编者按：大湾区、京津冀、长三角……在新一轮周期浪潮中，每一家企业都是参与者、思考者。凤凰网房产深莞惠【城势】栏目，本期聚焦深耕大湾区的头部房企——华侨城，展现企业与“同城市前行”的力量，探究深莞惠城势发展，激活地产参与者的思考。
出品：深莞惠内容中心
近年来，华侨城按下了“左手买入，右手变卖”的按键。官网显示，目前华侨城集团在粤港澳大湾区开拓文旅综合项目共计26个，未来预计投资总额超过1000亿元。
凤凰网房产查阅资料了解到，华侨城一直强调要“去地产化”，进而凸显文旅开发商的份量，但文旅业务表现不尽人意，增速出现持续下滑。在房地产开发方面，近些年，华侨城以旧改与文旅渠道来扩充土储，在深圳、潮州、茂名、汕尾等城市落地多个新项目，坚持“现金为王”，提高项目推盘速度，回款周期再缩短，加快现金回流，控制负债率。
在土储扩张的同时，华侨城旗下的楼盘在交付时也曝出质量问题，其中深圳的华侨城四海云亭从2018年交房至今，电梯质量、排水等问题，业主投诉不断。
实地采访项目实景图
在房地产进入新常态的大背景下，面对供给、需求两侧的挑战，华侨城该如何打好手中的“牌”？
华侨城四海云亭小区上演“电梯惊魂”
近日，有业主向凤凰网房产爆料：华侨城四海云亭小区电梯事故频发，经常发生骤降、运行不畅等问题，存在着严重的安全隐患。
“华侨城四海云亭电梯事故频发，忽上忽下，从16层突然下坠到负一层；紧急按钮不管用，电梯晃动、电梯感应不灵敏等等问题不断出现。电梯已经严重威胁到小区居民的居住安全，一些老人和小孩宁愿走楼梯也不愿意搭乘电梯。”该小区业主李先生对凤凰网房产说道。
据凤凰网房产了解，此次电梯事故较为严重，当天深圳市市场监督管理局执法人员到达现场，将故障电梯进行封停。
李先生坦言，自己一家人2018年7月入住华侨城四海云亭，电梯故障问题频频发生，经过物业维修检测后，事故发生率有所下降，但是问题依然存在。
凤凰网房产在采访中了解到，华侨城四海云亭是华侨城和深圳市花伴里投资股份有限公司共同开发的，项目位于深圳市宝安区沙井后庭片区，以刚需购房者为主，物业为深圳市盛世嘉物业管理有限公司，背后金主也是花伴里。
据李先生反映：“我们所在的小区电梯全部都有发生故障问题，最开始入住进来的是排水问题，紧接着是电梯故障问题，还有……，业主们在群里经常反馈过这些问题，但是目前仍未妥善解决。”
业主不断在群里反馈电梯故障等问题
华侨城四海云亭总建筑面积124300㎡，总占地面积20544㎡，总共1183户，而业主反映的事故频发电梯品牌是“KONE”（通力）。公开资料显示，通力电梯是世界上最大的电梯公司之一，于1910年成立，总部位于芬兰，是一家拥有一百年历史的工业工程公司。
“通力电梯也不差，为什么我们小区电梯频频发生故障，极度怀疑我们小区的电梯是‘以次充好’，我们一而再再而三低表达诉求，物业每次过来就是派人维修检测，最终问题还是存在，电梯故障关系业主的生命安全，我们特别希望开发商能够更换电梯。”李先生对此表示。
小区除了电梯问题频发外，盛世嘉物业还存在着小区高空抛物、停车场和电梯里无信号、停车场出入口改造等尚未解决的问题。
楼盘社区挂着注意高空抛物的横幅
作为宝安沙井的热门项目，很多业主都是冲着华侨城的名声和不错的地段位置入手了该项目，然而“华丽外表”的背后，却是一个“锈迹斑斑”的内心。
重金布局文旅
1985年，华侨城集团由深圳沙河华侨农场起家，是国务院国资委100%控股“血统纯正”的央企，发展初期以“主题公园+地产”的商业模式进行乐园开发，将荒滩野地打造成了旅游城，周边房产价格也水涨船高，赚了不少钱，并走出深圳，在北京、上海、成都和武汉等地进行复制，著名的“锦绣中华”“世界之窗”“欢乐谷”都出自华侨城。
最近3年，华侨城开始全国撒网，跑马圈地，重金布局文旅产业，除了积极布局大本营——粤港澳大湾区外，在京津冀、长三角、武汉及中部、西安及西部、云南、海南等地的50余座城市频频落子，开展文旅或新型城镇化项目。
据悉，在深圳，华侨城集团借着“东进战略”和“大前海战略”，布局包括欢乐港湾、甘坑客家小镇、大鹏所城、凤凰小镇、光明小镇、深圳国际会展中心等在内的十大重点项目。
截至目前，华侨城集团已经在珠三角地区开拓文旅综合项目近30个，分别在广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等珠三角9市进行全域旅游投资及合作布局。预计2020年后，华侨城集团近3年所布局的文旅项目将陆续建成。
扩大旅游业态，寻找新的盈利增长点。华侨城此前踩准了历史进程，外加自己有意识的努力，前几年华侨城轻松收割了一波。
据凤凰网房产了解，2015年至2017年，华侨城旅游综合收入（仅指旅游业务类收入，不含房地产业务和其他）分别为123.21亿元、160.06亿元、185.3亿元，同比增长29.91%以及15.77%。
不过，在2018年上半年华侨城旅游综合收入营收同比大降27.3%，仅为46.75亿元。
值得关注的是，2017年华侨城A营收423.4亿，同比增长19.33%。其中，房地产业务占比55%，同比增长23%。而旅游综合业务收入增速仅15.7%，业务占比也从上年的45.11%降到了43.7%。
2018年上半年，华侨城房地产业务占比进一步扩大至67%，增速也飙升至39%。而旅游综合业务增速却为- 27.31%。
由此可见，房地产业务才是华侨城集团实力最强的板块，而这也曝出华侨城光鲜亮丽面子下的良莠不齐和模式弊端。
“去地产化”存隐忧
华侨城2018年财报显示，公司全年实现营业收入481.42亿元，同比增长13.7%，归属于上市公司股东的净利润105.89亿元，同比增长22.52%；扣除非经常性损益后归属母公司净利润为95.12亿元，同比增长30.41%；公司经营活动产生的现金流量净额为-99.84亿元，2017年为-79.14亿元，同比扩大了26.15%，这也是华侨城经营活动现金净流出最高的一年。
同时，数据显示，华侨城2018年资产负债率达到73.77%，2017年负债率为69.89%，同比上升3.88%，而2016年和2015的资产负债率为分别为67.12% 和63.41%。也就是说，过去3年华侨城资产负债率从63.41%上升到73.77%，上升了10.36%。
承受着巨大负债现金流压力，华侨城不得不加大融资力度，同时也暴露了华侨城发展模式隐忧。
据公开信息统计，2018年，华侨城至少挂牌转让了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重庆、成都、云南等地18家子公司股权以及债权，数量较2017年增加了一倍有余。
2019年，华侨城集团的转让动作有过之而无不及。据公开资料统计，华侨城集团2019年已经挂牌出让24家公司股权，挂牌金额合计约216亿元。去年12月初，就在华侨城将上海苏河湾项目50%股权出让给赌王何鸿燊家族后2天，成都地润置业发展有限公司51%股权被融创中国旗下公司以10亿元底价摘牌。
值得注意的是，从已成交项目的信息来看，融创中国已成为华侨城转让项目的最大接盘方，其中也不乏有文旅项目，不管是2019年2月挂牌的云南华侨城置地，还是2018年10月转让的海南华侨城实业，这些无不意味着华侨城在扩张过程中受了挫。
关于多次出售资产的举动，华侨城集团方面公开解释称，“主要是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。同时也是对国务院国资委‘降负债’、‘强主业’要求的响应，是遵循华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略发展思路的具体实践”。
房企进军文旅产业，前期靠房地产项目回笼资金的不在少数，但是，中后期如何靠产业经营收益，是文旅行业行至下半场的关键命题。
对于华侨城而言，进入转型文旅的第二段征程，除了集中力量做文旅产业外，还要在资本市场进行辗转腾挪，这都是需要去面对和思考的问题。