低价杀入，能否取胜？
众所周知，番禺市桥板块在过去几年一直都以二手房成交为主，不是大家不想买新盘，而是根本没货卖。
直到今年，随着大华·紫悦府、龙光·天璞、电建地产·洺悦玉府“三大金刚”出现，市桥的新房市场才重新活跃起来。
不过，拿地价决定房价，这三大新盘均价都超3万元/㎡。其中，大华·紫悦府均价约3.4-4.7万元/㎡；龙光·天璞和电建地产·洺悦玉府，洋房均价都在3.5万元/㎡左右。
总之，刚需想在市桥板块上车，不易。
但近日乐居君发现，板块内有一个叫璞悦台的新盘正准备低调开盘，从地图上看，它与地铁3号线市桥地铁站的距离，比以上三个盘都要更近，吹风价却比它们都要低，居然能有2字头！
不多说了，乐居君马上为你们探路。
01
周边配套匮乏 但旧改如火如荼
虽然在地图上看，璞悦台离地铁站不远，但实际上，从市桥地铁站A出口出来，还要步行一段距离到黄编牌坊公交站，坐两站公交到公路局南城分局，才能到达项目，整个过程耗时近半个小时，不太适合高度依赖地铁出行的人群。
别小看这30分钟，它足以让商铺林立的繁华街道，变成遍布厂房和自建房的村庄。
市桥地铁站周边的繁华街景
璞悦台周边街景
乐居君实地走访发现，项目周边并无大型商场和食肆，配套实在欠缺；学校方面，按照招生地段划分，业主孩子将会入读蔡二村的螺山小学（村小）。
另外，项目自身没有配套幼儿园，业主可选择隔壁的春华幼儿园或者周边的私立幼儿园。
不过比较值得期待的是，项目周边的很多村庄已经开始旧改，未来片区环境配套会上一个档次。
以项目所处的蔡边二村为例，其在今年7月发布旧改招标公告，合作企业身家要求最低200亿元。
至于蔡边一村旧改项目已经在2019年1月被上海升龙拿下，总投资不少于60亿元。规划显示，该项目将打造为总部创智园、文旅宜居地，通过增加大量的住宅用地和商业用地，总建筑面积增加了133.6万㎡，同时增加中小学、幼儿园、医院等公共配套设施。
改造后的蔡边一村，未来俨然一座生活大城。
不难看出，假以时日，璞悦台周边配套会大大升级，但主要还是靠“蹭”。
02
最低2.9万元/㎡ 户型设计有亮点
虽然先天优势不明显，但项目比较“争气”，能看出来是下了功夫打造产品的。
首先，项目占地面积仅18518㎡ ，但园林绿化率也高达46.8%，没有因为面积小就压缩园林空间。
虽然还未完工，但从雏形也能看出来这里的园林设计比较气派。
其次，整个项目只有3栋建筑，一共360户，容积率只有2.4，建筑密度为10.9%，而其它住宅一般都超过20%。小区内还带泳池、篮球场、底商等配套，更惊喜的是，项目为纯版式住房设计，所有户型都朝南，南北对流。
车位方面也秒杀很多大盘，配比为1：1.42，算是很充足了。
项目预计8月中下旬开盘，首推最里面的1栋，相对比较安静，之后再推3栋，最后才推中间的2栋。
户型方面就比较简单粗暴了，无论哪一栋都只有两种选择：102㎡三房两厅两卫和128㎡四房两厅两卫，目标对准改善型客户。
从上面户型图都可以看到，两个户型都比较方正，主卧均带衣帽间和卫生间，
乐居君参观完样板间后，只有两个最直观的感受：
实用率高，空间宽敞！
阳台无敌！
直接上图让大家来感受一下~
102㎡三房两厅两卫样板间：
该户型卫横厅设计，厅出阳台，采光和通风都很好。
|客厅
阳台6.4米长，在这里喝喝茶，放放空，实在惬意。
两个次卧面积都不小，放了书桌、衣柜等家具，空间也不显狭窄。
|三个房间
厨房还贴心做了冰箱的收纳位置，放下一个双门大冰箱，厨房里走动两个人都还绰绰有余。
|厨房和卫生间
128㎡四房两厅两卫样板间：
与三房户型相比，四房户型多了26㎡，增加了一个房间，客厅空间相对也比较大。
|客厅
|两个次卧
|书房
|主套和配套的卫生间
来品品这个6.5米长的阳台，真是绝了......
|6.5米的阳台
阳台朝南，正对小区园林，景观还是不错的。
此外，项目每栋楼的大堂都分了左右两个入口，相当于一梯两户（实际是两梯四户），能保证业主私密性，居住品质较高。
价格方面，销售替乐居君算了一套102㎡三房两厅两卫户型，总价为310万元，折合约3万元/㎡，首付为93万元。
对于这个价格，销售坦言是“预多不预少”，也就是到时开盘价有可能是低于3万元/㎡的。“到时开盘价肯定不会到3.3-3.4万元/㎡，有可能最低到2.9万元/㎡，但这个均价只会出现在128㎡四房户型，目前有3万抵8万优惠。”
这也意味着，项目吹风价为3万元/㎡，实际开盘可能会出现2.9万元/㎡！
什么概念？这个价格甚至比市桥板块一些超20年楼龄的二手房都要低！
以市桥地铁站为中心，一公里为半径画个圈，星誉花园、鸿禧华庭均价都超3万元/㎡，而彩晴轩、北城雍雅园、温馨里均价在2.8~2.9万元/㎡左右。
均价3.6万元/㎡的鸿禧华庭虽然已经有24年楼龄，但胜在近地铁站，且小区规模大，仅楼下底商已经能满足业主日常需求，更不要说周边有钻汇广场、喜悦新天地等大型商业中心了。
与鸿禧华庭相比，星誉花园离地铁站就远点了，但其楼龄仅得9年，所以均价也高达3.1万元/㎡。
至于均价2.9万元/㎡的北城雍雅园和彩晴轩，楼龄分别为30年、17年。
也许有人会觉得，市桥地铁站周边超20年楼龄的二手房配套成熟，均价比璞悦台要高，是很正常的，毕竟地段决定一切，在总价相差不大的情况下，自己也会优先选择二手房。
但也有人会觉得，只坐两个公交站就能以更低均价买到一手房，住个精装新房不香吗？！
只能说，各花入各眼了。但乐居君踩盘发现，即使是工作日，现场客户都基本坐满，他们大部分操着粤语口音，销售也证实目前有5、60人下了诚意金，大部分为市桥本地人，有些还是旁边的蔡边村村民。
“他们房子都准备拆迁了，所以先来看房，买了可以在拆迁时住，就不用租房了。”销售说道。
所以说，璞悦台最低2.9万元/㎡这个价格，对特定人群还是有一定“杀伤力”的！
03
产权缩水近26年
乐居君从阳光家缘网查询得知，项目由番禺本地开发商——禺城建设综合开发公司开发建设，它开发过的项目还有位于番禺沙湾的敏建锦绣世家，如今二手均价2.3万元/㎡。
阳光家缘网还显示，璞悦台是在1994年10月拿地的，至今产权缩水将近26年。但民法典已经规定，70年产权的房子可以自动续期，所以这个影响不大，
总结下来，乐居君认为项目价格有优势，产品也打造得比较精细，对有车一族友好（顺着番禺大道可以直达广州市区和南沙、过了机电山庄立交桥回到市桥老城）。
但是缺点也是十分明显的：周边配套匮乏，想要好学位的客户基本不用考虑；小区规模小，也注定了公共配套设施不会太多，只能等周边旧改改善。
乐居君认为项目的性价比还是比较高的，但买不买得过就见仁见智了。还有比较有意思的是，与其它新盘即将开盘不同，该项目十分低调，既没有启动中介渠道蓄客，也没有到处卖广告，基本都是“自来客”，难道开发商也觉得不愁卖？
好了，看到这里，你对这个新盘有什么看法？欢迎在下方留言区和我们一起讨论~
文章来源:乐居买房