业主委员会和物业,“天敌”博弈进行时

文|玉河微澜

业主委员会和物业,似乎是一对“天敌”,我们小区也不例外。这不,激烈的充满火药味的博弈已经持续了大半年,双方频频出招,雷光电火,互不相让,至今不分胜负,仍在博弈当中。

我所在的小区,也算是个比较高档的社区,楼距、绿化都令人满意。监控、门卫管理等设施也算完备。2003年开建,位于开发区内,距离新老城区核心部位都不算远。楼房的布局北高南低,最北边是几栋东西横向排列的几乎达三十层的高楼,再往前都是最高七层的多层楼,视线、采光不受影响,目前属于珍稀小区(因为后来政策一律不允许修建多层,只能盖高层)。

与小区一道之隔的南边,是将近两千亩的公园,公园内拥有绿植、水面、健身设施和健身步道。

小区拥有住户有1700余户,属于这个城市较大的社区。

物业公司隶属于开发商。

我是2008年搬迁过去的,一直到2010年左右,一直延续着由物业公司单方管理服务的格局。后来,好像是政策有明确规定,小区业主委员会成立,主任是个在其他房地产开发商那工作的年轻人,大学生。业主委员会成员里面有律师,有经商者,有在银行工作的,男女都有,不很熟悉。

业主委员会建立了业主群,时常发布各类消息,故而,对业主委员会和物业公司的纠葛基本清楚。

大概到了2015年左右,由于业主们在群里多次提出物业服务质量问题,导致业主委员会和物业公司的矛盾开始升级,双方终于约定去市里的物业办仲裁。

平时,由于我在业主群里说了几次比较客观公道的话,提了一点中肯的意见,所以,业主委员会主任邀请我一道去市里的物业办跟物业公司“说理”。

那天,物业公司由经理亲自出马,再加一名工作人员。业主委员会这边连同我一共四人,气势上压倒对方一截。

物业办主任作了开场白后,业主委员会主任首先发言,他单刀直入地列举了物业服务不周的“七大罪状”,包括他所在的楼道一层有个角落,半个月没有清扫,多名业主反映的维修事项服务拖延,车辆出入大门的蓝牙器50元太贵,小区内几个纯净水设备和广告的收费哪里去了等。

年轻的业主委员会主任声音洪亮,抑扬顿挫,对物业公司的服务大加挞伐,一点情面也不给。物业公司经理听到半截就脸色铁青,跃跃欲言,要不是开始物业办主任规定双方不得打断对方,那当场会发生激烈对抗吵架的情况。

在随后物业公司经理的申辩中,先是列举了这些年来物业公司的投入,包括增加绿化面积,维护小区卫生,平整硬化了多少区内通道,门岗蓝牙售价五十元的成本核算等。

凭心而论,双方都言之凿凿,互不服气。

最后物业办主任让我作为一个业主代表发言。我呢,实事求是地把自己看到的,感受的,对物业公司的服务表现给予了肯定,提醒物业公司,对业主委员会主任提出来的不足,也应该积极作为予以解决。最后劝说双方“和为贵”,既然目标一致,就不要这么情绪激烈、南辕北辙地对抗。

物业公司经理认为我说了公道话,出门时连连道谢,握着我的手邀请我到物业公司去玩。

随后跟其他业主委员会成员交流时得知,双方是一年一签合同,时间节点不头不尾,是每年的四月底。 我问为啥,其中一个女成员神秘地告诉我:“要是签到12月底,怕一旦双方纠纷,停了物业,小区供暖不到结束,怕影响了供暖。”

嗨!这考虑的也太“周全”了吧。

我说:“也不能把人家物业公司想象的那么恐怖吧。”对方无言。

不过,后来的每年四月底成了双方续约的时间点。

自从那次“见薄公堂”后,双方关系一直不睦,但是好歹还能到每年四月底前续合同,维持着脆弱的合作关系。

双方关系破裂的转折点出现在今年初。物业公司按照有关部门的要求,更新升级小区内的监控设备,要动用大维修基金,要求业主委员会放行。而业主委员会认为,按照物业管理条例的规定,小区监控虽然属于全体业主所有,而物业公司负有养护维修之责,监控更新升级属于养护之列,应该由物业公司从物业费收入中负担。

经过多番拉锯战,最后业主委员会同意从大维修基金列支,前提是先把此前小区内布放广告、纯净水设备等的收入交代清楚,按照物业管理条例中规定的“三七开”(物业30%,业委会代全体业主70%)之“七”拿出来,不足部分再考虑用维修基金。而物业公司回复:所有收费全部交到公司了(指主管单位开发商),做不了主。于是,谈判破裂。

破裂之后就是“战前动员”。

业主委员会在业主群内征求对物业公司服务的意见,一时间,业主们纷纷声讨物业公司服务的不足,例证累累,群情激昂,欲除之而后快。业主委员会乐得其成,随后开始了问卷调查。

到底是科技时代。问卷调查表采用“小程序”,只要在微信中点开,填上自己所在楼号门号和意见,点提交即可。当然表里还有个建议栏,不知别人怎么填的,我填上了这样一句话:“物业公司是开发商留下的,也服务了这么多年,总体还说得过去,辞退不会那么容易。还是和为贵,努力协调协调。”

经过一个月的折腾,好像是征集到了一定数量的意见问卷。

开始,物业公司没做反应。待业主委员会问卷调查完毕后,物业公司开始针锋相对:一是对服务质量开展进门入户调查问卷,项目多个,来人态度极为诚恳。二是到户问询登记车辆牌号,用于大门安装车辆识别系统,问询人员态度极为谦逊。三是每个楼道张贴卫生服务规范、卫生人员、负责人和投诉电话。四是对小区内部分高低不平的通行道和部分楼前出现问题的通道进行平整加固。

按照物业管理条例的规定,“三分之二的业主同意”,才能更换物业公司。据说,后来双方都带着各自的“问卷调查”到了所在地的政府办事处,一方认为自己的问卷调查反映了真实情况,另一方认为自己的问卷调查没有一点水分。政府也无从判断,结果是双方打了一个平手。

转眼间到了四月底。在这个节骨眼上,续签合同是不可能了。由于没有必须的法定程序,物业公司继续进行物业服务。同时,物业公司做出进一步反击,每个楼道门上都张贴了一张粉纸黑字的告示,列举多年来物业公司的服务和投资金额,张贴了业主委员会近年来在物业公司报销的一万多元费用单据,其中有吃饭的,打的的。最后质问业主委员会人员:你们是不是在外面跟别的物业公司有利益瓜葛?为什么千方百计要把现有的物业公司赶走解聘?

告示一贴,很多业主甚感惊诧。惊诧的焦点当然是对业主委员会竟然在物业公司报销单据,竟然还有吃饭打的费用。

业主委员会的反应更激烈,一不做二不休,干脆把物业公司以“败坏声誉”告上法庭。

据说法庭上是个很有主见的老法官,认为双方这是“打嘴仗”,到不了“败坏声誉”的程度。

二次交手,双方又打了一个平手。

又一转眼,到了缴纳暖气费的时间。按照往年惯例,大家在缴纳暖气费时,一般把当年的物业费、水费、垃圾处理费一起交上,免得麻烦来回跑。虽然业主委员会屡次提醒大家,服务合同截止到四月底,物业费最好交到四月底,大家不以为然。

今年的提醒格外好玩。

业主委员会告诫大家,取暖费可以到现在的“临时物业”去缴纳,也可以月底后直接去供暖公司营业处缴纳,并且标明了缴费位置和联系电话。对于在缴纳取暖费时,捆绑收取其他费用的,可以举报云云。

“临时物业”是指物业公司未经重新续约,当然带有“临时”性质。

好在双方谁我不敢破居民取暖这个“底线”,到底有多少继续在物业公司缴纳,有多少去了供暖公司缴纳,无从得知。但是按时供暖倒是没有出现问题。

经过这段时间的激烈交锋,物业公司的态度确实有了很大改善。双方都知道,争取民心是第一要务,没有居民认可,那倒霉的只能是自己一方。

眼下,业主委员会又开始了第二轮征求意见,征求方式也有了变化。为了更加精准地获取业主意见,每栋建立了微信小群。

虽然没有续签合同,而物业公司的服务还在继续着,他们岂肯“轻易退出历史舞台”,他们毕竟是开发商属下的公司,如果被炒了鱿鱼,这个人也丢不起。再说公司还有一百多号物业服务人员要吃饭。

业主们以前激烈的情绪似乎也有了一些美妙变化,逐渐平和下来。毕竟,大的折腾会直接影响到每户家庭。

看到媒体有些报道,南方一些地方,一是探索业主委员会法人化,以解决遇到涉及业主利益的法律官司时,只能由业主本人出面而业主委员会无法代理全体业主出面的问题。二是探索由业主委员会自己成立物业公司来为自己的居民服务,这一模式应该是可以减少摩擦磨合成本,还可以最大限度地节省居民物业服务费用。

或许过了冬季取暖,围绕“三分之二业主同意”这个“生死线”,双方还会开展新一轮博弈。但愿双方放弃零和思维,坐下来好好谈谈,冰释前嫌,合作下去。为长远计,为居民计,没有过不去的火焰山!

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