港澳客杀到!房价齐涨!在珠海,200万还能买哪儿的房子?

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近期,随着城市利好的叠加,越来越多外地朋友对“置业珠海”产生了浓厚的兴趣。(不接受反驳

多数朋友的购房预算处于200万以内(首付60-80万左右)。实际上,这样的预算,想在珠海投资,选择并不多。

由于这些朋友多首次来珠海,并且不以纯投资为目的,更多会兼有养老与自主的性质。在推荐项目的过程中,小妹会更加谨慎,希望能给大家一些有价值的建议。

让大家在置业珠海前,对这座城市有一个基本面的认知。

当然,要说透一个城市谈何容易,这次大家且随小妹的思路来读懂珠海的“城市密码”。

PART1

基本情况

珠海是一个呈橄榄型的城市,两边大,中间窄,东部主城区,西部斗门+金湾。由于北部靠近广佛中,南部靠近澳门,近年来,珠海备受关注的区域又有北部的高新区,南部的横琴

珠海的行政区很简单,只有斗门、金湾、香洲区3个。但是珠海还有几个功能区,所以在投资置业上,我们习惯这样说珠海的各区域以及所包含的热点板块:

北部高新区科创海岸新城、唐家半岛

南部横琴新区保十琴珠海新中心

西部金湾区航空新城、离航空新城近的片区

西部斗门区湖心路、白蕉

小妹在网上找到一张区域图,暂且将就一看:

实际上,打开珠海版图,西部占据2/3。珠海西部又包括斗门与金湾2个行政区。历史以来,西部是珠海的交通末梢,所以政府也没有少费苦心。机场、港口,都位于西部,更有规划已久的珠三角城际轨道网络建设。

另外珠海政府一直有西迁的说法。不过这个说法已经在珠海飘荡10年,属于远期规划了,暂且不表。

但是最重要的是,西部地域广袤,利于房地产开发,近年冒出了很多新城,有些外地的朋友不太了解规划发展,就容易入这些坑,高位站岗不说,3-5年都未必能脱坑。

因为你须知,珠海楼市限购虽然已经放松,但是还有3年限售的规则存在。也就是你取得不动产产权证后,3年内是限制出售的!

因此,本篇也可以是一个珠海避坑小指南。

关于珠海房价,也是大家必须有心理准备的。这一点,在第二部分会再次提到。

区域均价,并不代表热点板块均价

PART2

弄潮儿向涛头立

1979年设地级市,1980年成为经济特区,2009年横琴开发,2018年港珠澳大桥通车,2019年粤港澳大湾区规划纲要发布。

珠海的城市发展,并不是直线向上的。这也造成了多年以来,珠海的GDP一直在珠三角落于人后,产业发展表现平平。

至今还有很多珠海人对当时的当政者有两分的极端评价,赞者认为珠海极具前瞻性的保住了良好的生态环境,对上如今“青山绿水就是金山银山”的真理,珠海的生态优势必是未来可持续发展的根本条件。

你都想象不到,2007年以前,珠海的房子多是7层楼高的。偶有建在山边的房子,都会被珠海人抱怨“挡住了山体”。

这真的是珠海

弹者认为当时过早的将很多“三来一补”的高污染产业拒于门外。错失了特区发展的高速时期。以致于很多企业,都离开了珠海,壮大了隔壁的GDP。

但是随着港珠澳大桥的通车,粤港澳大湾区建设,在这一次国家的排兵布阵中,珠海被推到了浪潮尖。

珠海目前最新的定位是省级副中心城市,被广东确定为广深双核之外,三个省级副中心城市(珠海、汕头、湛江)之一。

弄潮儿向涛头立。

这也是为什么港珠澳大桥开通前夕,珠海从政府高层自上而下,发出“二次创业”的呐喊。

实际上,珠海人的确“小富即安”。我们撕开GDP的总量排行榜,可以看到珠海的真正数据。

2017年,珠海经济总量增长10.8%,增速排名广东省第一,人均GDP达到2.3万美元。

2018年,珠海的人均GDP为16.5万元,仅次于深圳啊!

2019年上半年,珠海GDP总量,增速14.15%,总量全省第八名,增速也是全省第一。

GDP体现的是这个城市的富裕程度,人均GDP体现的则是这个城市民富的程度。

另外,据《2019中国城市发展潜力排名报告》显示,在人均储蓄和可支配收入排名中,珠海位居全国前列,人均储蓄与深圳相差无几。

与此对应,珠海房价也在名列前茅。

粤港澳大湾区房价,数据来自中国房价行情

民富则安,不难想象为何珠海众多的奖项中,有一项是“中国最具安全感城市”。

时代的机会(粤港澳湾区)+青山绿水(有识者)+安全城市(如今看香港,这个安全该是多重要的指标啊!),构成珠海的一个基本面。

PART3

路网发展是这样的

了解了城市的基本面,那么城市交通路网的发展,小妹也简单说一下。(利好因素太多,规划建设项目太多,都不一一列举了!)

首先我们要知道,粤港澳大湾区之所以牛,是因为它是我国经济最发达、产值最高的城市群。粤港澳大湾区的战略地位,是国家给予的。也就是下一个40年中国经济发展的主战场。

主战场是什么,就是最有潜力的区域!

因此珠海只要处于粤港澳大湾区城市群中,只要与香港、澳门、深圳、广州发生越来越密切的联系,俗称“抱大腿”,那么它会拥有无限的腾飞希望。

这不是简单的“画饼”而已。

1

港珠澳大桥

这是去年我们做的一张图,港珠澳大桥利好的片区

2

深珠通道

值得信心提振的是,在珠江东西两岸的深切呼唤下,深珠通道进展迅速。

就在11月18日,珠海交通局与深圳市交通运输局前后发布了深珠通道的规划意见。

从2018年始在官方文件见深珠通道(珠海亦称伶仃洋通道及西延线),到2019年规划意见稿,深珠通道的进展是快速的!

最重要的是,根据“交通强市”深圳(2019-2035年)的行动规划,深珠城际规划建设已纳入其中。

来源:深圳市交通运输局公布《深圳建设交通强国城市范例行动方案(2019-2035年)》公众咨询稿

不仅靠珠海的力量,“郎有情妾有意”,相信“干柴烈火”还是能点燃的!

深珠通道对于珠海,有格外重要的意义。

首先,它东起深圳前海。国家最牛的自贸区之一,堪称中国第一牛区!这一端房价12万/平!而西部的珠海这一端,房价2-3万/平!

其次,不同于港珠澳大桥仅有的3个互通立交,在现在曝光的规划中明确说明,自唐家淇澳岛登陆后,共设置13处互通立交,可以衔接至通往金鼎、横琴、斗门、机场、高栏港区域等多条高速!

所以,深珠通道的利好区域,首要受到影响的是高新区的唐家半岛,其次辐射科创海岸新城。

3

城轨

轨道的意义,便是消灭郊区。对于城市群而言,更是消灭二三四线,连接着城市快车,所有的城市都能变成广深的“新城”。

但是整个珠三角的城际轨道交通建设是落后于长三角的。

点击看大图,来源:广东地理

对于珠海而言,更是如此。广珠城轨2011年通车,让珠海人能在1小时内到达广州。而后,一直陆续有城轨或者铁路的规划,呼吁声比较高的是为珠海西部带来便利。比如广佛江珠城际。

《粤港澳大湾区(城际)铁路近期建设项目》(征求意见稿)中,近期将有广中珠澳城际铁路即将上线。

但是最靠近的便是珠机城际(一期),从拱北到横琴,利好于珠海南部。未来珠机城际二期,会有横琴到机场的线路。

4

机场

房产界有句话叫:短期看金融,中期看土地,长期看人口。

机场作为每个城市都必不可少的交通枢纽,不仅是一个城市综合实力、经济活力的重要体现,很多时候也从侧面反映出一个城市的发展,楼市走向,以及房价的走势。

现在也有不少人把机场客运吞吐量能看作是一个新的考量城市房价的因素。

珠海当然也有机场。而且成绩不弱。

根据《中国2018年机场吞吐量前35名》,珠海的金湾机场排名第35。吞吐量迈入千万级行列。什么概念?跟石家庄正定机场媲美。

按照珠海市政府《关于进一步促进珠海市民航业加快发展工作方案》,2023年珠海机场旅客吞吐量将突破2000万人次。也就是目前三亚凤凰机场这样的能级。

PART4

情侣路

对于众多外地朋友来说,对珠海的第一印象就是——美。晨昏月起,日出山海,潮浪扑岸,蓝天白云、满屏花开……

珠海人几乎不知道冬天的滋味,4到11月,跨越大半年的晴天夏季,几乎是珠海天气的代名词。

你能想象到的滨海城市的美好,珠海都有之。比如长长的海岸线。

从空中俯瞰珠海,情侣路就像一条飘逸的绸带,蜿蜒逶迤地勾勒出这座魅力之城的轮廓。

许多外地游客对珠海的深刻印象之一,便是这条美丽的滨海公路。从京港澳高速一路沿着情侣路向南而行,跨越拱北、吉大、老香洲,延伸至唐家,目之所及是波光粼粼的大海、海中的礁石小岛。

同样与情侣路绵延而至的,便是珠海的豪宅群。

我们知道,海岸线资源十分稀缺。向海而生,自然是贵胄之选。

因此,很多外地朋友来到珠海,都跟去到三亚似的,着迷于这片海岸。

更何况,珠海的“国宝级”资源——港珠澳大桥、日月贝歌剧院,都与这条情侣路相伴相依。可以说,珠海主城区最珍贵的资源,就收藏在情侣路蜿蜿蜒蜒的曲线之中。

同样卧藏在这条情侣路上的,还有珠海的“房价之巅”,单价去到6-7万/㎡。这2个项目,一个是靠近港珠澳大桥拱北口岸的仁恒滨海中心,项目以大平层为主;一个位于唐家湾半岛的独栋别墅项目——卓越唐家墅。

因此,由于地缘性质,情侣路沿线项目,多以豪宅为主。

PART5

珠海西部

珠海人对情侣路许是情有独钟。在2017年年底,金湾区启动了机场东路美化绿化提升工程,打造金湾的“情侣路”。

金湾情侣路 来源:珠海发布

同主城区的情侣路一样,金湾情侣路是融海岸线、运动区为一体的生态休闲大道,从机场而来,初次到访的游客会从这里打开对珠海的第一印象。

沿着金湾“情侣路”一路向北狂奔,可以陆续看到三灶、航空新城等板块,然后经过繁忙的金湾互通立交,便到了斗门湖心路板块。

由于规划+执行等条件实在太好,如今的航空新城被称为“网红”也不为过,房价更在2.5万+稳稳站定。

你问,航空新城还是入手好时机吗?小妹认为,如今即便说航空新城站在3万+的肩上,也是极为可能的。

第一点,可与港珠澳大桥连接线对接的洪鹤大桥预计明年通车。对于航空新城及附近区域,是极大利好。

第二点,航空新城近期拍出的地块,折合楼面价12935元/㎡+8418.44配建,按推算,未来3万+的房价基本合理。

第三点,航空新城现在售项目库存告急!在售项目多处于持续热销后的尾盘。

如果说,航空新城价格已经超出多数人的预期。那么经过繁忙的金湾互通立交,湖心路板块,是我们可以重点考虑的区域。

湖心路距离航空新城不过6公里,驾车10余分钟。但是房价相差1万+。

航空新城与湖心路距离6公里

湖心路其实是一条通往斗门区的必经之路。由珠海大道下来到达金湾立交,向北拐入湖心路,向南进入航空新城金湾路。

但是就是这么一南一北的差距,湖心路被塑造成“刚需”集中地的人设,航空新城则妥妥的成为“轻奢”牌。

虽说早年间,湖心路毫无配套可言,光秃秃的一条路+无数的房子及街边商铺,的确无法与高起点规划的航空新城媲美。但是近年间,幼儿园、小学、商场逐渐建成,在小妹看来,已经十分适宜居住。

当然,在这2年严格的楼市调控中,湖心路板块的价格几乎毫无上涨势头。但是相较于白蕉板块,湖心路的品质楼盘仍属十分坚挺。

湖心路楼盘很多,有些坑要防!来源:珠海房姐

PART6

现在是不是入珠海的好时机?

买核心城市的房子!这是不容置疑的。

珠海是否属于核心城市?看粤港澳大湾区城市群。大湾区不灭,珠海价值不倒。

大家都知道珠海的房价高,不知道的是,从2012年开始,珠海只有6个月的时间是不限购的,其他的6年半都是在限购状态。

2011年,珠海全国首创了主城区三限(限购+限贷+限价),上了全国媒体头条。

2016年,珠海再次全国首创五年社保限购三年限售的严厉措施,同时严打社保作假。

直到2019年上半年,珠海终于默默放开了部分区域的限购——在珠海下辖的斗门,金湾,唐家湾区域,外地人不需要任何证明,均可直接购买1套新房。

这直接引发一波购房潮。但那是不明真相的假象。

在11月初,国家又对香港和港澳居民放开了购房条件。

这会不会又造成一波哄抢?

根据近日的观察,港澳人士对横琴的商务公寓情有独钟。但是我们建议,商办项目还是要谨慎。

所以话说回来,有房票入珠海的时候,便是时机!

那现在还是不是买入珠海的好时机?

首先,临近年底,房企面临回款压力,将会有不错的优惠政策提供。比如今年双十一,珠海的龙头房企华发地产,都蹭了一次热度,搞了个首届美好生活节,集合旗下楼盘送优惠。

其次,在上半年已经消化了一波购买力之际,实际10月份珠海楼市成交数据已经相当难看。如今珠海市场蔓延的是比较悲观的情绪。买房也好炒股也好,大神们都教导我们的“别人恐惧的时候我贪婪”,小妹认为,现在便是贪婪的时候!

在这里补充珠海有一个民间大神老韩的观点。曾经总结过近10余年的珠海房地产周期变化,提出过什么是适合购入的窗口期。

他还制作了一张神图,命名为房价预测周期变化表(珠海)。

他发现,从过去的两个周期和正在进行的第三个周期来看,以每次房价探底点为纵轴,左侧的下跌期都十分漫长,通常是两三年,而右上涨期都非常短暂,只有两三个月时间!

目前2019-2020年,正处于珠海2014-2015年的阶段,这正是2016年暴涨的前夕!

他大胆预测,到2021年-2022年期间,珠海将从如今2.4万/平的均价,翻倍至4.8万/平

的确触目惊心,小妹不敢妄作预测,但以此图来结束我们今天的文章。

《哈佛凌晨四点半》有一句话:对于盲目的船来说,所有风向都是逆风。

因此,找准鼓点,是多么重要!

希望本篇推文,能帮到你们在珠海置业。