TOD太火了!龙湖、世茂、万科的项目做成啥样了?

这两年,TOD开发非常火爆。据统计,目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目,如万科推出了天空之城系列、绿城推出了杨柳郡系列,龙湖则有天街系列。

房企为什么扎堆做TOD,明源君曾经在前面的文章中有过详细阐述。TOD毫无疑问是当下城市综合体的发展方向,开发回报高,很多房企都跃跃欲试。但TOD项目开发复杂,门槛很高,在开发这类产品之前,不妨先看看标杆房企的一些成果,以及还有哪些不足。结合国内外成功案例,明源君今天来帮大家做一个总结和梳理。

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TOD项目开发的3种类型

以前,很多人将TOD 等同于地铁上盖,这种想法是非常片面的。

TOD 是指:“以公共交通为导向的发展模式”。这里的公共交通包括火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通,以公共交通站点为中心开发、以400—800m(5—10 分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的综合区域。

对于TOD项目开发类型,不同房企有不同的划分方式。

一是按照业态来划分。

一类是城市型TOD,即以城市型业态为主的项目。这类项目涉及到大体量公共建筑,车站空间大,开发强度高。内外交通换乘,交通高度便捷,一般工作人口>生活人口。

另外一类是社区型TOD,即以生活型业态为主。与生活区联结紧密,生活功能空间大,与步行系统联结紧密。生活人口>工作人口。

二是按照轨道站点功能来划分。

龙湖根据轨道站点的功能,将TOD细分为四类,包括:

节点级:单站点通道相连,影响节点式的社区。

商圈级:两条以上的地铁零换乘,同时具备了区域级、城市级的影响力。

门户级:依托重要的城市枢纽,具有城市级甚至区域级影响力,如重庆龙湖光年项目。

城市产业级:通过轨道串联的交通节点结合,进行产业布局,实施产业配套开发,形成交通、产业、城市的有机融合。

这种划分方式比较常见,比如广东省城乡规划设计研究院也将TOD分为一般站、枢纽站、中心站三类,随着站点越大,TOD项目复杂程度也越高,规模也越大。

来源:南粤规划

当然,不管哪种类型的TOD项目,其精髓都是让公共空间和楼盘共同营造出富有活力的空间,成熟的TOD项目本身就是一座功能齐全的微缩城市。

那么,现在TOD项目的设计方向是怎样的?下面详细来说。

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公共空间更加多元化,强调以人为本

狭义上,TOD项目的公共空间包括室外或室内空间,比如站前广场、地下步行道、附近街道、室内公共空间等等。广义上包括所有的公共服务设施。说白了,就是给市民提供生活和交往的场所。

一、功能布局:大量引入目的性功能

TOD项目公共空间需要承担的功能比较多,不但要满足人流通过的需求,还要创造购物、休憩、聚会、社交等需求,从而增强TOD项目的吸引力,提升商业收益。

早期tod项目,主要功能是办公、商业、住宅,功能排布依据物业价值,距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼住宅。

但只有这些功能,现在已经很难满足市民需求。因此现在tod项目的一个趋势是,功能布局越来越多元化,在办公、商业、酒店、住宅的功能之外,引入了更多目的性功能,比如科研院、图书馆、艺术中心、社区教育、亲子空间等等。

例如上海龙湖闵行中心除了购物中心、办公、长租公寓,还有创业孵化中心、科创研发办公园区、综合邻里中心等业态。

深圳世茂国展超高层综合体除了写字楼、顶豪公寓,还有一座文化艺术精品mall。

事实上,创新的业态组合与物业运营有助于提升公共空间品质,能吸引到更多年轻人聚集到这里来。

比如伦敦国王十字站再开发项目,为保证在一天不同时段都能聚集人气,业态调整为零售商户、学习、艺术组织等等,特别是伦敦艺术大学落户该项目,为国王十字站奠定了创意且个性化的基调。

正是因为他们创意且个性的设计,最终吸引了Google与路易斯威登的入驻。

伦敦国王十字站,来源:ranaroundtheworld

再来看一个国外案例,巴黎Châtelet-Les Halles站原来的定位是中低档商业,业态比较单一。后来重新升级,定位为功能复合型的高等级商业中心。除了商铺(6300平方米)以外,新的综合体将更多的空间(7050平方米)给予了公共服务设施。

一方面,原本的音乐学院和图书馆面积扩大了一倍,服务对象从儿童拓展到全年龄段人群。另一方面,新建的Hip-Hop中心和艺术工作坊空间,开放给市民使用,鼓励他们进行艺术表演。

整个项目经过升级后,虽然牺牲了部分商业空间面积,但提升了消费吸引力和消费水平,整个日客流量达到了75万,非常惊人。

二、空间打造强调人性化、一体化

除了在业态上创新,在空间打造上同样聚焦在人的需求上。万科曾经在TOD白皮书中提出过规划设计的7个原则,基本上考虑到了市民各种生活场景和需求,非常人性化。

三、提升生态氛围,满足市民亲近自然的需求

由于TOD项目容积率都非常高,如果缺乏绿化空间,人在当中活动就会感觉非常压抑。为了满足市民亲近自然的需求,TOD项目公共空间的设计,应该进一步提升绿化空间的比例。一般可通过设置空中花园、公园广场、生态走廊等形式提升整体生态氛围。

一是每个业态的交接处,尽量设有公园或广场。比如设置站前广场,消极空间、建筑空间设置成口袋公园、街角公园等。

以香港西九龙站为例,他们在枢纽的主出入口前以及屋顶平台,设计了一个面积在8900平方米的绿化公园。行人从出口出来可以走到屋顶公园休息,平时也可以在这里聚集、活动,是个很好的休闲活动空间。

日本南町田站以改造后,通过用商业和自然围合车站,“站前商业广场&公园”替代了传统的站前广场。而且公园的功能非常丰富多元。

南町田站前空间+商业设施效果图。来源:一览众山小-可持续城市与交通

二是充分利用灰色空间,提升绿化比例。比如人行道、轨道高架桥等空间。

以深港中轴线龙华区的地铁四号线延长段为例,他们为了充分利用灰空间,在高架桥沿线引入了绿化、灯光、色彩等景观,扩大桥下的绿化带,打造可停驻的多样公共空间。

以东京六本木站泉花园综合体为例,该项目通过扶梯及台阶,形成一个向各个方向延伸的绿化空间,将地下空间和地面空间很好地衔接起来。

泉花园公共下山扶梯走廊,来源: 城意笔记

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如何打造宜人的步行系统

因为TOD项目业态复杂,加上密度高,所以在轨道站域周边,如何合理规划步行系统、提升步行可达性,显得非常关键。结合案例来看,在步行系统打造上有几个要点:

一、打造立体步行系统,实现“零换乘”

据水石设计介绍,上海龙湖闵行中心是以序列化的都市枢纽开放空间为基础,建立了立体步行系统,最终串联所有的规划要素。

来源:水石设计

为了提高交通效率,该项目立体步行系统与P+R系统全面结合,串联轻轨站、公交首末站,还加入了共享单车、充电桩车位等,充分考虑了市民的各种出行需求。

立体步行系统串接轻轨站、公交首末站、P+R停车场,来源:水石设计

再来看日本涩谷站的步行系统。由于涩谷的地形高差变化较大,他们于是因地制宜,设计了一个四层的空间步行系统,联通了地铁车站、地面、连廊、空中走廊以及“城市核”建筑。

涩谷站立体的空间步行网络图,来源:ITDP交通与发展政策研究所

在交通整合过程中,很强调的是要做到“零换乘”。

以龙湖光年项目为例。龙湖光年项目总投资超过100亿元,选址在重庆沙坪坝高铁站,属于全国首个商圈高铁TOD项目。

龙湖光年借鉴了东京等城市思路,整个站点地下分7层设计,负1层为公交车站,负2层为高铁站台与出租车站,负3层为人行通道,负4层为高铁换乘站厅,负5层为出站通道,负6层为地铁站厅,负7层至负9层为地铁站台。市民可实现高铁、地铁、公交、出租车等多种交通工具的零换乘。项目建成后期预计客流量将超过90万人/天,成渝高铁沿线辐射人口也将达到1000万。

二、节点之间步行距离不超过800米

基于人体工程学测算,人可以接受的步行距离一般是800米,时间控制在5分钟左右,超过5分钟就很容易放弃出行。

所以,为了创造让人走着不累的场景化步行路线,上海万科天空之城特意在项目内打造了一座人行天桥。只走人、不通车。将住宅、商业、办公各种业态串联。步行天桥让项目里任何地方实现800米可达。这条步行天桥也对外部开放,这对地铁站人流疏导、商业发展以及公共空间创建起到重要作用。

二、机动车流线地下化

简单点说,就是人车分流,地面留给行人,机动车从地下空间走,提升步行系统的安全性和便捷性。

以香港西龙站为例,他们不仅将高铁线路埋入地下,还把将南端的主要高速路作下沉处理,这样就可以把接驳 周边主干道的道路引到地下,形成地下机动车隧道。

西九龙站三层道路系统,来源: 一览众山小-可持续城市与交通

当然,更彻底的做法是,采取交通管理措施,将到往枢纽的小汽车流量降至最低。

三、增加步行出入口和立体步行衔接设施

除了将部分机动车道引入地下以保证地面步行的畅通,另一措施就是增加枢纽的步行出入口与立体步行衔接设施,这样就能更方便行人更快去到目的地。

比如纽约高线公园把一段2.5 公里的废弃铁路改成步道,沿线设置了很多出入口,每隔 200 米设置人行楼梯,每隔 800 米设置垂直电梯。这改变了人进入公园的逻辑,也拉动了沿线地区地产开发。

四、提升体验,营造更好的步行氛围

大家都知道,地铁站位于地下,空间相对闭塞压抑,尤其遇上换乘站,要走很长时间时候,对于步行体验是很大考验。如何优化?

首先,清晰标识和地面引导系统一定要做好。即不管任何人来到这里,都能很快在复杂的地下空间找到目的地。另一方面,标识系统的一个重要作用是能帮助人流快速疏散。

其次,一些内部装修与设计也能改善步行体验。

比如对通道界面进行艺术化设计,能大大提升步行体验,比如深圳5号线黄贝岭站,以集装箱为主题进行设计,英伦风的大巴士、手绘墙、鸡汤墙面,加上艺术装饰小品,这些丰富的空间体验能很好地消除长距离地下步行通道的不适感。

来源:深圳达人说

还有深圳7号线皇岗口岸站的站内空间,把皇岗村的历史文化和口岸文化融合到一起,而且还有一个巨大的《连结》雕塑,效果非常震撼。

来源:深圳达人说

最后,应充分考虑将步行系统与已有的公园、广场、街头绿地、室内开放空间、商场、大楼大堂等相连,促进使用率。

本文参考资料:一览众山小-可持续城市与交通中关于公共空间营造系列文章。