周鸿祎曾经这样评价过贾跃亭：
“不论一个创业者有多么伟大的梦想，有多么高远的志向，他都不能够自己抓着自己的头发把自己拽离地球，也就是说一些商业的规律不可违背”。
“别人是5个茶杯3个盖子，你们老板是12个杯子就2个盖子，这个手速再快，他违背了商业的基本规则，所以我觉得绝大多数企业不是死于饥饿，都是死于不可控制的欲望”。
杯子和盖子的理论很有趣，本质上的道理跟楼市也是一致的。
房价涨的再快，总要符合经济规律才行，开发商大幅举债、购房者加高杠杆的后果，就是“盖子”捂不住“杯子”，2个“锅盖”根本捂不住12口“大锅”。
数据显示，用居民债务余额除以城乡调查口径的居民可支配收入，目前我们的居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平，低于英国。
大家可以对照一下自己的房贷与收入，负债率=负债总额/资产总额，假如家庭月收入为1万，而你的房贷有5000，你的购房杠杆率就达到了50%。
很多人觉得50%的负债率并不高，但是，如果再加上车贷、消费贷、日常开销，就算只有3000，你的负债率就达到了80%。
这样算来，105%的居民杠杆率，意味着楼市的信用体系并不牢靠，因为很多购房者存在短贷长用、拆东墙补西墙、2个“锅盖”捂住12口“大锅”的行为，一旦收入跟不上，一连串的断贷就可能会发生。
因为，对调控来说，稳住居民杠杆，让楼市开始慢慢“揭锅盖”，不要捂住那么多的“大锅”，实现房地产“软着陆”，就显得至关重要了。
2020年的楼市，就到了“揭锅盖”的时间。
比如，央行实施的2个“新规”，已是“箭在弦上”。
第一，1个多月后，房贷体系将出现大变化。
很多人都知道，从2019年10月份开始，房贷合同已经发生了变化，不再参考基准利率，而是参考5年期LPR。
这个5年期LPR，其实就相当于以前的基准利率，每个月20号都会公布一次。
对购房者来说，相当于利率从“上浮下浮”改成了“加减基点”，其他并没有什么变化。
但是，在2019年10月份以前，有巨额的存量商贷，也需要转换成参考5年期LPR的合同。
因此，央行规定，今年3月份-8月份，以前的商贷也会全部转成LPR合同，这一次，购房者可以选择“浮动”或“固定”利率，机会只有1次。
我们不妨举个例子：小王原来的房贷上浮10%利率，也就是4.9%×（1+10%）=5.39%。
假如按1月份最新的5年期以上LPR4.8%来计算，转换LPR合同后，5.39%-4.8%=0.59%，加点幅度应为0.59个百分点。
如果选浮动，意味着以后小王的贷款利率将按“LPR+0.59%”变化，月供其实并没有变。
如果选固定，意味着以后小王的房贷利率将永远固定在5.39%，直到还款结束。
笔者觉得，参考国际上的经验，很多国家都已经进入到了负利率乃至低利率，长期来看，5年期LPR下降也是大势所趋，因此，选“浮动”利率，定价周期选1年，可以享受到5年期LPR下降，减轻房贷负担。
除非你的房贷拥有七五折以下的优惠，否则不要选择“固定”利率。
第二，第2代征信系统正式上线。
关于第二代征信系统，每年总有不少人喜欢热炒一波，不过每次都是“犹抱琵琶半遮面”，始终没有落地。比如在2019年4月份就广为流传这个消息，彼时央行的回应是“系统仍在升级之中，尚无明确时间表”。
但是，这一次来真的了！
中国人民银行近日宣告：征信中心正式启动二代征信系统切换上线工作，1月19日起面向社会公众和金融机构，提供二代格式信用报告查询服务。
根据央视相关报道，二代征信目前的查询方式有3种：自助查询机查询、柜台查询和网上查询，其中前两种为线下查询。
与第1代最大的不同是：新版征信实行后，夫妻双方作为共同借款人，征信上都需要体现负债，假离婚买房已经行不通。征信数据的更新速度也会提升到T+1日，利用“时间差”按揭、“拆东墙补西墙”等套路也将宣告终结。
如果说存量房贷转LPR，能够加速利率的“市场化”，使银行贷款能够进一步向实体经济倾斜（因为有1年期LPR的存在），那么，二代征信系统的上线，意味着买房的资格、门槛、负债能力将会越来越细致，没有漏洞可钻了。
这两个措施，可以看做是房地产稳杠杆、软着陆的必经之路。
还有一个信号不容忽视，在两大新规宣布实施后，最近央行的一个举动更具有深意。
1月20日，贷款市场报价利率（LPR）改革后迎来第六次报价，结果显示，1年期LPR报4.15%，较上月维持不变；5年期以上LPR报4.8%，同样较上月维持不变。
为什么说这个信号特别重要？
1，降息预期落空了。
今年年初央行刚刚进行过全面降准0.5个百分点，释放资金达8000亿元，加上不少城市放松了购房门槛，更有甚至，部分城市棚改货币化安置再次提上日程，买房送补贴也变得越来越普遍。
基于此，不少业内人士都认为这次5年期LPR会顺势下降，借以补充楼市的流动性，房贷利率变低，意味着房地产的资金面越宽裕。
谁知道，最新的1月份LPR报价依然与11月、12月没有任何变化，这也就意味着降息预期直接落空，楼市调控基调依旧从严。
2，1.3万亿资金“白费力气”。
在1月份5年期LPR报价发布之前，5个交易日内（包括1月20日），央行共计通过MLF等公开市场操作投放流动性1.35万亿元。
这1.35万亿让很多人振奋不已，以为央行的这个动作是5年期LPR下降的重要前兆，以为房地产资金面会重启宽松，开发商又容易贷到钱，投机客又可以高杠杆买房了。
谁知道。5年期LPR公布后，直接给楼市浇了一盆冷水，这1.3万亿相当于“虚晃一枪”，表面上市场里钱变多了，实际上都投放给了小微企业、制造业、实体企业和工厂，并没有给楼市资金层面带来任何“利好”。
现在1月份尚未结束，在短短的20多天时间里，央行这几个动向，就已经为我们描摹出了2020年楼市的前景。
我们也可以得出以下3个结论。
1，存量房贷转LPR，利率加速市场化，1年期可以降，5年期继续高位运行（买房成本依然高企）。
2，更严格的征信系统，堵住高杠杆买房的漏洞，慢慢“揭锅盖”，降居民负债。
3，降息预期落空，公开市场操作的1.3万亿与楼市无关，今年房地产的“钱袋子”依然会很紧张，楼市很难再起波澜。