如何把装配式建筑的好处发挥到极致?地产人必看!

|最大化的利己-用好政策|

装配式建筑的应用实践既要埋头苦干,也要抬头看路;埋头苦干修炼技术,抬头看路找准方向……

装配式建筑的发展,各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变,然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则,最底化实现装配率要求,可以最大化的降低装配式建筑的成本增量,这条原则不变,当然要申请装配式建筑评级的可以除外。

要实现最低化的成本增量,首先要彻底的了解当地对于装配率及装配式建筑面积配比的要求,或者在前期土地招拍挂阶段就要参与此项目的产业化面积要求(很多地区在土地出让时,就明确了装配式面积要求)。

(1)所以装配式建筑管控的第一把刀,就是懂政策。

以目前大部分城市对装配式建筑的要求,装配式建筑执行双控指标(同时满足):

第一:控建筑面积控制指标,以济南地区为例:

按照济南市2018年11月9日下发《关于设计阶段落实装配式建筑实施要求的通知》的要求:开发项目新开工民用装配式建筑面积占项目建筑面积的比例应不低于土地出让合同中的约定,如合同无约定,原则上按30%执行 (平阴、商河按15%执行)。

根据济南市政府2019年1月2日出台的《济南市人民政府办公厅关于降低工程建设成本的实施意见》,装配式建筑采用项目整体装配式指标计算比例方式,装配式建筑比例指标基于项目总建筑面积计算,也就是说30%为项目的总建筑面积(之前为地上建筑面积)。

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第二:控单体装配率指标

2018年11月1日,省标《装配式建筑评价标准》实施,目前山东省执行本标准,

装配率≥50%,其他省市均有类似标准颁布,可以参考当地的标准执行。

结语:

只有满足装配式建筑面积指标和单体装配率要求才可以满足产业化的要求(也有其他地区其他要求,以当地为准)。

划重点:

1、如果非示范项目,建议考虑最低的装配式建筑面积指标要求,现阶段装配式建筑成本比现浇建筑高是事实!

2、先高层,后多层,直到满足最低的装配式建筑面积指标要求;楼栋越高,标准化程度越高,构件越容易实现“高复制”,成本增量相对较低。

3、先商业,后住宅。商业只需要满足47.5分的要求(可以不做厨房),住宅需要满足50分要求,且商业项目,业主关注度较低,敏感度较低。

4、先大户型,后小户型。大户型的部品部件数量少于小户型,应用比例更容易实现。

(2)装配式建筑管控的第二把刀,就是利用政策规避产业化要求。

以济南地区为例:

根据《济南市人民政府办公厅关于降低工程建设成本的实施意见》,如下情况可以不做装配式建筑:

(1)实体经济项目原则上不强制要求装配式建筑比例指标。实体经济包括:厂房等工业项目。

(2)学校、幼儿园等教育设施项目建筑面积小于5000平方米的,以及商业、办公等公共建筑项目建筑面积小于10000平方米的,不强制采用装配式建筑方式。

(3)建设项目中有建筑单体超出国家、省现行有关装配式建筑标准、规范规定范围,不宜采用装配式技术的,不强制采用装配式建筑方式。别墅、独栋办公楼等低层建筑项目,有特殊工艺要求和使用功能要求的项目,可向装配式建筑主管部门提出申请,通过组织专家论证的形式确定是否采用装配式建筑方式。

(2)装配式建筑管控的第三把刀,最大化利用政策提高货值。

充分利用各地区鼓励装配式建筑发展的政策,比如容积率奖励,比如提前预售奖励,比如提前返还墙改基金等等,最大化的弥补产业化要求带来的成本增加,但是要算经济账,比如容积率奖励的盈亏平衡点跟售价的关系等。

2019年1月12日省政府第29次常务会议通过《山东省绿色建筑促进办法》,其中第三十三条,对采用装配式外墙技术产品的建筑,其预制外墙建筑面积不超过规划总建筑面积3%的部分,不计入建筑容积率;

容积率奖励以北京、沈阳为代表,北京市规定:在原规划的建筑面积的基础上,奖励一定数量的建筑面积,项目奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。

预制外墙不计入建筑面积,以上海、长沙为代表,和山东地区类似奖励不超过总建筑面积的3%。

容积率奖励仅考虑成本因素,当达到盈亏平衡点以上时对于开发商来说是合适的,但是实施过程中行政成本过高,涉及到国土、规划、房测测绘、税务等等,实施较难。

|最大化的趋利-重视装配式方案|

装配式建筑是一个系统工程,重视方案阶段的装配式建筑至关重要。

山东省《装配式建筑评价标准》必选项35分

山东省装配式评价标准评分项15项,其中必选项:主体结构1项,围护墙与内隔墙2项,全装修1项,共计35分,居住建筑仍需要15分(最低选择三个得分项)满足装配率50%的要求,11个选项中选择3个得分项,共计55种组合,每一个组合代表不同的成本增量、施工难度,方案的重要性可想而知。

方案一:基于刚需盘为主的装配式建筑方案

根据大数据统计:目前住宅项目中,开发商优先选择的装配式建筑方案:

主体构件中水平构件得分最大化,不做竖向构件,此种方案下成本增量约355元/m2~550元/m2。

方案二:基于改善及以上为主的装配式建筑方案(主要是考虑改善盘及以上对装修标准较高的要求)

本方案中,主体结构中增加竖向构件最低应用比例得分,水平构件得分最大化,围护墙与内隔墙得到最低10分,再加上全装修得分5分,此种方案下成本增量约500元/m2~650元/m2。

备选方案三:可选择方案

本方案中,复合保温体系+铝模体系,可以获得竖向构件、非承重围护墙非砌筑、围护墙+保温,三项得分。

此种方案下成本增量约420元/m2~550元/m2。

本方案中采用装配式钢结构,钢结构体系为天然的“装配式建筑”,其主体结构轻松获得50分的得分,再加上围护墙和内隔墙最低10分,全装修5分,钢结构体系最低得分为65分>50分的评价要求。

其成本增量比装配式混凝土成本高20%~30%左右,应用案例不算多。

划重点:

装配式建筑不同的组合,代表不同的成本增量,重视装配式建筑的方案选择,成本角度装配式建筑方案比选的重要一环。

装配式建筑方案选择中,重点关注一:保温体系的选择

|最大化的避害-控风险|

控制施工、交房风险就是最大的成本节省,一定要知道各部品部件的缺点

装配式建筑的发展,各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变,然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则,最底化实现装配率要求,可以最大化的降低装配

主体结构风险控制一:尽量减少竖向构件的使用

2018年7月13日,在“装配式建筑装修与建筑设计一体化及BIM技术应用经验交流会”上,住房和城乡建设部陈宜明总工程师提出了“三步走”战略:第一步先做建筑的水平构件,第二步再做建筑的竖向非承重构件,第三步做建筑的竖向承重构件。

竖向构件目前存在的问题:

竖向构件设计、施工难度最大,也最复杂,对工人素质要求很高。

外墙热桥、防水问题比较难以处理,而且密封胶耐久性令人堪忧。

灌浆套筒检测技术未列入强制性检测范畴,灌浆质量问题层出不穷,灌浆料在低温环境下的适应性尚在试验当中。

抗震性能没有接受较长时间的检测,等同现浇理论下的接缝、连接较复杂,竖向构件预制和现浇处开裂风险较高。

缺乏这方面的产业化工人、专业设计人员。

灌浆套筒工艺

划重点:

竖向构件必须使用时,建议从内墙到外墙,从单一竖向构件到批量竖向构件,从小面积到大面积推广,并强化灌浆套筒的现场检测,保证连接的安全。

主体结构风险控制二:尽量减少涉水房间采用叠合板,减少其他部位裂缝隐患

由于涉水房间管线较多,若采用叠合板,后期极易产生渗水隐患;

除三小间以外,住宅项目建议优先采用双向叠合板设计,施工时注意养护,减少冬季及初春施工,降低裂缝风险;

风险控制三:减少墙体开裂,减少渗水,减少“业主不理解”

非承重围护墙非砌筑及内隔墙非砌筑多采用条板,条板的开裂率较高,据标高企业统计条板的开裂率为20%左右,容易引发业主投诉及后续的渗水隐患,一定要加强条板施工工艺的控制;

围护墙的保温、隔热、装饰一体化目前应用还存在一定的问题,尤其是外墙渗水、热桥、瓷砖脱落等问题难以解决;内隔墙与管线、装修一体化在SI建造体系中应用,在目前建造体系中应用较少,且业主多有抵触;

风险控制四:尚未有非常明确的技术文件统一全装修标准

2002年,住建部在《商品住宅装修一次到位实施细则》中首次提出了“全装修”的概念。

装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅

2018年7月,山东省出台《山东省装配式住宅建筑全装修技术要求(试行)》,对装配式建筑全装修进行了要求。

《山东省装配式住宅建筑全装修技术要求(试行)》

风险控制五:装修与设备管线分项

干式地暖需配合冷热水管线分离,且对施工要求较高,不然宜形成地板不平整;

集成卫生间设计需前置,满足标准化设计要求,但是对于高档住宅,整体卫浴品质感较差,业主接受度较差;

整体厨房集成度较为复杂,厂家较少,市场应用不多。

文章来源:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner),本文已获得授权,对原作者表示感谢!