,这个问题,一时半时还真是解决不了,因为,这个问题牵涉到的不仅仅是楼市的问题,还有金融政策问题,以及宏观经济的问题,甚至也涉及到社会问题。社会要稳定,经济要发展,就需要一个积极的金融政策支持。在高增长的经济发展下,货币利率就不能小,自然投资的资金成本就高了。在人们的收入增长远远低于资金成本增长的情况下,就不会有大的租赁市场投资。而因为房价不涨,就必然将通常的楼市投资客逼出市场,这正是当前楼市的一个基本状况。【本文由“马跃成”账号发布2019年10月7日】