第一太平：2022年大湾区高标仓存量将达1346万m²，但仍供不应求

过去十年，物流地产是我国房地产市场发展最快也是最炙手可热的板块之一，疫情之下其热度依旧不减。7月1日，房地产顾问机构第一太平戴维斯于广州及深圳两地联机直播《大湾区物流指数》报告（简称“报告”）发布会暨物流地产市场的机遇与挑战论坛，活动旨在为大湾区内物流地产市场参与者和关注者提供可靠的参考性指标，以掌握大湾区内各个城市物流地产市场的变动及趋势。

大湾区物流地产租金及价格指数双增

报告显示，2010年上半年至2020年上半年的十年间，大湾区物流地产租金指数上涨97.5%至197.5；其价格指数上涨157.1%至257.1。不单是租金指数和价格指数在纵向的10年间大幅上涨，从横向的地产类别来看，同期的大湾区物流地产的租金指数和价格指数增幅也都大幅高于甲级写字楼。

大湾区物流地产租金指数

具体来看，租金指数增幅高于甲级写字楼租金指数增幅45.9个百分点；而两市场价格指数增长差距则更为显著，前者增幅高于后者81.7个百分点。

大湾区物流地产价格指数

就大湾区而言，高标仓的需求一直比较旺盛。截至2020年上半年，大湾区高标仓总存量（不含澳门）达1078.8万平方米，平均空置率为9.5%。广佛城市板块中物流仓储核心区域需求持续畅旺，但由于新增供应入市，加之部分项目与高速间通达性略显不足，2020年上半年该板块平均空置率上升至16.0%，而深莞惠城市板块各城市皆因强劲的租赁需求而录得7.0%以下的空置率。

大湾区物流市场现有存量及空置率

受地区经济发展等因素影响，当前中山、江门、肇庆城市板块总体市场规模较小，且其市场成熟度较广佛、深莞惠城市板块稍显不足，2020年上半年疫情对江门、肇庆市场需求造成的负面冲击也较大湾区内其它城市也更为显著。

深圳位列湾区城市总租用成本第二位

2020年上半年，香港总租用成本达人民币每平方米每月135.5元，居湾区之首，且在过去十年间，其与内地城市间总租用成本差距持续扩大。深圳、广州总租用成本分列湾区内地城市的前两位，期末分别达人民币每平方米每月57.0元及人民币每平方米每月39.6元。

大湾区物流市场总租用成本

当前大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。在追踪研究的十城中，有八个城市步入租金上升末期。尽管受新冠病毒疫情冲击，个别业主降低其租金收益预期，但长远租赁需求仍将由于经济产业结构发展及消费市场规模壮大而扩张。除个别城市外，各城绝大部分项目租金料将因此保持上升势头。

当前大湾区高标仓尚处供不应求状态。尽管大湾区总存量预计于2022年达1346.1万平方米，但根据地方经济发展规划及《纲要》提出的城市发展定位，未来供应增速预计仍无法满足持续增长的需求。

【撰文】邱永宽

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端