一个寒冬过后，胶州湾大桥上合段接线全面通车。这本是一个可以被开发商和渠道商充分利用的利好，但就在各大开发商准备舒展筋骨时，一个猝不及防的黑天鹅突然降临。虽然这是受影响最弱的一个板块，但是它对投资客，特别是现阶段支撑上合示范区的主城区投资客心理影响还是不小。
时耶？命耶？
上合示范区一众开发商们真的遇到坎儿了。
NO. 1｜壹
2018年的时候，老王去胶州踩盘。当某品牌开发商爆出一万四千多毛坯首开价后，老王的惊讶无以复加。下意识的嘀咕了一句：
上合示范区才1.1万啊？
不曾想穿着高贵职业套装的置业顾问白眼一翻：
那种盐碱地怎么能和我们城区相比？！
直到现在，我都还认同她的观点。从配套而言，环城区的新盘确实要比基本不同暖气的上合示范区要强。不过，老王从开发商把别处楼盘的购房者拉到营销中心签约这个小伎俩看出，胶州楼市在一片繁盛中透着隐忧。
2019年胶州环主城房价崩塌，老王不奇怪。让老王感到微微惊讶的是，上合示范区卖得很好。原因老王之前说过：
这是一个基本没有什么刚需的区域，而且周边都是优势明显的板块，所以开发商从一开始，就只有做好渠道这一条路。
2019年，在淄博、临沂房价飞涨的行情下，这条路谁跑得溜谁就占先机。所以昨天在群里聊天时，有渠道商对于上合示范区今年的楼市依然非常乐观。
但是，真得那么乐观吗?
NO. 2｜贰
去上合示范区，很大的一个原因当然是体验大桥。在不收钱的情况下，很快很便利。
但是老王希望大家思考两个问题：跨海大桥的车流量会不会一直这么稀少?在经常会有海雾的青岛，一旦下雾封路了你怎么办？
老王的第一站，选的是荣盛·锦绣外滩这个老盘，先看他是因为开年后它一度卖得最好。在老王的印象中，不论是卖家秀还是渠道力都不如花样年。
不过，实地探访之后，老王还是找到了原因。不得不佩服荣盛的营销团队，确实研究了买9000多房子客群的痛点，开通了主城到李沧万达、新业广场的免费班车。“35分钟免费到主城”，这一个条件就足够打动不想再住老破小的改善族了。如果购房合同补充协议里，有永久免费班车的条款就好了。
一进门的这块涨价招牌，可能是开发商觉得最近大家心情有些沉重，开个玩笑调节一下气氛，看完笑笑就好。
荣盛终于在卖家秀上进行了升级，不是让你下车就进入那个空旷的营销中心，而是做了一个花园，让大家看看匠心。与此同时，一期交付示范区做得也很好。
看完后老王的总体感觉，荣盛的价格可能没涨，但是心眼确实涨了。
第二站花样年，给人感觉可能是去年卖得太好，渠道都还比较顺畅，所以与去年相比，不论是价格还是营销都没有太多的新意。希望大家记住三个重点：没有集中供暖要用挂壁炉烧；样板间是按照一比一打造；再就是那高标准的装修配置，一定要留个影像资料。
龙湖新盘牌子已经立起来了，它的利好是隔壁碧桂园已经接近售罄了。这个片区没有什么标杆之作，期待龙湖能给予我们惊喜。从青岛楼盘图的公号我们不难看出，片区内还有一些老盘，包括唯一承诺会给业主集中供暖的天一仁和，但是老王没去看。
老王二次踩盘看都不看的盘，以后大家就别问我推荐不推荐了。在这样的市场中，一定要明白什么是马太效应。
老王最后一个盘，是位于这张图最北侧的融创。融创时代公馆与我们在李沧、在西海岸等地看到的盘一样：一流的营销中心，一流的样板间，就是置业顾问稍微急促了一些。融创这个楼盘据说也有集中供暖这个优点，问题就是离着上桥口距离有些远。
NO. 3｜叁
荣盛一万多套的总量宣称堪堪卖了一半，花样年差不多的量差不多的进度，碧桂园几近售罄但是龙湖会补位，融创时代公馆也还有不少房子。恒大拿地后，肯定也会拿着水世界做文章。
我们来看今年的需求量，鲁西南投资客是个未知数，短期内大量涌入的可能性很小了。胶州城区的购房者更指望不上，保利重仓，万科开盘，还有一个开盘被胶州市场扇了一个耳光的华润，以及各具卖点和硬伤的天泰、我家、银盛泰、奥园等，今年胶州的肉搏战应该比平度都精彩。
城阳上马板块越秀也就在万元线上下，河套有个众安，高新区许多高层价格也不过是一万一二，当然不能忘了中德生态园、辛安板块一众低价盘。
这么一圈看下来，这么一圈比下来，上合示范区现在的价格线能守住吗？
考验各大开发商们的时间到了。如果继续靠渠道玩套路，这个市场下会越来越难；但是如果借助大桥的利好，像荣盛开免费班车那样，一个一个解决目标客群的痛点，并且实实在在把价格降下来，与城阳、高新区形成明显的价格差，主城区的水还会流过来不少。
就目前这些楼盘而言，如果集中供暖问题解决了，商业、医疗配套能够实实在在落一点，单价在7000元上下，才可以作为百万级别主城工薪的一个改善选择。如果开发商们坚持还通过高佣金来拉客户，价格一点不降，就只能烧香求助上仙们保佑了。
相比较而言，上合示范区还是胶州最乐观的板块。胶州主城周边的楼盘，拜佛都要买粗一圈的高香。
空港新城？虽然价格够便宜，但就不要像国足那样为难神仙们了。该洗洗睡，洗洗睡吧。
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