一座城市的“资产安全区”有多大?买房人必须研究!

一个朋友有一点闲钱,但市区又买不起,于是跟热点跑到广州朱村买了一套房,回来很忐忑地问我,这房子会不会砸在手上?

他的担心不无道理,朱村在哪?广州天河以东50公里的一个镇街,距离增城市区还有15公里,像这样的远郊地带,到猴年马月才会变成为真正的城市?

毕竟,珠江新城以东10公里的地方,都还很村呢。广州,有时候,没你想的那么大。

当然,这本质上是一个“城市半径”的问题。远和近不是关键,关键的是,你是否在这座城市的“资产安全区”。

城市是一个复杂而精密的机器,认识它要从它的半径开始。

老实说,广州目前的城市半径也就30公里左右,这个数据不是想当然,而是有事实依据的。

学术界有个共识,通勤圈的大小决定着都市圈的大小。

一方面,广州的绕城高速,大约就是一个半径约30公里的圆。当然,不止广州,上海绕城高速、北京六环、成都六环,也基本是这个半径。

为什么这些绕城高速的半径不修到30公里以上呢?大家想一想,这里面肯定有城市边界以及汽车出行半径的综合考虑。

另一方面,滴滴出行发布过一个“出行半径”的大数据,发现中国大城市的极限通勤半径普遍在30公里左右。

滴滴对“出行半径”的定义是:以市中心为原点,绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

滴滴的数据显示,北京的“城市半径”是31.7km,居全国第一,其次是上海30.8km、深圳30.5km、广州29.8km、成都是29.3km。看来,30公里的确是制约中国城市发展的一个隐秘而强大的数字。

如果以30公里为半径,那广州城区以东的极限是新塘,北部的极限是到白云机场,南部的极限是到亚运城,西部的极限是到佛山新城。

在此意义上,朱村的房子,或者说距离市中心50公里的房子,是有一点冒险的。

换句话说,汽车时代,人们在出行上的极限半径就是30公里,超出这个半径的房产,是要打一个问号的。

之所以没有完全否定,是因为我们的城市仍然在扩张,我们必须以发展的眼光看世界。

根据北京市城市规划设计研究院的研究,50公里是当今全球城市一个新的极限半径。

东京都市圈就是从小到大逐步发展起来的,其都市圈半径从1920年的10公里,拉伸到1980年的50公里,且从1980年开始,其长轴半径一直稳定在50公里附近(短轴半径为30公里左右)。

按照同样的人口密度标准,纽约都会区的发展轨迹也是从小到大向外逐步拉伸。有趣的是,和东京都市圈一样,纽约都市圈在1980年前后,长轴半径也在50公里附近趋于稳定(短轴半径也为30公里左右)。

以下是纽约和东京两大都市圈长轴半径的发展轨迹:

如上图所示,纽约和东京的长轴半径,都呈现出典型的成长曲线,经过了几十年的成长,也都进入了现在的稳定阶段。

北京规划院的研究认为,东京都市圈和纽约都会区的长轴半径二十多年都稳定在50公里附近,不是偶然的,这与人们日常生活规律、通勤范围、交通运输效率等因素息息相关。

有东京和纽约的探索在前,我相信中国一线城市的半径拉伸到50公里,只是时间的问题。更何况,中国大城市轨道交通的发达,是美国完全不能比的。

如果按照50公里这个新半径来计算,北京都市圈最南可以到固安,最东可以到三河市,最北可以到延庆。

上海都市圈最北可以到南通,最南可以到嘉兴,最西可以到湖州。

广州都市圈最东可以到增城城区,最北可以到清远城区,最南可以到南沙,最西可以到佛山三水。

深圳都市圈最北可以到东莞松山湖,最东可以到大亚湾,最西可以到中山港口镇。

基于此,我认为中国的一二线城市可以粗略地划出三个资产圈。

第一个圈的半径是10公里,我把它称之为“豪宅圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源,是富人和改善型买家的首选区。

第二个圈的半径是30公里,我把它称之为“刚需圈”。10到30公里这个区间,优质的城市资源相对稀薄,房价也相对较低,但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区,刚需买家一定要坚守住这个底线。

第三个圈的半径是50公里,我把它称之为“投资圈”。30到50公里这个区间,基础设施大多处在乡镇水平,不适合白领上班族自住,但快速轨道交通仍然可以触达,存在农村变城市的较大潜能,是投资型买家可以接受的极限区间。如果超出这个极限区间来买房,可能要做好卖不出去的准备。

未来10年,这三个“资产半径”,将在北上广深以及武汉、成都、杭州等强二线城市普遍出现,是大家买房的一个简单粗暴但非常有效的参考依据。

当然,考虑到基础设施的投入成本巨大、建设周期漫长以及人们的观念改变很难,每一次城市半径的完整突破,都是一个缓慢而长期的过程,不要指望一蹴而就。