线下消费少减租呼声高,深圳商业地产市场哪些行业将有扩租需求?

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从武汉“封城”以来,宅在家里成为普通人对“战疫”的最大贡献。多地采取封城措施,加上数百万居民不愿意冒险出门,必然影响消费。商业首当其冲,商业地产也受到波及。新冠肺炎疫情下商业地产情况如何?将衍生出怎样的发展新趋势?

近日,戴德梁行、仲量联行分别发布有关新冠肺炎疫情对中国商业地产影响的研究报告。总体来看,两机构一致认为此次疫情对经济的影响超过SARS,商业受疫情影响首当其冲;线上生鲜和外卖订单暴涨,大型购物中心空置率将上升。此次疫情带动了医药与医疗设备,线上游戏、远程教育等行业的发展,未来这些行业的扩租需求将增加,而有些受疫情影响较大的行业则不得不收缩租赁。

机构预测:

短期内商业地产市场受到影响将较为显著 中长期仍保持稳健

戴德梁行指出,现今多见以SARS作为参考来分析此次疫情的潜在影响。然而,疫情发生的背景完全不同,2003年的世界与今天的世界也截然不同,而彼时中国在世界经济中的影响力比现在要小得多。

就本次疫情的波及范围、传播速度,结合已经采取的延长假期、封城、局部交通出行限制等措施来看,疫情对中国经济的短期影响将是巨大的,牛津经济研究院将2020年GDP增长的预测下调0.4个百分点至5.6%。而是否达到或超过这个数值,取决于此次疫情爆发时间的长短和政府在财政方面作出的反应。这意味着现在评估最终影响还为时过早。

同时,多地采取封城措施,加上数百万居民不愿意冒险出门,商业首当其冲受到影响。而为了控制此次疫情,春节假期延长至2月2日,部分省市更是要求企业返岗时间不得早于2月10日,戴德梁行预计疫情对消费的影响仍将大于对生产率的影响。

仲量联行则认为,短期内商业地产市场受到的影响将较为显著:各类经济活动,特别是需要人际接触的活动,将受到较大限制并显著减少,从而不同程度上影响商业地产市场活跃度及各类物业表现。从中长期来看,中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性。

零售物业:

线上生鲜和外卖订单暴涨,大型购物中心市场空置率或有所推升

新型冠状病毒“人传人”,让“宅”成为阻断病毒传播的重要方式,但也使得 “春节黄金周”消费大幅降低。仲量联行以主要城市地铁客流数据的变化来类推对商业的影响。据该机构统计,2020年春节期间,中国主要城市地铁客流相比去年同期回落80%-90%。

“宅”是把双刃剑。在线下消费减少的同时,疫情催生了“宅”经济。戴德梁行观察到,线上生鲜和外卖订单暴涨,以往从来不使用线上购物平台的市民也被迫接触和使用。这既扩大了线上平台的受众,也促使运营商进一步思考线上线下相结合的战略。

此外,一些零售商如麦当劳、%arabica、喜茶等品牌免费为医护提供外卖餐点服务,在公众中赢得了良好的品牌形象。戴德梁行认为,零售业中短期前景依然不明朗,直至疫情结束。预计大型购物中心市场空置率将有所推升,整体平均租金则面临下调。

仲量联行则认为,获益型业态消费,如社区超市、生鲜超市、便利店等有更加稳健的基本面,全年整体需求将保持相对平稳。补偿增长型业态如时尚零售(尤其是中低端零售)、健身房、线下教育等租户,虽然短期内受到疫情冲击极大,但疫情结束后受到消费者购买意愿快速恢复的推动,相关业态活跃度将会显著提升。承压型业态消费整体受疫情冲击更大,餐饮、体验两大类租户整体表现可能相对低迷。

戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇对此表示认同。他说,此次疫情会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点。“大浪淘沙,行业门槛会进一步加高。”而食品安全、公共卫生、配套设施等方面也会迎来新的升级,满足消费者对于健康安全要求的新标准。”

写字楼:

市场将进一步承压,行业需求有增有减,交付标准提高

2019年,写字楼空置率推升一直是业内热门话题。在疫情影响下,写字楼市场将进一步承压。戴德梁行认为,在营收受到影响的情况下,削减高昂的甲级写字楼租赁成本成为企业的重要选择,这将减少或延迟写字楼新增需求,各业主对客户的争夺将进一步加剧。

从具体行业来看,受本次疫情的影响,医药与医疗设备,线上游戏、远程教育等互联网行业将快速发展, 从而引发其扩租或新租的办公租赁需求;而零售、贸易、酒店、娱乐等行业受到较大冲击,租赁活动或将收缩;律所、会计师事务所等专业服务业及金融业受到的直接影响则比较小,也将会成为未来业主争取续租、扩租的重要对象。

仲量联行认为,由于商业地产开发周期相对较长,因短期工程进度导致的延误对市场整体开发节奏影响相对有限。但此次突发事件对办公楼楼宇交付标准提出了更高要求,即如何从楼宇自身硬件的角度加强对此类事件的防护。

趋势

办公物业的软硬设施、物业服务以及新零售等方面会有哪些变化

疫情发生后,春节假期一再延长,复工时间也相应延后。商业企业如餐饮等多为人员接触型行业,疫情期间,均未开业经营,但仍要支付店铺租金以及员工工资,“空转”成本高,就连大型餐饮品牌西贝莜面村也向社会发出了“求救声”。

对此,物业方纷纷主动减租,共克时艰。各级政府也发布了扶持中小企业共渡难关的相关举措。“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响,但市场各方均积极摸索应对,在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。” 戴德梁行研究院副院长张晓端说。而张晓端口中的新趋势主要体现在办公物业的软硬设施、物业服务以及新零售等方面。

健康因素有望被纳入项目设计中

疫情期间,“云办公”成为主流,“云办公”工具得到普及与推广。戴德梁行认为,办公习惯及模式的变化,对于相关企业显然会构成直接利好。这也提醒办公场所的运营者及业主在优化办公物业产品的同时,要更关注包括线上平台及智能化在内的整体办公生态的打造,而非仅仅局限于常规办公模式下使用者在有限时间内的产品体验。

SARS期间,香港淘大花园因建筑设计问题而感染者众多。此次疫情中,该案例被多次援引来重申建筑设计的重要性。两机构都认为,未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度,而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中。

商业方面,当下多数购物中心都是内向型的购物盒子,疫情爆发后,开放式街区、通风性较好、户外空间较多的“购物中心”,反而能够接纳人流需求。预计未来“购物中心”在建筑形态上会有更多的空间余地,相信泛健康也将是未来一个主要的基调。

无人配送有望运用于物流配送各个环节

近年来,在电商冲击下,不少实体零售商家已经开拓线上渠道,此次疫情将进一步加大零售品牌对线上渠道的拓展和优化提升,与线下渠道进一步融合,实现灵活切换;也促使运营商进一步思考统筹整合商户,完善线上线下相结合的战略。依托实体店面积累的优质客户资源,以社群营销的方式配合物流配送,也一定程度减少了实体交易的损失。

同时,线下配送的安全性受到前所未有的关注。此前在工业物流领域已有尝试的无人机、无人车、机器人带来的无人配送未来也有望更广泛的运用于物流配送的各个环节。远程教育、线上医疗/药店、新零售生鲜超市、泛娱乐等业态在疫情之下也得以更快速发展,也将对商业模式构成影响。

采写:南都记者 陈蓉