近日，
南宁北湖安居小区部分业主反映，
小区物业公司在未征得业主同意的情况下，
私自将小区内的公共场所更改用途，
改成停车场、商铺，
而且所得费用既不公示也不与业主分享。
业主们对此十分不满。
公共场所改成停车场合理吗？
媒体记者随后来到南宁北湖安居小区了解情况。
业主曾先生告诉媒体记者，
这几年，
物业公司陆续将小区内公共场所变成停车场，
“这个原来作为应急逃生避灾点的篮球场
被当成停车场停满了汽车，
今年年初，
物业公司再次未经业主同意发布通告说，
要把小区仅存的一块公共场所
——网球运动场，改成停车场。”
曾先生向记者提供了一张不动产单元图，
图上显示，
包括网球场在内的整个区域都被红线圈起来，
并注明有“全体业主”字样。
曾先生因此认为，
小区内的道路和公共场所等配套设施
属于小区公摊面积，
使用权属于小区业主，
如果物业公司要把网球场改停车场，
那么应该经业主同意，
并且收益归全体业主。
另外，媒体记者注意到，
小区住宅楼的底层和楼宇间的公共通道
都被围挡成一个个独立封闭的空间，
用于停放汽车或电动自行车，
由专门的管理员进行管理、收费。
停车场管理员说，收取的停车费，
之前是交给小区物业公司，
现在是交给承包商了。
图：摄图网 非新闻图
曾先生说，
小区公共场所更改用途变成停车场之前，
业主们并不知情。而且，
物业公司把停车场承包给
外面的公司运营来收取费用，
也没有经过业主同意。
业主们觉得，在自己的地盘上停车，
还要被收取费用，不合理。
公共场所属于公摊吗？物业这样说
那么，
小区的公共场所到底算不算公摊面积？
使用权是不是归业主所有？
物业公司未经业主同意
就更改小区公共场所的用途，
这一做法究竟合不合规？
媒体记者跟随业主来到物业管理处了解情况。
物业管理处的陈经理表示，
业主对公摊面积这个概念理解有误。
公摊面积是将独栋楼房的公用部分和设施，
比如电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅、
过道、门卫室、共用墙体等的共用面积
分摊到每一户房屋中的那一部分。
小区内的公用道路、绿地等
公共用地的面积不会计入公摊面积的，
而且在安居小区里的网球场不属于公共用地，
其土地使用权为开发商所有。
陈经理表示，
物业公司将网球场更改为停车场是合法有依据的，
“为缓解小区停车难问题，
物业、业委会、社区向开发商申请
将网球场改成临时停车场，
开发商同意了。”
图：摄图网 非新闻图
至于楼与楼之间的公共场所
被改成了电动车停车场，
还承包给外面公司的问题，
陈经理表示，
这些空地一开始就是规划为停车场的，
土地使用权也是属于开发商的，
开发商有权将电动车停车场的经营权转包其他公司。
不过当天，
陈经理并没能出示公共场所
属于开发商的材料和证据，
“每个业主都有房产证和土地证，
想看自己的面积是多少，
房产证上写有，
如果想查整个小区的公摊面积，
业主就带上身份证到房产局去申请查询。”
公共场所改停车场 收益应归谁所有？
几天后，
小区物业公司的陈经理发给媒体记者一份资料图
——南宁北湖安居小区综合楼土地使用权证、
开发商宗地图和北湖安居小区规划设计图。
土地证于2005年4月30日取得，
证上显示，
土地使用权人为广西恒大企业集团有限公司，
使用权面积5673平方米。
宗地图显示，
小区的中心花园、网球场、
综合楼都用红线圈了起来，
上面注明为开发商所有，
面积也是5673平方米。
规划设计图显示，
小区楼宇间的通道及楼宇底层规划设计为停车位。
对于网球场、
篮球场被改成停车场的问题，
志愿律师唐忠玉表示，
根据开发商提供的国有土地使用权证，
“涉案土地上，在网球场、篮球场土地
属于开发商所有的情况之下，
开发商经过规划部门许可，
我们认为，
在土地上建筑或者改建停车场的行为
已取得国家行政部门的许可，
那么这个建筑行为就属于合法行为。”
唐忠玉律师表示，
这个土地使用证颁发是在2005年，
到现在2020年，
其中有没有权属的变更？
目前没有证据证明。
图：摄图网 非新闻图
律师表示，
“如果业主还对一些土地的使用权性质
或者归属有异议的话，
我们建议业主可向相应的行政管理部门，
也就是南宁市自然资源局申请查询，
最新的土地归属，
或者通过相应的法律途径对土地归属进行确权。”
对于楼与楼之间的公共场所被改成停车棚的问题，
物业公司陈经理出示的落款于1999年、
并于2000年修改的规划图显示，
这块区域的原规划就是停车库和停车棚。
也就是说，
这块公共区域早在20年前
就规划为停车库和停车棚，
因此，
开发商将这块公共区域改成停车场是有依据的。
志愿律师唐忠玉表示，
看了相应的规划设计方案，
上面确实有些地方是规划为停车位的，
“在这种情况之下，
这个停车棚是可以由业主共同使用的，
但是由于这个土地，
按照目前土地划拨的性质应该属于全体业主共有，
全体业主共有的情况之下，
如果物业公司要收停车费的话，
应该经过三分之二的业主同意，
而且所收取的费用应为全体业主所有。”
不过，唐忠玉律师表示，
不可否认的是，
由于当前车辆保有量迅速增长，
停车难问题突出，
物业公司代为经营管理这些停车位，
也是有合理的成分。
至于是否需要全体业主授权同意，
应该由现在的小区业主委员会决定。
如果业委会与物业公司协商不成，
可以向物业管理的管理部门投诉，
或者直接提出诉讼。
对于小区公共场所改成停车场，
你觉得合理吗？
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