灵魂拷问!现楼待售&预售火爆,茶山楼市到底在等什么?

有人晴天有人雨!

没有哪一个镇区的楼市,茶山般割裂

这要从4年前说起。

茶山土拍史上,有两个高光时刻,都发生在2016年9月。

当年9月7日,鲁能以溢价率506%,成交楼面价12119元/㎡高调拿地,这个地王保持14天后,被时代打破。

9月21日,时代以溢价率411%,成交楼面价12517元/㎡,问鼎茶山地王

两块地都位于茶山横江村内,属茶山滨江人居板块,保利、嘉华、金融街也纷纷布局于此。

2020年8月5日,茶山横江村(2020WR031)又一块商住地挂牌,房视君预料又将是一场争夺战。

东莞地铁R2线上,四舍五入茶山有两个站点:茶山站、东莞火车站

上半年龙湖+金地拿下的东莞站TOD地块,就在茶山界内。

另外,茶山还有一条投资19.4亿市重点建设的桑茶快线:起于东城环城东路银贵路口,终于茶山环城路(新石大路),路线全长约12公里。

届时,主城区到茶山只需15分钟车程,主城区与西北部片区间联系将更加紧密,茶山将最大限度承接东莞生态园和东莞火车站人流、物流、资金流的辐射带动。

轨道/交通优势、靠近城区、品牌房企扎堆、大型人居板块已具雏形,按道理茶山不应像现在这般低调。

又或者说,茶山真如表面所示平静吗?

恐怕不是。8月6日,房视君将镜头对准茶山,实地探访,欲知茶山低调下的真实情况,请继续往下看……

现楼待售&预售火爆

1、目前镇区在售主力项目不多,且推售火爆,开盘即秒为常态。

2、茶山本地购买力出乎意料强劲,1/3为本地客。

3、城区和寮步客较多,为区域高价外溢,受地铁影响不大。

4、镇区内现楼待售较为普遍,开发商等候情绪浓厚。

新房直击

· 1、万润中心 R2线茶山站最近

这是离地铁站最近的项目,只有700米!

东莞大道东城中路莞龙路方中路新石大路,18公里,30分钟左右,从南城到踩盘的第一站:万润中心(万润金轨广场)。

房视君开车转入新石大路,看到不远处楼体上挂着万润中心的竖幅。但即使看到项目,营销中心也着实有些难找。

万润中心营销中心尚未开放,项目外侧空地旁有一个临时咨询中心

距离东莞地铁R2线茶山站只有700米,是距离地铁站最近的住宅项目。沿着新石大路辅路,步行5分钟即到。

项目占地20157㎡,容积率3,总建面60471㎡,其中住宅用地占50%~70%,商服用地占30%~50%。

2015年被万润实业拿下,成交楼面价为2145元/㎡

项目共有600多套房源,据销售透露,项目即将推出2号楼,仅有95套房源,均价20000元/㎡,毛坯交付。

“目前来了解的多是本地人,寮步、石龙、东城的也挺多。”

房视君在东莞住建局看到,该项目2号楼在2019年12月13日已首期首次备案,共有96套房源,均价为18628元/㎡。

7月31日项目还备案了3号楼,88套房源,均价为19557元/㎡

与首期备案比,备案均价涨幅为5%。

· 1、鲁能公馆 终于等到你

又一中式大宅!

万润中心和鲁能公馆之间仅隔一条小路,紧靠新石大路,与茶山站的距离非常近,步行五六分钟即到。

也可在项目旁边乘坐公交,1站到R2线茶山地铁站入口,2站到东莞火车站。

这是房视君第二次去鲁能公馆。

5月初去时,营销中心内工作人员简单介绍了沙盘,并表示:“可能今年9月份开盘。

从工作人员处得知,项目共有800多户洋房+400多户公寓。目前都是现楼状态

从项目入户大门望进去,浑然一体的中式大宅气质已成,园林郁郁葱葱,品质上佳。产品已全部摆在台面,经过两三年时间检验,质量一目了然。

在“3年限购”的背景下,鲁能公馆买房即收楼即出证,比预售期项目,能整整节省2年左右时间,限购时间成本低,对客户而言是好事。

这次现场的物业工作人员表示:“销售团队还没入场,不清楚什么时候开盘,确定开盘信息会通知。”

(房视君到时候再告诉大家)

2016年鲁能以506%溢价拿下项目地块,楼面价12119元/㎡,当时茶山一手住宅网签均价仅为10852元/㎡

由此可见鲁能对该地块,或者说对滨江板块和茶山发展抱有极大信心。

现在4年已过,整个东莞都在期待项目开盘。周边地产同行表示会在10月首开,我们拭目以待。

·3、金融街金悦府 开盘即秒

金融街金悦府紧靠茶山地王项目时代荟。

房视君路过时看到时代荟营销中心正在拆除,得知该项目售罄。

金融街金悦府外立着一块桁架,写着:“请各位同行不要在此拓客。”看来茶山市场竞争也十分激烈。

房视君进到营销中心,看到现场十分热闹。粗略计算,大概有十组客户在场,销售很忙碌。

销售自豪的表示:“6月12日项目首开,当天4号楼124套全部卖完。7月31日5/6号楼加推,248套,现在也只剩下30套左右,目前均价在22000-23000元/㎡。”

销售说到,项目之所以买这么好:“一是因为品牌,一是因为品质。”

金悦府是金融街第三代高端产品线,有3不落原则“非核心地段不入、非稀缺资源不落、非文化大宅不建”。

销售表示:“我们中式园林的打造,放眼东莞,只有铜雀台能与之匹敌。”

东莞商品住房预(销)售新规规定,总建面30000㎡以上项目,每期申请预售建面须不少于30000㎡。

受新规影响,金融街金悦府下次需3栋楼一起备案,预计最快10月加推

·4、嘉华嘉誉湾 超低1.8容积率

滨江人居板块中,位置最核心!

滨江人居板块中,独揽最长水系景观!

滨江人居板块中,容积率最低!

滨江人居板块中,占地面积最大!

嘉华嘉誉湾,无疑是东莞城东滨江豪宅的标杆项目!

嘉华国际集团2018年拿地,占地面积8.8万㎡,总建面15.9万㎡,最大容积率仅有1.8建筑密度仅有13%,奠定该项目的豪宅调性。

这是嘉华在东莞的第二个人居项目,石龙星际湾后,嘉誉湾在产品打造上更为升级。

项目西北-东南向600米,寒溪河流淌而过;项目东向,茶山城央公园零距离环绕。嘉誉湾三面环景,寒溪河、城央公园两大景观带包覆,独享片区内不可复制的生态资源。

房视君去踩盘时,刚好碰上落日:晚霞温柔撒在大片绿地上,空气里满是雨后青草的气息,绿道一路延伸,不远处就是寒溪河的波光粼粼。

无论是超大占地、超低容积率,还是一线江景、城央公园,嘉誉湾拥有豪宅产品标志的外在。

至于内在,建面约98-133㎡精装三四房,嘉华出品,值得期待。

同类产品匮乏的茶山市场,嘉誉湾未开先火,将成为茶山下一个热点。

据可靠消息,该项目营销中心在近一两个月内将开放,首开应该在10月,大家尽情期待。

·5、茶山碧桂园二期 镇中心唯一

茶山镇中心唯一在售项目,营销中心就在喜悦里商场外广场上。项目与商场之间隔着一排自建房和吉祥北路。

销售表示:“这一排自建房是员工宿舍,以后要拆的。我们是旧改项目,周边村落已列入茶山三旧改造规划内,3年后你再来,这里就不一样了。”

项目占地面积仅有1.48万㎡,总户数只有475套。

销售说:“项目开盘均价20000元/㎡,现均价21000-22000元/㎡带精装。尾货只剩70多套,目前诚意客户已有300多批,估计又是加推即秒。”

该项目客户来源,本地客占到30%、城区27%、寮步23%、其他20%。

·6、茶山横江村 新挂牌一宗地

8月5号,茶山横江村挂牌一宗商住地,位于茶山滨江人居板块内。

一度被誉为东莞“新西平”的滨江板块,目前已有纳帕溪谷、保利锦城、时代荟、天恒美丽湾畔花园、金融街金悦府、德盛尚峰、伟隆国际花园、宇丰名苑、嘉华嘉誉湾、鲁能公馆、万润中心等超11个项目

目前片区内在售主力项目仅有金融街金悦府嘉华嘉誉湾鲁能公馆万润中心

片区内在售洋房均价在20000-24000元/㎡之间。

片区内二手房,如宇丰名苑,目前单价在16391元/㎡左右;美丽湾畔花园,单价在18474元/㎡左右。

板块内土拍已有2年空窗期,现上新地块预计将成为房企争抢的新宠。

茶山镇横江村(2020WR031)地块信息

占地面积:22686.58㎡

总建面:40835.844㎡

容积率:1.01.8

配建:无偿配建建面4084㎡安居房

起拍总价:41244万元

起始楼面价:11222元/㎡(剔除配建)

最高限价:61850万元

最高可售楼面价:16829元/㎡(剔除配建)

竞拍方式:最高限价+终次报价

地块位于茶山镇中心区新石大路南侧,距离寒溪河较近,距莞龙路3.5公路,东莞地铁R2线茶山站约1.6公里

周边有茶山图书馆、茶山文化广场、茶山中学等配套,但目前商业配套还不够浓厚。

居住氛围浓厚,周边分布有多个成熟楼盘如美丽湾畔、纳帕溪谷、伟隆国际等。

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目前茶山仍是东莞地铁R2线上的低洼镇区,而开发商高价拿地扎堆滨江人居板块,且总体推货节奏较慢,似乎在等一个契机。

这个契机,是否会是即将开拍的横江村地块?

但对刚需客而言,这段时间或许正是一个机会。

9月8日,我们拭目以待。

东莞房视:你觉得茶山爆发的契机会是什么?