长租公寓另类观点和出路,有个韩国经验可借鉴

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破发暴跌又跑路,长租公寓雷声不断

离8月份的乐伽公寓爆仓才过去三个月,又有长租公寓出事了。一样的配方,一样的套路——高收低租。

媒体称,在短短的几个月里,该公司从房东手中收来约332套房,目前基本都已出租,总共收来的房租,共计约600多万元,而支付给房东的,仅300多万元。直到今年10月,有房东发现自己一直没收到租金,便来友居公寓公司门口,发现大门贴上了电费欠费单,整个公司人去楼空。

无独有偶,曾顶着“长租公寓第一股”光环在美国纳斯达克上市的青客公寓,在经过7个交易日后,11月14日其股价彻底跌破了发行价17.00美元/股,翌日又暴跌16.91%。截至美东时间11月15日,美国股市收市,青客公寓的股价为13.71美元/股,创上市以来最低收盘价。截至本稿写作时,股价有所回升,回到发行价附近。

长租公寓爆雷不是新闻,笔者曾在《长租公寓和共享单车,“看上去很美“的故事》一文中讲过长租公寓的套路。今天笔者想再深入谈谈长租公寓的深层问题,和未来的解决方向。希望可以带来一些建设性的思路。

这里,笔者先提出两个与主流相悖的观点:

长租公寓的目标人群不适用于大城市小白领。

长租公寓反而抬高了房租。

长租公寓该为谁服务?

长租公寓的初衷是什么?到底为谁服务?主流观点当然是:大城市里起步的大学毕业生、白领、蓝领等。近些年一二线城市,呈现人口虹吸效应,因此对租赁有着旺盛的需求。

在这个“大城市化”的背景下,在2015年首次提出“租售并举”概念后,国务院、住建部及各地政府出台了一系列刺激租赁的政策:一些城市支持公积金支付租金、公租房补贴及人才补贴、支持多样化市场补贴方式等。另一些城市,如武汉、南京、成都、郑州,其政策中明确,给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。还在大力促进REITs试点等租赁金融的开展。

大城市人口净流入,政策红利刺激,是各路开发商、中介平台竞相涌入租赁行业的最大原因。

另外,长租公寓还符合前些年资本最爱的“分享经济”新故事——无印良品系的装修风格、楼下大堂一起打桌球喝啤酒的社群运营等,都挺能让人买单的。像YOU+、新派公寓等长租平台,比较擅长社群运营服务,着重开发长租公寓的社交、文化等系列服务附加值。因此,它们在资本市场大获青睐。

但政策刺激、资本青睐、分享经济,这些举措是不是真的让年轻人受益呢?并没有,反而高涨的租金让他们望而却步。因为年轻人的核心诉求从来不是分享和社交,而是交通便利和价格便宜。但“便宜”不是长租公寓生来的风格。

以苏州万科泊寓石路社区为例,位于苏州古城区内石路商圈的金门路上,地段位置可谓中心绝佳。建筑设计也颇有特色,在原来基础上做了一系列创新,突出公共花园、社交大堂等。其35平方米的北欧装修风格一室一厅一卫,租金在3500元左右。而就在旁边新村里的50-70平方米两房、装修较新的房源租金在2500到3000元左右。当然泊寓也有其租客群体,是一些自身家庭条件比较好的年轻人。长租公寓的高端化,已经背离了当初政策扶持的初衷,也越来越走向小众路线。

长租公寓为什么会高端化?甚至还抬高了整体租金,这是什么原因呢?

长租公寓抬高了房租

首先,主流的开发商租赁公寓,发端于2015年末到2016年。但2016年始,各大城市土拍已经非常火爆,地价往往达到了最高限价。以上海、北京为试点的“租赁住房用地”也面临着同样的高地价尴尬。

当时北京万科翡翠书院,作为北京首个企业全自持租赁项目,在去年更是达到“180万元租10年”、而且要一次性付清的租金天价。据最新媒体报道,截至今年5月,一期252套已全部租磬。但租客并不是小白领,而是来自于海淀、中关村一带的企业高管。翡翠书院,已经成为了小众高端的豪宅租赁公寓。

其次,另一种以中介自如、蛋壳为代表的长租公寓,是在扮演“二房东”角色,即吃差价。当大中介控制到某小区一定规模的房源后,中介自然有了租金定价权。而资本对长租的注入,又推动中介更大力地铺规模、控房源,最后市场被寡头中介垄断,价格自然它说了算。

最后,金融化的租赁,通过“讲故事”获得更多的融资,房源扩张和信贷扩张一起,出现了臭名昭著的“租金贷”。租赁市场的金融化,就是在用租房的生意,赚金融的钱,利用房东的房子、租客的个人信用作背书,进行信贷扩张、资金套利。更让房东、租客都承受了巨大的风险!

在大城市里,无论是房企主导或是中介主导,租赁业必然会走向高端化、小众化。因为长租公寓的对象,本来就不应该是广大毕业生和小白领。这部分庞大的租赁刚需群体,其居住服务,一部分应该是政府作为,打造人才公寓,以半公益性质作公共服务;更大部分,是要打破中介垄断,让房源充分流动,这样租金自然会降下来。

那么长租公寓又该面向谁?笔者认为,以开发商、国企、运营平台为主导,有盈利目的的长租,应该面向养老旅居为主的OLD MONEY。即使是“分享经济”,立足点也不该都在年轻人身上。年轻人天天996,哪有心情和精力去分享。长租公寓更应该放在有钱有闲,更有精神需求的“银发一族”身上,做更多具有高附加值的“分享养老”社区。

关注“银发”,重新定义养老

有数据称,预计到2030年,中国65岁以上人口的比例也将超过日本,成为全球老龄化程度最高的国家。“未富先老”、养老金缺口巨大也成了目前很多专家对未来发展的担忧。

笔者认为大可不必悲观。因为“老年”和“养老”的概念我们需要重新定义。在中国预期寿命为76.4岁、日本欧洲发达国家预期寿命都超过80岁的今天,60岁正是人生再出发的好时候。

而“养老”也并不意味着退休在家或是夕阳红旅行团,也不代表吃喝玩乐麻将广场舞,更不一定要在家帮衬儿女带小孩。

笔者看到身边有些退休人士,有人学外语音乐上老年大学,有人80岁炒股赚零花钱,有人开店创业,还有人去做公益志愿者。对于“活到老学到老”、“积极入世”的人生态度,我们完全可以自信,我们是在“点滴富裕,优雅老去”。银发经济,不仅有旺盛的消费力,也会创造出惊人的能量、回馈社会。

据媒体报道,2017年家庭月收入超过4000元的老人已超过1.1亿人,其中2000万老人的家庭月收入超过了10000元。其中绝大数老年人拥有一套或多套住房。理想的收入财产状况使得老人们除了购买保健、养生服务,为健康投资外,还对休闲娱乐、旅游、兴趣等高层次、享受型的消费拥有浓厚的兴趣,这成为了“银发经济”巨大市场规模的基础。

2018年,我国银发经济相关产业规模超过3.7万亿元,预计未来老年产品及服务市场将快速增长,2021年总体市场规模达到5.7万亿元。目前市场需要的是,更多元化、更有服务质量的养老产品。

而“养老地产+旅居+分享经济”就可以满足上述需求。

“养老+旅居+分享经济”,长租公寓的另类出路

当然不是所有长租公寓都适合转型做养老。笔者认为有两类公寓比较合适:

第一类,是城市中心、地段较好尤其邻近医院的长租公寓;

第二类,则是山清水秀、度假休闲的旅居公寓——就像有一些上海老年人,早些年在东北、三亚都有置业,现在冬天到三亚,避暑去东北,成了时髦的“候鸟一族”。

而第一类,目前大城市一些地段较好却运营不佳的长租公寓,可以尝试。比如,韩国的The Classic 500就很值得借鉴:

和苏州石路万科泊寓地段相似,The Classic 500位于首尔市汉江以北的紫阳洞,汉江以南的江南区是大名鼎鼎的富人区。

紫阳洞稍微差一点,但也算高档区域。江南区和紫阳洞之间的梯度,有那么一点像苏州工业园区和姑苏区的石路的差距。

The Classic 500紧邻韩国知名大学建国大学,且在地铁2号线和7号线交汇处,是首尔著名的养老公寓。

其周边遍布乐天百货、乐天影院、易买得超市、艺术中心等,配套也十分齐全。该养老公寓法人是建国大学财团,与建国大学有很多共享配套,尤其是建国大学医院与项目仅一路之隔,对老人来说非常方便。

2000年,韩国进入老龄化社会,养老产业受到韩国社会各界的关注。据韩媒调查,目前超过半数的韩国老年人愿意在主城区内进行养老。一些交通便利、设施先进的新兴高级养老院备受老人和子女欢迎,The Classic 500就是其中翘楚。

它的面积在52~180平方米不等,装修考究且有专业适老设施,出售5年、10年的使用权。当然价格也十分昂贵。

The Classic 500针对的是60岁以上但身体健康的人群,很多人甚至还在工作!The Classic 500的运营者韩国人朴俊钐说:“我们的目标,不是造一个老人在一起的公寓。老人需要3个东西,钱、健康和朋友。我们的客户有钱,学历高,住在这里可以有老朋友在一起的感觉,和回家的感觉。他们关注健康,我们有教练可以帮他们锻炼身体。”

朴俊钐还说,他在跟中国企业的交流中,开发商80%谈的都是硬件,但很少关注服务。做养老行业,必须考虑硬件和软件的平衡。

朴说的“服务”是“大服务”概念,不是我们目前一般认为的看护、护理的层面。老年人更需要精神层面的服务和关怀。

The Classic 500已经是韩国顶级的养老公寓。我们未必需要做得这么高端。在目前一二线大城市,很多城市老城区老龄化非常严重(如苏州),目前又急需老城改造焕新,房企完全可以低价收购其中的闲置楼宇,借鉴The Classic 500复合经营模式、大框架的服务系统,创办“医疗+养老”、“学院+养老”等多元模式,帮助老城再度更新!

这期间更需要树立和分享健康良好的社区价值观。运营者更要打造多元丰富的社群活动,比如:

联合老年大学,开设老年课堂、引入新知识、新技能;

给子女工作忙、无暇照看的客户举办邻里生日会;

联合旅行社等外联活动;

甚至举办银发创业课堂,鼓励老年人再创业;

与博物馆、医院、学校等合作,为老年人提供志愿者、义工等工作,让老年人更能融入社会。

社群的价值,就是让老年人有更好的人文关怀,不再孤独。如果能帮他们再度重返社会,发挥自身价值,就更好了。如何让他们更健康、更长寿甚至焕发活力,充满意义地生活,这才是长租公寓转型养老产业最要想、要做的事情。

这样一来,作为子女的我们也不用再担心爸妈买保健品和P2P了。

本文参考:

南京楼市《老板跑路!刚刚南京又一长租公寓出事》

迈点空间租赁《第407天,“10年180万租金”的万科翡翠书院253套房都有主了》

搜狐网《带你走进韩国最顶级的养老公寓——The Classic 500》

艾媒网《2019年中国银发经济产业规模将达4.3万亿元》

预告:秦朔老师“中国好制造《新工业时代》读者分享会”

深圳站(北大汇丰创讲堂暨深圳场)

活动地点:广东省深圳市南山区大学城北京大学汇丰商学院B2报告厅

活动时间:11月27日(周三)晚上19:30-22:00

「 本文仅代表作者个人观点 」

「图片 | 视觉中国」

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